(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 10. Novem­ber 2010 entsch­ieden, dass eine Miet­min­derung wegen Abwe­ichung der tat­säch­lichen Wohn­fläche von der im Mietver­trag angegebe­nen Wohn­fläche um mehr als 10 % nicht in Betra­cht kommt, wenn die Parteien in dem Ver­trag deut­lich bes­timmt haben, dass die Angabe der Quadrat­meterzahl nicht zur Fes­tle­gung des Miet­ge­gen­standes dient.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 10. Novem­ber 2010 – VIII ZR 306/09.

Die Beklagte ist Mieterin ein­er Woh­nung des Klägers in Pots­dam. Zur Woh­nungs­größe heißt es in § 1 des Mietver­trags:

“Ver­mi­etet wer­den … fol­gende Räume: Die Woh­nung im Dachgeschoss rechts beste­hend aus 2 Zim­mer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohn­raum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglich­er Mess­fehler nicht zur Fes­tle­gung des Miet­ge­gen­standes. Der räum­liche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der ver­mi­eteten Räume.”

Die monatlich zu zahlende Miete betrug 390 € zuzüglich eines Betrieb­skosten­vorschuss­es von 110 €. Der Kläger ver­langt von der Beklagten die Zahlung rück­ständi­ger Miete und eine Nach­forderung aus der Betrieb­skostenabrech­nung für das Jahr 2006. Die Beklagte beruft sich auf Miet­min­derung wegen Fläche­nun­ter­schre­itung und hat darüber hin­aus mit einem ange­blichen Anspruch auf Rück­zahlung überzahlter Mieten die Aufrech­nung gegen die Klage­forderung erk­lärt. Zur Begrün­dung beruft sie sich darauf, die tat­säch­liche Größe der Woh­nung betrage nur 41,63 m². Das Amts­gericht hat auf der Grund­lage eines Sachver­ständi­gengutacht­ens eine tat­säch­liche Wohn­fläche von 42,98 m² zugrunde gelegt.

Das Amts­gericht hat die Min­derung im Grund­satz für berechtigt gehal­ten und der Klage daher nur in geringer Höhe stattgegeben. Das Beru­fungs­gericht hat auf die Beru­fung der Klägerin eine Miet­min­derung wegen Wohn­fläche­nun­ter­schre­itung verneint und die Beklagte zu weit­erge­hen­der Zahlung verurteilt.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Beklagten blieb ohne Erfolg, betont Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass bei der hier gegebe­nen Ver­trags­gestal­tung ein zur Min­derung der Miete führen­der Man­gel wegen ein­er Wohn­flächen­ab­we­ichung um mehr als 10 % nicht vor­liegt, weil die Angabe der Größe der Woh­nung in dem Mietver­trag der Parteien nicht – wie dies son­st regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaf­fen­heitsvere­in­barung anzuse­hen ist. Vielmehr haben die Parteien aus­drück­lich bes­timmt, dass die Angabe der Quadrat­meterzahl nicht zur Fes­tle­gung des Miet­ge­gen­stands dienen, sich der räum­liche Umfang der Miet­sache vielmehr aus der Angabe der ver­mi­eteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine man­gel­be­grün­dende Flächen­ab­we­ichung vor. 
Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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