(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 10.03.2010 ent­schie­den, dass bei der Berech­nung der Miet­min­de­rung wegen Unter­schrei­tung der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Wohn­flä­che auch dann kei­ne zusätz­li­che Tole­ranz­schwel­le zu berück­sich­ti­gen ist, wenn die Wohn­flä­chen­an­ga­be im Ver­trag einen “ca.”-Zusatz ent­hält.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 10.03.2010, Az.: VIII ZR 144/09.


Die Klä­ger waren bis Ende 2007 Mie­ter einer Woh­nung des Beklag­ten in Aachen. Die Woh­nungs­grö­ße ist im Miet­ver­trag mit “ca. 100 m²” ange­ge­ben. Die monat­lich zu zah­len­de Mie­te betrug zuletzt rund 500 €. Im Janu­ar 2008 for­der­ten die Mie­ter den Ver­mie­ter zur Rück­zah­lung von in den Jah­ren 2002 bis 2007 über­zahl­ter Mie­te auf und begrün­de­ten dies damit, dass die Woh­nung ledig­lich über eine Wohn­flä­che von 81 Qua­drat­me­tern ver­fü­ge. Das Amts­ge­richt hat der auf Rück­zah­lung von rund 6.800 € gerich­te­ten Kla­ge teil­wei­se statt­ge­ge­ben und sie im Übri­gen abge­wie­sen. Die Beru­fung der Mie­ter hat das Land­ge­richt zurück­ge­wie­sen und dabei die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass die Min­de­rung nicht aus einer Wohn­flä­che von 100 Qua­drat­me­tern, son­dern im Hin­blick auf die “ca.”-Angabe im Ver­trag ledig­lich aus einer Flä­che 95 Qua­drat­me­tern zu berech­nen sei.


Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Mie­ter hat­te Erfolg, betont Nebel.


Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass dem rela­ti­vie­ren­den Zusatz “ca.” für die Bemes­sung der Miet­min­de­rung (§ 536 Abs. 1 BGB) kei­ne Bedeu­tung zukommt. Die Min­de­rung soll die Her­ab­set­zung der Gebrauchs­taug­lich­keit aus­glei­chen. Dar­aus folgt, dass die Höhe des Min­de­rungs­be­tra­ges dem Umfang der Man­gel­haf­tig­keit zu ent­spre­chen hat. Die Man­gel­haf­tig­keit liegt aber dar­in, dass die Wohn­flä­che mehr als zehn Pro­zent von der ange­ge­be­nen Qua­drat­me­ter­zahl abweicht.


Damit hat der Bun­des­ge­richts­hof sei­ne Recht­spre­chung bekräf­tigt, dass die Abwei­chung von einer als Beschaf­fen­heit ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che um mehr als zehn Pro­zent zum Nach­teil des Mie­ters einen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den Sach­man­gel dar­stellt. Das gilt nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auch dann, wenn der Miet­ver­trag zur Grö­ße der Wohn­flä­che nur eine “ca.”-Angabe ent­hält (vgl. z.B. Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08, Pres­se­mit­tei­lung Nr. 85/2009). Mit der jet­zi­gen Ent­schei­dung wird klar­ge­stellt, dass der rela­ti­vie­ren­de Zusatz “ca.” auch bei der Berech­nung der Min­de­rung kei­ne zusätz­li­che Tole­ranz­schwel­le (wie hier vom Land­ge­richt ange­nom­men: fünf Pro­zent) recht­fer­tigt.


Die Sache ist an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, weil wei­te­re Fest­stel­lun­gen zur tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße unter Berück­sich­ti­gung einer Ter­ras­sen­flä­che zu tref­fen sind.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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