(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich soeben in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, wie ein Mietver­trag aus­gelegt wer­den kann, der eine unwirk­same Befris­tung enthält.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 10.07.2013 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 388/12.


Der Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. Novem­ber 2004 eine Woh­nung. Der Ver­trag enthält fol­gende Bes­tim­mung:


“Das Mietver­hält­nis ist auf Ver­lan­gen des Mieters auf bes­timmte Zeit abgeschlossen. Es begin­nt am 1. Novem­ber 2004 und endet am 31. Okto­ber 2011, wenn es nicht ver­längert wird mit 2 x 3‑jähriger Ver­längerung­sop­tion.”


Mit Schreiben vom 28. Feb­ru­ar 2011 kündigte die Klägerin das Mietver­hält­nis wegen Eigenbe­darfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Okto­ber 2012 kündigte sie frist­los. Ihrer Räu­mungsklage wurde in den Vorin­stanzen auf­grund der Eigenbe­darf­skündi­gung stattgegeben.


Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion des Beklagten hat­te Erfolg. Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, so Klar­mann, dass für die Dauer der unwirk­samen Befris­tung im Wege ergänzen­der Ver­tragsausle­gung ein bei­der­seit­iger Kündi­gungsverzicht anzunehmen ist.


Im zu entschei­den­den Fall war die Befris­tung des Mietver­trages unwirk­sam, weil die Voraus­set­zun­gen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vor­la­gen; gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Ver­trag deshalb als auf unbes­timmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Ver­trag ent­standene Lücke ist durch eine ergänzende Ver­tragsausle­gung zu schließen. Dabei ist zu berück­sichti­gen, was die Parteien redlicher­weise vere­in­bart hät­ten, wenn ihnen die Unwirk­samkeit der Ver­trags­bes­tim­mung bekan­nt gewe­sen wäre. Da das von bei­den Parteien ver­fol­gte Ziel ein­er langfristi­gen Bindung an den Mietver­trag durch einen bei­der­seit­i­gen Kündi­gungsverzicht erre­icht wer­den kann, ist ein solch­er Auss­chluss der ordentlichen Kündi­gung für die Dauer der Befris­tung anzunehmen.


Die während der Dauer des Kündi­gungsauss­chlusses aus­ge­sproch­ene Kündi­gung der Klägerin vom 28. Feb­ru­ar 2011 ist daher unwirk­sam. Der Sen­at hat die Sache an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen, weil dieses keine Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen hat, ob die weit­ere (frist­lose) Kündi­gung der Klägerin wirk­sam ist.
Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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