(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich soeben in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, ob der Ver­mi­eter dem Mieter, der die durch die Anpas­sung der Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen ent­stande­nen Mieter­höhun­gen nicht entrichtet, erst dann frist­los kündi­gen darf, wenn er den Mieter auf Zahlung der Erhöhungs­be­träge verk­lagt hat und dieser recht­skräftig zur Zahlung der Erhöhungs­be­träge verurteilt wor­den ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 18.07.2012 zu seinem Urteil vom gle­ichen Tage, Az. VIII ZR 1/11.

Die Klägerin ist Mieterin ein­er Woh­nung der Beklagten in Schöne­feld. Die Grund­mi­ete betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlun­gen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Let­ztere wur­den in den fol­gen­den Jahren mehrfach erhöht. Ab Novem­ber 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungs­be­träge und Teile der Grund­mi­ete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum Novem­ber 2003 bis Dezem­ber 2004 aufge­laufe­nen Rück­stände das Mietver­hält­nis frist­los. Ein Kündi­gungs­grund ist allerd­ings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungs­be­träge der Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen berück­sichtigt.

Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadenser­satz wegen mehrerer Män­gel in Anspruch genom­men. Die Beklagten haben im Wege der Widerk­lage unter anderem Zahlung von Mietrück­stän­den und Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung ver­langt. In bei­den Instanzen ist die Klage abgewiesen wor­den. Der Widerk­lage ist weit­ge­hend stattgegeben wor­den, ins­beson­dere ist die Klägerin zur Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung verurteilt wor­den. Zur Begrün­dung hat das Beru­fungs­gericht aus­ge­führt, dass die Kündi­gung nicht deshalb aus­geschlossen sei, weil sich der Mietrück­stand teil­weise aus Mieter­höhun­gen wegen der Anpas­sung von Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen errechne.

Die vom Bun­des­gericht­shof zuge­lassene Revi­sion der Klägerin blieb ohne Erfolg, so Klar­mann.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Kündi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es durch den Ver­mi­eter wegen eines Zahlungsrück­stands mit Beträ­gen, um die der Ver­mi­eter die Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ein­seit­ig erhöht hat, nicht voraus­set­zt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genom­men und recht­skräftig zur Zahlung der Erhöhungs­be­träge verurteilt wor­den ist. Ein solch­es Erforder­nis ergibt sich wed­er aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdi­gen Inter­esse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hin­re­ichend geschützt, dass im Räu­mung­sprozess geprüft wer­den muss, ob der Ver­mi­eter die Vorauszahlun­gen auf die von ihm fest­ge­set­zte Höhe anpassen durfte.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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