(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 22.03.2010 in zwölf anhän­gi­gen Ver­fah­ren zur Pro­spekt­haf­tung bei geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds der GEHAG in Ber­lin ent­schie­den.

Dar­auf ver­weist der Ham­bur­ger Rechts­an­walt Mat­thi­as W. Kroll, LL.M., Lei­ter des Fach­aus­schus­ses „Finanz­dienst­leis­tungs- und Ver­si­che­rungs­recht“ der DASV Deut­schen Anwalt- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e.V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf die Urtei­le des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 22.03.2010, Az.:II ZR 66/08 u. a.*


Die Beklag­te, die GEHAG GmbH, ist Grün­dungs­ge­sell­schaf­te­rin des GEHAG-Fonds 11 und noch wei­te­rer gleich­ar­ti­ger geschlos­se­ner Immo­bi­li­en­fonds, an denen sich in den 90er Jah­ren zahl­rei­che Anle­ger aus dem gesam­ten Bun­des­ge­biet betei­ligt haben. Die GEHAG-Antei­le wur­den mehr­heit­lich vom Land Ber­lin gehal­ten. Alle Fonds haben ähn­li­che, aber nicht stets wort­glei­che Pro­spek­te.


Die Fonds waren gegrün­det wor­den, um Wohn­an­la­gen — größ­ten­teils im sozia­len Woh­nungs­bau — zu errich­ten und zu ver­mie­ten. Das Land Ber­lin bezu­schuss­te teil­wei­se die Mie­ten. Die­se Hil­fen wur­den für 15 Jah­re ab Bezugs­fer­tig­keit bewil­ligt. Übli­cher­wei­se schloss sich dar­an eine eben­falls 15-jäh­ri­ge “Anschluss­för­de­rung” an. Abwei­chend von die­ser Ver­wal­tungs­übung beschloss der Ber­li­ner Senat im Febru­ar 2003 mit Rück­sicht auf die deso­la­te finan­zi­el­le Situa­ti­on der Stadt den Ver­zicht auf die Anschluss­för­de­rung für sol­che Bau­vor­ha­ben, bei denen die Grund­för­de­rung nach dem 30.12.2002 ende­te. Dar­un­ter fie­len auch die GEHAG-Fonds 11, 15 und 18.


Die Klä­ge­rin ver­langt wegen Pro­spekt­män­geln u. a. Ersatz ihrer Ein­la­ge und Frei­stel­lung von der quo­ta­len Haf­tung für das von der Gesell­schaft auf­ge­nom­me­ne Bank­dar­le­hen. Damit ist sie in den Vor­in­stan­zen ohne Erfolg geblie­ben. Anders als bei den Fonds 10 und 20 hat das Beru­fungs­ge­richt beim Fonds 11 wie auch in ande­ren Ver­fah­ren bei den Fonds 15 und 18 einen Pro­spekt­feh­ler ange­nom­men, weil die Anschluss­för­de­rung als gesi­chert dar­ge­stellt wor­den sei; es hat gleich­wohl die Kla­ge abge­wie­sen, weil es den Feh­ler nicht als ursäch­lich für die Bei­tritts­ent­schei­dung ange­se­hen hat. Dage­gen wen­det sich die Revi­si­on eben­so wie gegen die Beur­tei­lung des Beru­fungs­ge­richts, dass wegen der Dar­stel­lung der quo­ta­len Haf­tung der Anle­ger für Schul­den des Fonds kein Pro­spekt­feh­ler anzu­neh­men sei.


Die von dem für das Gesell­schafts­recht zustän­di­gen II. Zivil­se­nat in die­sem und in 10 wei­te­ren Fäl­len zuge­las­se­ne Revi­si­on führ­te zur Auf­he­bung der Beru­fungs­ur­tei­le und Zurück­ver­wei­sung der Sachen an das Beru­fungs­ge­richt, betont Kroll.


