(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 10. Novem­ber 2010 ent­schie­den, dass eine Miet­min­de­rung wegen Abwei­chung der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che von der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Wohn­flä­che um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Par­tei­en in dem Ver­trag deut­lich bestimmt haben, dass die Anga­be der Qua­drat­me­ter­zahl nicht zur Fest­le­gung des Miet­ge­gen­stan­des dient.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 10. Novem­ber 2010 – VIII ZR 306/09.

Die Beklag­te ist Mie­te­rin einer Woh­nung des Klä­gers in Pots­dam. Zur Woh­nungs­grö­ße heißt es in § 1 des Miet­ver­trags:

Ver­mie­tet wer­den … fol­gen­de Räu­me: Die Woh­nung im Dach­ge­schoss rechts bestehend aus 2 Zim­mer, 1 Küche, Bad, Die­le zur Benut­zung als Wohn­raum, deren Grö­ße ca. 54,78 m² beträgt. Die­se Anga­be dient wegen mög­li­cher Mess­feh­ler nicht zur Fest­le­gung des Miet­ge­gen­stan­des. Der räum­li­che Umfang der gemie­te­ten Sache ergibt sich viel­mehr aus der Anga­be der ver­mie­te­ten Räu­me.”

Die monat­lich zu zah­len­de Mie­te betrug 390 € zuzüg­lich eines Betriebs­kos­ten­vor­schus­ses von 110 €. Der Klä­ger ver­langt von der Beklag­ten die Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te und eine Nach­for­de­rung aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2006. Die Beklag­te beruft sich auf Miet­min­de­rung wegen Flä­chen­un­ter­schrei­tung und hat dar­über hin­aus mit einem angeb­li­chen Anspruch auf Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­ten die Auf­rech­nung gegen die Kla­ge­for­de­rung erklärt. Zur Begrün­dung beruft sie sich dar­auf, die tat­säch­li­che Grö­ße der Woh­nung betra­ge nur 41,63 m². Das Amts­ge­richt hat auf der Grund­la­ge eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens eine tat­säch­li­che Wohn­flä­che von 42,98 m² zugrun­de gelegt.

Das Amts­ge­richt hat die Min­de­rung im Grund­satz für berech­tigt gehal­ten und der Kla­ge daher nur in gerin­ger Höhe statt­ge­ge­ben. Das Beru­fungs­ge­richt hat auf die Beru­fung der Klä­ge­rin eine Miet­min­de­rung wegen Wohn­flä­chen­un­ter­schrei­tung ver­neint und die Beklag­te zu wei­ter­ge­hen­der Zah­lung ver­ur­teilt.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Beklag­ten blieb ohne Erfolg, betont Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass bei der hier gege­be­nen Ver­trags­ge­stal­tung ein zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren­der Man­gel wegen einer Wohn­flä­chen­ab­wei­chung um mehr als 10 % nicht vor­liegt, weil die Anga­be der Grö­ße der Woh­nung in dem Miet­ver­trag der Par­tei­en nicht – wie dies sonst regel­mä­ßig der Fall ist – als ver­bind­li­che Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung anzu­se­hen ist. Viel­mehr haben die Par­tei­en aus­drück­lich bestimmt, dass die Anga­be der Qua­drat­me­ter­zahl nicht zur Fest­le­gung des Miet­ge­gen­stands die­nen, sich der räum­li­che Umfang der Miet­sa­che viel­mehr aus der Anga­be der ver­mie­te­ten Räu­me erge­ben soll. Inso­fern liegt hier kei­ne man­gel­be­grün­den­de Flä­chen­ab­wei­chung vor. 
Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

Für Rück­fra­gen steht Ihnen zur Ver­fü­gung:


Jens Klar­mann
Rechts­an­walt
Fach­an­walt für Arbeits­recht
DASV Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“
Pas­sau, Nie­mey­er & Col­le­gen
Walk­er­damm 1
24103 Kiel
Tel:  0431 – 974 300
Fax: 0431 – 974 3099
Email: j.klarmann@pani‑c.de
www.pani‑c.de