(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 12.05.2010 entsch­ieden, dass ein Woh­nungsmi­eter eine Ein­wen­dung gegen eine vom Ver­mi­eter erstellte Betrieb­skostenabrech­nung auch dann inner­halb der dafür vorge­se­henen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gle­iche Ein­wen­dung schon gegenüber früheren Betrieb­skostenabrech­nun­gen gel­tend gemacht hat.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09.


Der Kläger ver­langt von den Beklagten, seinen Mietern, die Nachzahlung von Betrieb­skosten. Im Okto­ber 2004 hat­te der Ver­mi­eter eine Betrieb­skostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter anderem die Grund­s­teuer anteilig auf die Mieter umgelegt hat­te. Dage­gen wandten die Mieter unter anderem ein, dass sie gemäß der mietver­traglichen Vere­in­barung nicht zur Über­nahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hin­blick auf die im Novem­ber 2005 erstellte Betrieb­skostenabrechung für das Jahr 2004 macht­en die Mieter unter anderem diesen Ein­wand gel­tend. Schließlich erstellte der Ver­mi­eter im Dezem­ber 2006 eine Betrieb­skostenabrech­nung für das Jahr 2005, in der er erneut die Grund­s­teuer anteilig auf die Mieter umlegte. Zu dieser Abrech­nung äußerten sich die Mieter nicht.


Mit der Klage hat der Ver­mi­eter die danach noch offen ste­hen­den Nach­forderun­gen aus den Betrieb­skostenabrech­nun­gen für die Jahre 2003 bis 2005 — ins­ge­samt rund 800 € — gel­tend gemacht. Das Amts­gericht hat die Klage hin­sichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begrün­dung abgewiesen, dass die Grund­s­teuer, wie die Ausle­gung des Mietver­trags ergebe, nicht umlage­fähig sei. Hin­sichtlich des Jahres 2005 hat das Amts­gericht die Mieter zur Zahlung des noch offe­nen Betrages von rund 270 € verurteilt, weil die Beklagten es ver­säumt hät­ten, gegen die Betrieb­skostenabrech­nung für das Jahr 2005 inner­halb der geset­zlichen Frist Ein­wen­dun­gen gel­tend zu machen. Die dage­gen gerichtete Beru­fung der Mieter hat das Landgericht zurück­gewiesen.


Die Revi­sion der Mieter hat­te keinen Erfolg, betont Klar­mann.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass eine erneute Bean­stan­dung der Betrieb­skostenabrech­nung für das Jahr 2005 hin­sichtlich der auf die Beklagten anteilig umgelegten Grund­s­teuer nicht deshalb ent­behrlich war, weil die Beklagten bere­its gegenüber den Betrieb­skostenabrech­nun­gen für die vor­ange­gan­genen Jahre 2003 und 2004 jew­eils frist­gerecht einge­wandt hat­ten, dass sie die Erstat­tung anteiliger Grund­s­teuer nicht schulde­ten. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB* muss der Mieter eine Ein­wen­dung, die er gegenüber ein­er Betrieb­skostenabrech­nung für ein bes­timmtes Jahr erheben will, dem Ver­mi­eter inner­halb von zwölf Monat­en ab Zugang dieser Abrech­nung mit­teilen. Die Bean­stan­dung ein­er früheren Betrieb­skostenabrech­nung macht eine solche Mit­teilung grund­sät­zlich auch dann nicht ent­behrlich, wenn es sich der Sache nach um die gle­iche Ein­wen­dung han­delt. Ziel des Geset­zes ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betrieb­skostenabrech­nung für ein bes­timmtes Jahr zu erlan­gen. Dieses Ziel würde ver­fehlt, wenn auf­grund der Bean­stan­dung ein­er früheren Abrech­nung nicht mehr zu ver­lan­gen wäre, dass eine spätere Abrech­nung inner­halb der für diese Abrech­nung laufend­en Frist (erneut) bean­standet wird. Die erneute Gel­tend­machung ein­er gegenüber ein­er früheren Betrieb­skostenabrech­nung bere­its erhobe­nen Ein­wen­dung inner­halb der für das spätere Abrech­nungs­jahr laufend­en Frist ist daher geboten, um das vom Geset­zge­ber angestrebte Ziel der Rechtssicher­heit durch Fristablauf zu erre­ichen.


Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.


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