(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 22.03.2010 in zwölf anhängi­gen Ver­fahren zur Prospek­thaf­tung bei geschlosse­nen Immo­bilien­fonds der GEHAG in Berlin entschieden.

Darauf ver­weist der Ham­burg­er Recht­san­walt Matthias W. Kroll, LL.M., Leit­er des Fachauss­chuss­es „Finanz­di­en­stleis­tungs- und Ver­sicherungsrecht“ der DASV Deutschen Anwalt- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e.V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf die Urteile des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 22.03.2010, Az.:II ZR 66/08 u. a.*


Die Beklagte, die GEHAG GmbH, ist Grün­dungs­ge­sellschaf­terin des GEHAG-Fonds 11 und noch weit­er­er gle­ichar­tiger geschlossen­er Immo­bilien­fonds, an denen sich in den 90er Jahren zahlre­iche Anleger aus dem gesamten Bun­des­ge­bi­et beteiligt haben. Die GEHAG-Anteile wur­den mehrheitlich vom Land Berlin gehal­ten. Alle Fonds haben ähn­liche, aber nicht stets wort­gle­iche Prospekte. 


Die Fonds waren gegrün­det wor­den, um Wohnan­la­gen — größ­ten­teils im sozialen Woh­nungs­bau — zu erricht­en und zu ver­mi­eten. Das Land Berlin bezuschusste teil­weise die Mieten. Diese Hil­fen wur­den für 15 Jahre ab Bezugs­fer­tigkeit bewil­ligt. Üblicher­weise schloss sich daran eine eben­falls 15-jährige “Anschlussförderung” an. Abwe­ichend von dieser Ver­wal­tungsübung beschloss der Berlin­er Sen­at im Feb­ru­ar 2003 mit Rück­sicht auf die des­o­late finanzielle Sit­u­a­tion der Stadt den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Bau­vorhaben, bei denen die Grund­förderung nach dem 30.12.2002 endete. Darunter fie­len auch die GEHAG-Fonds 11, 15 und 18. 


Die Klägerin ver­langt wegen Prospek­t­män­geln u. a. Ersatz ihrer Ein­lage und Freis­tel­lung von der quo­tal­en Haf­tung für das von der Gesellschaft aufgenommene Bankdar­lehen. Damit ist sie in den Vorin­stanzen ohne Erfolg geblieben. Anders als bei den Fonds 10 und 20 hat das Beru­fungs­gericht beim Fonds 11 wie auch in anderen Ver­fahren bei den Fonds 15 und 18 einen Prospek­t­fehler angenom­men, weil die Anschlussförderung als gesichert dargestellt wor­den sei; es hat gle­ich­wohl die Klage abgewiesen, weil es den Fehler nicht als ursäch­lich für die Beitrittsentschei­dung ange­se­hen hat. Dage­gen wen­det sich die Revi­sion eben­so wie gegen die Beurteilung des Beru­fungs­gerichts, dass wegen der Darstel­lung der quo­tal­en Haf­tung der Anleger für Schulden des Fonds kein Prospek­t­fehler anzunehmen sei. 


Die von dem für das Gesellschaft­srecht zuständi­gen II. Zivilse­n­at in diesem und in 10 weit­eren Fällen zuge­lassene Revi­sion führte zur Aufhe­bung der Beru­fung­surteile und Zurück­ver­weisung der Sachen an das Beru­fungs­gericht, betont Kroll. 


Der II. Sen­at hat dem Beru­fungs­gericht zuges­timmt, dass anders als die Darstel­lung der quo­tal­en Haf­tung die Prospek­t­for­mulierun­gen zur Anschlussförderung fehler­haft sind. Denn diese erweck­en den Ein­druck, die Anschlussförderung sei gesichert, obwohl es tat­säch­lich keinen Recht­sanspruch darauf gegeben hat. Diese Aus­sage ist auch dann unrichtig i. S. d. Prospek­thaf­tungsrecht­sprechung, wenn man mit dem Beru­fungs­gericht davon aus­ge­ht, dass bei der Zeich­nung der Fonds in der ersten Hälfte der 90er Jahre all­ge­mein erwartet wurde, das Land Berlin werde den sozialen Woh­nungs­bau weit­er­hin fördern. 


Im Ein­klang mit der ständi­gen Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs hat der II. Sen­at angenom­men, dass eine fehler­hafte Aufk­lärung nach der Lebenser­fahrung ursäch­lich für die Anlageentschei­dung ist. Eine Aus­nahme von diesem Grund­satz kommt allen­falls bei hochspeku­la­tiv­en Geschäften in Betra­cht. Ein Immo­bilien­fonds ist aber keine der­art speku­la­tive Anlage­form. Bei einem zutr­e­f­fend­en Hin­weis auf die rechtliche Ungewis­sheit der Anschlussförderung wäre es für einen durch­schnit­tlichen Anlagein­ter­essen­ten dur­chaus vernün­ftig gewe­sen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Unab­hängig von der Anschlussförderung kon­nte der Anleger mit der Anlage zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Aus­bleiben der Anschlussförderung nach 15 Jahren insol­vent wurde und damit das investierte Kap­i­tal ver­loren wäre. Dem standen keine adäquat­en Gewin­n­chan­cen gegenüber; das hat auch die Beklagte selb­st eingeräumt, die näm­lich erk­lärt hat: “Ohne Anschlussförderung hätte kein Investor dieser Welt auch nur eine einzige Woh­nung in Berlin in diesem Mark­t­seg­ment gebaut.” 


Das Recht des Anlegers, das Für und Wider selb­st abzuwä­gen und seine Anlageent-schei­dung in eigen­er Ver­ant­wor­tung zu tre­f­fen, wird in diesen Fällen auch durch un-zutr­e­f­fende Infor­ma­tio­nen über Umstände, für deren Ein­tritt eine nur geringe Wahrschein­lichkeit beste­ht, beeinträchtigt. 


Die Ver­mu­tung aufk­lärungsrichti­gen Ver­hal­tens hat die Beklagte bish­er nicht wider­legt. Da noch von der Beklagten ange­botene Beweise erhoben wer­den müssen, hat der II. Sen­at die Sache an das Beru­fungs­gericht zurückverwiesen. 


*Akten­ze­ichen beim BGH:


Fonds 11: II ZR 66/08, II ZR 184/08, II ZR 185/08, II ZR 198/08, II ZR 3/09
Fonds 15: II ZR 162/08, II ZR 181/08, II ZR 193/08, II ZR 215/08
Fonds 18: II ZR168/08, II ZR 178/08


Kroll riet, das Urteil zu beacht­en und in allen Zweifels­fra­gen Recht­srat einzu­holen, wobei er  dazu u. a. auch auf die entsprechend spezial­isierten Anwälte und Anwältin­nen in der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – verwies.


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Matthias W. Kroll, LL.M.
Rechtsanwalt/Master of Insur­ance Law
Leit­er des Fachauss­chuss­es XIV „Finanz­di­en­stleis­tungs- und Ver­sicherungsrecht“
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