(Brühl)  Klauseln in gewerblichen For­mu­la­rmi­etver­tra­gen, die den Mieter zur Vor­nahme von Schön­heit­srepara­turen nach „star­ren Fris­ten“ verpflicht­en, sind unwirk­sam, wenn der Mieter dadurch ent­ge­gen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird.

Dies, so der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Brühl, ist das Ergeb­nis eines soeben veröf­fentlicht­en Urteils  des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 08.10.2008 (AZ.: XII ZR 84/06). In dem  anste­hen­den Fall hat­te der BGH darüber zu befind­en, ob ein gewerblich­er Mieter, der in den Jahren 1991 bis 2006 ein Laden­lokal zum Betrieb ein­er Änderungss­chnei­derei angemietet hat­te, nach den Bedin­gun­gen des Mietver­trages (= star­ren Fris­ten) gestaffelt zur Durch­führung von Schön­heit­srepara­turen verpflichtet sei. So sah der Mietver­trag unter Hin­weis darauf, dass der Ver­mi­eter nicht verpflichtet sei, während der Miet­zeit Schön­heit­srepara­turen durchzuführen, da hier­für keine Kosten in die Miete einkalkuliert seien, vor, dass der Mieter sich verpflichtet, alle drei Jahre auf seine Kosten in Küche, Bad, Dusche und Toi­let­ten, sowie alle fünf Jahre in allen übri­gen Räu­men, die Schön­heit­srepara­turen, ins­beson­dere das Tapezieren und Anstre­ichen von Wän­den und Deck­en, sowie das Anstre­ichen von Heizkör­pern, Türen, Ein­bauschränken, Fen­stern usw. vorzunehmen sowie auch die Par­ket­t­fuss­bö­den abschleifen und neu ver­siegeln zu lassen. Da der Mieter sein­er Verpflich­tung aus dem Mietver­trag jedoch nicht nachkam, so Miet­ex­perte Nebel, ver­langte der Ver­mi­eter die gerichtliche Fest­stel­lung, dass der Mieter dazu verpflichtet sei. Diesem Ansin­nen ver­mochte der BGH jedoch nicht zu fol­gen. Zwar sei es grund­sät­zlich möglich, im Wege „indi­vidu­eller Vere­in­barun­gen“ der­ar­tige Verpflich­tun­gen vom Ver­mi­eter auf den Mieter abzuwälzen. Bei Vor­liegen eines sogen. „For­mu­la­rmi­etver­trages“, wie er von Ver­mi­etern häu­fig ver­wen­det wird, ist die Über­tra­gung der Schön­heit­srepara­turen auf den Mieter jedoch als „All­ge­meine Geschäfts­be­din­gung“ zu werten, die dem Gesetz nach der „Inhalt­skon­trolle“ unter­liegen.


Danach, so Nebel, sind auch bei gewerblichen Mietver­tra­gen For­mu­la­rk­lauseln dann unwirk­sam, wenn sie den Ver­tragspart­ner des Ver­wen­ders ent­ge­gen den Geboten von Treu und Glauben „unangemessen“ benachteili­gen. Dies sei im Zweifel immer dann anzunehmen, wenn die Bes­tim­mung mit wesentlichen Grundgedanken der geset­zlichen Regelung, von der abgewichen wer­den soll, nicht zu vere­in­baren ist. Dies war im vor­liegen­den Fall nach Auf­fas­sung des BGH der Fall, da der Ver­mi­eter den Mieter mit „star­ren Fris­ten“ zur Durch­führung von Schön­heit­srepara­turen verpflicht­en wollte, ohne Rück­sicht auf den tat­säch­lich erforder­lichen Ren­ovierungs­be­darf. Denn auch der Ver­mi­eter müsse nach dem Gesetz die Miet­sache erst dann ren­ovieren, wenn durch deren ver­trags­gemässen Gebrauch über­haupt ein Ren­ovierungs­be­darf ent­standen sei. Durch die Vere­in­barung „star­rer Fris­ten“ im Mietver­trag könne zum Nachteil des Mieters keine „Ver­schär­fung“ dahinge­hend erfol­gen, dass es auf den tat­säch­lichen Ren­ovierungs­be­darf gar nicht mehr ankomme. Miet­ex­perte Nebel emp­fiehlt daher bei­den Seit­en,  Mietverträge vor Abschluss ein­er rechtlichen Über­prü­fung unterziehen zu lassen. Dies sei alle Mal kostengün­stiger als der spätere Rechtsstre­it.



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