(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 16.06.2010 über eine Mieter­höhungsklage entsch­ieden, bei der der Ver­mi­eter sein Ver­lan­gen auf einen für die Nach­barstadt erstell­ten Miet­spiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieter­vere­in, dem örtlichen Haus- und Grün­deigen­tümervere­in sowie dem Bürg­er­meis­ter­amt gemein­sam erstellt wor­den ist.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09.

Der Beklagte ist Mieter ein­er Woh­nung des Klägers in Back­nang. Mit der Klage ver­langt der Ver­mi­eter die Zus­tim­mung zu ein­er Mieter­höhung um 76,69 € monatlich. Der Berech­nung der Mieter­höhung hat der Ver­mi­eter den Miet­spiegel der Nach­barstadt Schorn­dorf zugrunde gelegt und dies damit begrün­det, dass es sich dabei um eine mit Back­nang ver­gle­ich­bare Gemeinde han­dele. Das Amts­gericht hat der Klage nach Ein­hol­ung eines Sachver­ständi­gengutacht­ens und unter Ver­w­er­tung des Miet­spiegels für Schorn­dorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Beru­fung des Mieters zurück­gewiesen.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion des Mieters hat­te keinen Erfolg, betont Nebel.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter sein Mieter­höhungsver­lan­gen ord­nungs­gemäß nach § 558a BGB begrün­det hat. Die Bezug­nahme auf den Miet­spiegel der Nach­barstadt Schorn­dorf war aus­re­ichend, weil für die Stadt Back­nang kein Miet­spiegel erstellt wor­den ist und weil bei­de Städte, wie der Sachver­ständi­ge aus­ge­führt hat, unter anderem im Hin­blick auf das Miet­niveau ver­gle­ich­bar sind.

Der Bun­des­gericht­shof hat weit­er entsch­ieden, dass auch nach Ein­führung des qual­i­fizierten Miet­spiegels (§ 558d BGB) durch das Mietrecht­sre­for­mge­setz vom 19. Juni 2001 ein ein­fach­er Miet­spiegel (§ 558c BGB) alleinige Grund­lage der dem Gericht obliegen­den Bes­tim­mung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete sein kann. Zwar kommt dem ein­fachen Miet­spiegel nicht die dem qual­i­fizierten Miet­spiegel vor­be­hal­tene geset­zliche Ver­mu­tungswirkung dahinge­hend zu, dass die im Miet­spiegel genan­nten Ent­gelte die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete zutr­e­f­fend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der ein­fache Miet­spiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der ein­fache Miet­spiegel, wie im entsch­iede­nen Fall, nicht von der Gemeinde, son­dern gemein­sam von Inter­essen­vertretern der Mieter und Ver­mi­eter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nach­weis der Ort­süblichkeit der ver­langten Miete aus­re­icht, hängt davon ab, welche Ein­wen­dun­gen der Mieter gegen den Erken­nt­niswert des Miet­spiegels erhebt. Trägt er etwa sub­stan­ti­iert vor, den Ver­fassern habe es an der erforder­lichen Sachkunde gefehlt oder sie hät­ten sich von sach­frem­den Erwä­gun­gen leit­en lassen oder unzure­ichen­des Daten­ma­te­r­i­al ver­wen­det, muss das Gericht dem nachge­hen. Bleiben danach Zweifel an der Ver­lässlichkeit des Miet­spiegels, so ist die Indizwirkung erschüt­tert. Der Ver­mi­eter muss dann ander­weit Beweis für seine Behaup­tung antreten, die von ihm ver­langte Miete liege inner­halb der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete.

Im entsch­iede­nen Fall hat der Mieter jedoch keine Ein­wen­dun­gen erhoben, durch die die Indizwirkung des – ein­fachen – Miet­spiegels für Schorn­dorf erschüt­tert wor­den ist. Das Landgericht hat sich somit zu Recht auf diesen Miet­spiegel gestützt und die Ort­süblichkeit der vom Ver­mi­eter ver­langten Miete fest­gestellt.

Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -

Für Rück­fra­gen ste­ht Ihnen zur Ver­fü­gung:


Wolf­gang Nebel
Recht­san­walt
c/o Mey­er & Nebel
Bre­deney­er Str. 95
45133 Essen
Tel.: 0201 — 418 84
Fax: 0201 — 422 568
Email: ra-nebel@ra-nebel.de
www.meyerundnebel.de