(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 10.03.2010 entsch­ieden, dass bei der Berech­nung der Miet­min­derung wegen Unter­schre­itung der im Mietver­trag angegebe­nen Wohn­fläche auch dann keine zusät­zliche Tol­er­anzschwelle zu berück­sichti­gen ist, wenn die Wohn­flächenangabe im Ver­trag einen “ca.”-Zusatz enthält.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 10.03.2010, Az.: VIII ZR 144/09.


Die Kläger waren bis Ende 2007 Mieter ein­er Woh­nung des Beklagten in Aachen. Die Woh­nungs­größe ist im Mietver­trag mit “ca. 100 m²” angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zulet­zt rund 500 €. Im Jan­u­ar 2008 forderten die Mieter den Ver­mi­eter zur Rück­zahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begrün­de­ten dies damit, dass die Woh­nung lediglich über eine Wohn­fläche von 81 Quadrat­metern ver­füge. Das Amts­gericht hat der auf Rück­zahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teil­weise stattgegeben und sie im Übri­gen abgewiesen. Die Beru­fung der Mieter hat das Landgericht zurück­gewiesen und dabei die Auf­fas­sung vertreten, dass die Min­derung nicht aus ein­er Wohn­fläche von 100 Quadrat­metern, son­dern im Hin­blick auf die “ca.”-Angabe im Ver­trag lediglich aus ein­er Fläche 95 Quadrat­metern zu berech­nen sei. 


Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Mieter hat­te Erfolg, betont Nebel. 


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass dem rel­a­tivieren­den Zusatz “ca.” für die Bemes­sung der Miet­min­derung (§ 536 Abs. 1 BGB) keine Bedeu­tung zukommt. Die Min­derung soll die Her­ab­set­zung der Gebrauch­stauglichkeit aus­gle­ichen. Daraus fol­gt, dass die Höhe des Min­derungs­be­trages dem Umfang der Man­gel­haftigkeit zu entsprechen hat. Die Man­gel­haftigkeit liegt aber darin, dass die Wohn­fläche mehr als zehn Prozent von der angegebe­nen Quadrat­meterzahl abweicht. 


Damit hat der Bun­des­gericht­shof seine Recht­sprechung bekräftigt, dass die Abwe­ichung von ein­er als Beschaf­fen­heit vere­in­barten Wohn­fläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Min­derung berechti­gen­den Sach­man­gel darstellt. Das gilt nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs auch dann, wenn der Mietver­trag zur Größe der Wohn­fläche nur eine “ca.”-Angabe enthält (vgl. z.B. Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08, Pressemit­teilung Nr. 85/2009). Mit der jet­zi­gen Entschei­dung wird klargestellt, dass der rel­a­tivierende Zusatz “ca.” auch bei der Berech­nung der Min­derung keine zusät­zliche Tol­er­anzschwelle (wie hier vom Landgericht angenom­men: fünf Prozent) rechtfertigt. 


Die Sache ist an das Landgericht zurück­ver­wiesen wor­den, weil weit­ere Fest­stel­lun­gen zur tat­säch­lichen Woh­nungs­größe unter Berück­sich­ti­gung ein­er Ter­rassen­fläche zu tre­f­fen sind. 


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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