Der II. Senat hat dem Beru­fungs­ge­richt zuge­stimmt, dass anders als die Dar­stel­lung der quo­ta­len Haf­tung die Pro­spekt­for­mu­lie­run­gen zur Anschluss­för­de­rung feh­ler­haft sind. Denn die­se erwe­cken den Ein­druck, die Anschluss­för­de­rung sei gesi­chert, obwohl es tat­säch­lich kei­nen Rechts­an­spruch dar­auf gege­ben hat. Die­se Aus­sa­ge ist auch dann unrich­tig i. S. d. Pro­spekt­haf­tungs­recht­spre­chung, wenn man mit dem Beru­fungs­ge­richt davon aus­geht, dass bei der Zeich­nung der Fonds in der ers­ten Hälf­te der 90er Jah­re all­ge­mein erwar­tet wur­de, das Land Ber­lin wer­de den sozia­len Woh­nungs­bau wei­ter­hin för­dern.


Im Ein­klang mit der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hat der II. Senat ange­nom­men, dass eine feh­ler­haf­te Auf­klä­rung nach der Lebens­er­fah­rung ursäch­lich für die Anla­ge­ent­schei­dung ist. Eine Aus­nah­me von die­sem Grund­satz kommt allen­falls bei hoch­spe­ku­la­ti­ven Geschäf­ten in Betracht. Ein Immo­bi­li­en­fonds ist aber kei­ne der­art spe­ku­la­ti­ve Anla­ge­form. Bei einem zutref­fen­den Hin­weis auf die recht­li­che Unge­wiss­heit der Anschluss­för­de­rung wäre es für einen durch­schnitt­li­chen Anla­ge­in­ter­es­sen­ten durch­aus ver­nünf­tig gewe­sen, nicht in die­ses Vor­ha­ben zu inves­tie­ren. Unab­hän­gig von der Anschluss­för­de­rung konn­te der Anle­ger mit der Anla­ge zwar Steu­ern spa­ren. Er ris­kier­te aber, dass der Fonds bei Aus­blei­ben der Anschluss­för­de­rung nach 15 Jah­ren insol­vent wur­de und damit das inves­tier­te Kapi­tal ver­lo­ren wäre. Dem stan­den kei­ne adäqua­ten Gewinn­chan­cen gegen­über; das hat auch die Beklag­te selbst ein­ge­räumt, die näm­lich erklärt hat: “Ohne Anschluss­för­de­rung hät­te kein Inves­tor die­ser Welt auch nur eine ein­zi­ge Woh­nung in Ber­lin in die­sem Markt­seg­ment gebaut.”


Das Recht des Anle­gers, das Für und Wider selbst abzu­wä­gen und sei­ne Anla­ge­ent-schei­dung in eige­ner Ver­ant­wor­tung zu tref­fen, wird in die­sen Fäl­len auch durch un-zutref­fen­de Infor­ma­tio­nen über Umstän­de, für deren Ein­tritt eine nur gerin­ge Wahr­schein­lich­keit besteht, beein­träch­tigt.


Die Ver­mu­tung auf­klä­rungs­rich­ti­gen Ver­hal­tens hat die Beklag­te bis­her nicht wider­legt. Da noch von der Beklag­ten ange­bo­te­ne Bewei­se erho­ben wer­den müs­sen, hat der II. Senat die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen.


*Akten­zei­chen beim BGH:


Fonds 11: II ZR 66/08, II ZR 184/08, II ZR 185/08, II ZR 198/08, II ZR 3/09
Fonds 15: II ZR 162/08, II ZR 181/08, II ZR 193/08, II ZR 215/08
Fonds 18: II ZR168/08, II ZR 178/08


Kroll riet, das Urteil zu beach­ten und in allen Zwei­fels­fra­gen Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er  dazu u. a. auch auf die ent­spre­chend spe­zia­li­sier­ten Anwäl­te und Anwäl­tin­nen in der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.


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Mat­thi­as W. Kroll, LL.M.
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