(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat soeben ent­schie­den, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine ange­mie­te­te Gara­ge Bestand­teil eines Woh­nungs­miet­ver­tra­ges ist und damit nicht unab­hän­gig von der Woh­nung gekün­digt wer­den kann.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom vom 12. Okto­ber 2011 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage – VIII ZR 251/10.

Die Beklag­te ist Mie­te­rin einer Woh­nung in Duis­burg und einer Gara­ge in einem 150 Meter von der Woh­nung ent­fernt gele­ge­nen Ein­fa­mi­li­en­haus, das ursprüng­lich eben­falls im Eigen­tum der Ver­mie­te­rin stand. Im schrift­li­chen Woh­nungs­miet­ver­trag ist von einer Gara­ge nicht die Rede. Die Anmie­tung der Gara­ge wur­de münd­lich ver­ein­bart. Spä­ter erwar­ben die Klä­ger das Eigen­tum an dem Gebäu­de, in dem sich die Gara­ge befin­det, und kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis über die Gara­ge. Die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Gara­ge gerich­te­te Kla­ge hat in den Vor­in­stan­zen kei­nen Erfolg gehabt.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Klä­ger hat­te Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass den Klä­gern der gel­tend gemach­te Räu­mungs­an­spruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB* zusteht. Die Kün­di­gung der Gara­ge wäre nur dann unzu­läs­sig, wenn die Gara­ge Bestand­teil des Woh­nungs­miet­ver­hält­nis­ses wäre. Das ist hier nicht der Fall. Bei einem schrift­li­chen Woh­nungs­miet­ver­trag und einem sepa­rat abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag über eine Gara­ge spricht eine Ver­mu­tung für die recht­li­che Selb­stän­dig­keit der bei­den Ver­ein­ba­run­gen. Die­se Ver­mu­tung ist hier nicht wider­legt. Zwar ist im Regel­fall anzu­neh­men, dass die Miet­ver­hält­nis­se über die Woh­nung und die Gara­ge nach dem Wil­len der Betei­lig­ten eine recht­li­che Ein­heit bil­den sol­len, wenn sich die Woh­nung und die Gara­ge auf dem­sel­ben Grund­stück befin­den. Die­se Vor­aus­set­zung ist hier aber nicht erfüllt. Auch die übri­gen Umstän­de des Fal­les recht­fer­ti­gen nicht die Annah­me einer recht­li­chen Ein­heit bei­der Miet­ver­trä­ge.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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