(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge befasst, wel­chen Vor­schrif­ten ein Miet­ver­hält­nis unter­liegt, das sowohl eine Wohn­nut­zung als auch eine frei­be­ruf­li­che Nut­zung umfasst (soge­nann­tes Mischmiet­ver­hält­nis).


Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 9.07.2014 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 376/13.


Die Beklag­ten sind Mie­ter, die Klä­ger Ver­mie­ter eines mehr­stö­cki­gen Hau­ses in Ber­lin. In dem schrift­li­chen Miet­ver­trag vom 20. Novem­ber 2006 wur­de den Mie­tern gestat­tet, die Räu­me im Erd­ge­schoss als Hyp­no­se­pra­xis zu nut­zen. Mit Schrei­ben vom 20. Febru­ar 2012 kün­dig­ten die Klä­ger das Miet­ver­hält­nis ohne Anga­ben von Kün­di­gungs­grün­den zum 30. Sep­tem­ber 2012. Nach­dem die Beklag­ten der Kün­di­gung wider­spro­chen hat­ten, erho­ben die Klä­ger Räu­mungs­kla­ge beim Land­ge­richt Ber­lin. Das Land­ge­richt hat das Miet­ver­hält­nis als Wohn­raum­mie­te ein­ge­ord­net und die Kla­ge man­gels sach­li­cher Zustän­dig­keit als unzu­läs­sig abge­wie­sen.


Auf die Beru­fung der Klä­ger hat das Kam­mer­ge­richt die Beklag­ten zur Räu­mung und Her­aus­ga­be des Hau­ses ver­ur­teilt. Es hat das Miet­ver­hält­nis als Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nis ein­ge­stuft und zur Begrün­dung im Wesent­li­chen aus­ge­führt, ein Mischmiet­ver­hält­nis, wie es hier gege­ben sei, unter­lie­ge ins­ge­samt ent­we­der dem Wohn­raum- oder dem Gewer­be­raum­miet­recht, je nach­dem, wel­cher Ver­trags­zweck nach dem Par­tei­wil­len bei Ver­trags­schluss über­wie­ge. Aus­schlag­ge­bend sei, dass die Beklag­ten in einem Teil der Mieträu­me mit dem Betrieb der Hyp­no­se­pra­xis ihren Lebens­un­ter­halt bestrit­ten. Dies mache die frei­be­ruf­li­che Nut­zung zum vor­herr­schen­den Ver­trags­zweck. Dem ste­he auch nicht die Ver­tei­lung der Flä­chen auf die ver­schie­de­nen Nut­zungs­zwe­cke ent­ge­gen. Denn die für die gewerb­li­che Nut­zung und die für die Wohn­nut­zung vor­ge­se­he­nen Flä­chen sei­en gleich groß. Da die gewerb­li­che Nut­zung den Schwer­punkt des Miet­ver­hält­nis­ses bil­de, sei – anders als bei der Wohn­raum­mie­te – für eine Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses kein berech­tig­tes Inter­es­se erfor­der­lich.


Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on hat­te Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat hat ent­schie­den, dass das Beru­fungs­ge­richt zwar zutref­fend von einem Mischmiet­ver­hält­nis, also einem ein­heit­li­chen Miet­ver­hält­nis über Wohn- und Geschäfts­räu­me, aus­ge­gan­gen ist, des­sen Beur­tei­lung sich wegen der von den Par­tei­en gewoll­ten Ein­heit­lich­keit ent­we­der nach den Bestim­mun­gen der Wohn­raum­mie­te oder nach den Vor­schrif­ten der Geschäfts­raum­mie­te rich­tet. Eben­falls zutref­fend hat das Beru­fungs­ge­richt für die recht­li­che Ein­ord­nung des Miet­ver­hält­nis­ses auf den über­wie­gen­den Ver­trags­zweck bei Ver­trags­ab­schluss abge­stellt.


Dage­gen hat der Bun­des­ge­richts­hof bean­stan­det, dass das Beru­fungs­ge­richt den vor­herr­schen­den Ver­trags­zweck allein des­we­gen in der Nut­zung zu frei­be­ruf­li­chen Zwe­cken gese­hen hat, weil die Mie­ter in den ange­mie­te­ten Räu­men eine Hyp­no­se­pra­xis betrei­ben und damit ihren Lebens­un­ter­halt ver­die­nen. Das Bestrei­ten des Lebens­un­ter­halts durch eine frei­be­ruf­li­che oder gewerb­li­che Nut­zung stellt kein sach­ge­rech­tes Kri­te­ri­um für die Bestim­mung des über­wie­gen­den Nut­zungs­zwecks dar. Es besteht kein all­ge­mei­ner Erfah­rungs­satz dahin, dass bei einem Mischmiet­ver­hält­nis die Schaf­fung einer Erwerbs­grund­la­ge Vor­rang vor der Wohn­nut­zung hat. Dass das Woh­nen als wesent­li­cher Aspekt des täg­li­chen Lebens gene­rell hin­ter der Erwerbs­tä­tig­keit des Mie­ters zurück­tre­ten soll, lässt sich weder mit der Bedeu­tung der Woh­nung als – grund­recht­lich geschütz­tem – Ort der Ver­wirk­li­chung pri­va­ter Lebens­vor­stel­lun­gen, noch mit dem Stel­len­wert, dem das Woh­nen in der heu­ti­gen Gesell­schaft zukommt, in Ein­klang brin­gen.


Bei der gebo­te­nen Ein­zel­fall­prü­fung sind viel­mehr alle aus­le­gungs­re­le­van­ten Umstän­de des Ein­zel­falls zu berück­sich­ti­gen, wobei etwa der Ver­wen­dung eines auf eine der bei­den Nut­zungs­ar­ten zuge­schnit­te­nen Ver­trags­for­mu­lars, dem Ver­hält­nis der für die jewei­li­ge Nut­zungs­art vor­ge­se­hen Flä­chen und der Ver­tei­lung der Gesamt­mie­te auf die ein­zel­nen Nut­zungs­an­tei­le Indi­zwir­kung zukom­men kann. Lässt sich ein Über­wie­gen der gewerb­li­chen Nut­zung nicht fest­stel­len, sind vor­ran­gig die für die Wohn­raum­mie­te gel­ten­den Vor­schrif­ten anzu­wen­den. Andern­falls wür­den die zum Schutz des Wohn­raum­mie­ters bestehen­den zwin­gen­den Son­der­re­ge­lun­gen unter­lau­fen.


Da die Aus­le­gung des Beru­fungs­ge­richts rechts­feh­ler­haft war und wei­te­re Fest­stel­lun­gen nicht zu erwar­ten waren, hat der Senat die gebo­te­ne Ver­trags­aus­le­gung selbst vor­ge­nom­men und ent­schie­den, dass vor­lie­gend unter ande­rem wegen des auf die Wohn­raum­mie­te zuge­schnit­te­nen Miet­ver­trags­for­mu­lars, der für Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nis­se unty­pi­schen unbe­stimm­ten Ver­trags­lauf­zeit sowie wegen der Ver­ein­ba­rung einer ein­heit­li­chen Mie­te ohne Umsatz­steu­er­aus­weis von einem Wohn­raum­miet­ver­hält­nis aus­zu­ge­hen ist.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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