(Brühl)  Klau­seln in gewerb­li­chen For­mu­lar­miet­ver­tra­gen, die den Mie­ter zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach „star­ren Fris­ten“ ver­pflich­ten, sind unwirk­sam, wenn der Mie­ter dadurch ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt wird.

Dies, so der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Brühl, ist das Ergeb­nis eines soeben ver­öf­fent­lich­ten Urteils  des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 08.10.2008 (AZ.: XII ZR 84/06). In dem  anste­hen­den Fall hat­te der BGH dar­über zu befin­den, ob ein gewerb­li­cher Mie­ter, der in den Jah­ren 1991 bis 2006 ein Laden­lo­kal zum Betrieb einer Ände­rungs­schnei­de­rei ange­mie­tet hat­te, nach den Bedin­gun­gen des Miet­ver­tra­ges (= star­ren Fris­ten) gestaf­felt zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet sei. So sah der Miet­ver­trag unter Hin­weis dar­auf, dass der Ver­mie­ter nicht ver­pflich­tet sei, wäh­rend der Miet­zeit Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­zu­füh­ren, da hier­für kei­ne Kos­ten in die Mie­te ein­kal­ku­liert sei­en, vor, dass der Mie­ter sich ver­pflich­tet, alle drei Jah­re auf sei­ne Kos­ten in Küche, Bad, Dusche und Toi­let­ten, sowie alle fünf Jah­re in allen übri­gen Räu­men, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, ins­be­son­de­re das Tape­zie­ren und Anstrei­chen von Wän­den und Decken, sowie das Anstrei­chen von Heiz­kör­pern, Türen, Ein­bau­schrän­ken, Fens­tern usw. vor­zu­neh­men sowie auch die Par­kett­fuss­bö­den abschlei­fen und neu ver­sie­geln zu las­sen. Da der Mie­ter sei­ner Ver­pflich­tung aus dem Miet­ver­trag jedoch nicht nach­kam, so Miet­ex­per­te Nebel, ver­lang­te der Ver­mie­ter die gericht­li­che Fest­stel­lung, dass der Mie­ter dazu ver­pflich­tet sei. Die­sem Ansin­nen ver­moch­te der BGH jedoch nicht zu fol­gen. Zwar sei es grund­sätz­lich mög­lich, im Wege „indi­vi­du­el­ler Ver­ein­ba­run­gen“ der­ar­ti­ge Ver­pflich­tun­gen vom Ver­mie­ter auf den Mie­ter abzu­wäl­zen. Bei Vor­lie­gen eines sogen. „For­mu­lar­miet­ver­tra­ges“, wie er von Ver­mie­tern häu­fig ver­wen­det wird, ist die Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter jedoch als „All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung“ zu wer­ten, die dem Gesetz nach der „Inhalts­kon­trol­le“ unter­lie­gen.


Danach, so Nebel, sind auch bei gewerb­li­chen Miet­ver­tra­gen For­mu­lar­klau­seln dann unwirk­sam, wenn sie den Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben „unan­ge­mes­sen“ benach­tei­li­gen. Dies sei im Zwei­fel immer dann anzu­neh­men, wenn die Bestim­mung mit wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der gesetz­li­chen Rege­lung, von der abge­wi­chen wer­den soll, nicht zu ver­ein­ba­ren ist. Dies war im vor­lie­gen­den Fall nach Auf­fas­sung des BGH der Fall, da der Ver­mie­ter den Mie­ter mit „star­ren Fris­ten“ zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­ten woll­te, ohne Rück­sicht auf den tat­säch­lich erfor­der­li­chen Reno­vie­rungs­be­darf. Denn auch der Ver­mie­ter müs­se nach dem Gesetz die Miet­sa­che erst dann reno­vie­ren, wenn durch deren ver­trags­ge­mäs­sen Gebrauch über­haupt ein Reno­vie­rungs­be­darf ent­stan­den sei. Durch die Ver­ein­ba­rung „star­rer Fris­ten“ im Miet­ver­trag kön­ne zum Nach­teil des Mie­ters kei­ne „Ver­schär­fung“ dahin­ge­hend erfol­gen, dass es auf den tat­säch­li­chen Reno­vie­rungs­be­darf gar nicht mehr ankom­me. Miet­ex­per­te Nebel emp­fiehlt daher bei­den Sei­ten,  Miet­ver­trä­ge vor Abschluss einer recht­li­chen Über­prü­fung unter­zie­hen zu las­sen. Dies sei alle Mal kos­ten­güns­ti­ger als der spä­te­re Rechts­streit.



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