(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 16.06.2010 über eine Miet­erhö­hungs­kla­ge ent­schie­den, bei der der Ver­mie­ter sein Ver­lan­gen auf einen für die Nach­bar­stadt erstell­ten Miet­spie­gel gestützt hat, der von dem ört­li­chen Mie­ter­ver­ein, dem ört­li­chen Haus- und Gründ­ei­gen­tü­mer­ver­ein sowie dem Bür­ger­meis­ter­amt gemein­sam erstellt wor­den ist.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09.

Der Beklag­te ist Mie­ter einer Woh­nung des Klä­gers in Back­nang. Mit der Kla­ge ver­langt der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung um 76,69 € monat­lich. Der Berech­nung der Miet­erhö­hung hat der Ver­mie­ter den Miet­spie­gel der Nach­bar­stadt Schorn­dorf zugrun­de gelegt und dies damit begrün­det, dass es sich dabei um eine mit Back­nang ver­gleich­ba­re Gemein­de han­de­le. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens und unter Ver­wer­tung des Miet­spie­gels für Schorn­dorf statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung des Mie­ters zurück­ge­wie­sen.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Mie­ters hat­te kei­nen Erfolg, betont Nebel.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter sein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ord­nungs­ge­mäß nach § 558a BGB begrün­det hat. Die Bezug­nah­me auf den Miet­spie­gel der Nach­bar­stadt Schorn­dorf war aus­rei­chend, weil für die Stadt Back­nang kein Miet­spie­gel erstellt wor­den ist und weil bei­de Städ­te, wie der Sach­ver­stän­di­ge aus­ge­führt hat, unter ande­rem im Hin­blick auf das Miet­ni­veau ver­gleich­bar sind.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat wei­ter ent­schie­den, dass auch nach Ein­füh­rung des qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels (§ 558d BGB) durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19. Juni 2001 ein ein­fa­cher Miet­spie­gel (§ 558c BGB) allei­ni­ge Grund­la­ge der dem Gericht oblie­gen­den Bestim­mung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te sein kann. Zwar kommt dem ein­fa­chen Miet­spie­gel nicht die dem qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel vor­be­hal­te­ne gesetz­li­che Ver­mu­tungs­wir­kung dahin­ge­hend zu, dass die im Miet­spie­gel genann­ten Ent­gel­te die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te zutref­fend wie­der­ge­ben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der ein­fa­che Miet­spie­gel stellt aber ein Indiz für die­se Annah­me dar. Das gilt auch dann, wenn der ein­fa­che Miet­spie­gel, wie im ent­schie­de­nen Fall, nicht von der Gemein­de, son­dern gemein­sam von Inter­es­sen­ver­tre­tern der Mie­ter und Ver­mie­ter erstellt wur­de. Ob die­se Indi­zwir­kung im Ein­zel­fall zum Nach­weis der Orts­üb­lich­keit der ver­lang­ten Mie­te aus­reicht, hängt davon ab, wel­che Ein­wen­dun­gen der Mie­ter gegen den Erkennt­nis­wert des Miet­spie­gels erhebt. Trägt er etwa sub­stan­ti­iert vor, den Ver­fas­sern habe es an der erfor­der­li­chen Sach­kun­de gefehlt oder sie hät­ten sich von sach­frem­den Erwä­gun­gen lei­ten las­sen oder unzu­rei­chen­des Daten­ma­te­ri­al ver­wen­det, muss das Gericht dem nach­ge­hen. Blei­ben danach Zwei­fel an der Ver­läss­lich­keit des Miet­spie­gels, so ist die Indi­zwir­kung erschüt­tert. Der Ver­mie­ter muss dann ander­weit Beweis für sei­ne Behaup­tung antre­ten, die von ihm ver­lang­te Mie­te lie­ge inner­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te.

Im ent­schie­de­nen Fall hat der Mie­ter jedoch kei­ne Ein­wen­dun­gen erho­ben, durch die die Indi­zwir­kung des – ein­fa­chen – Miet­spie­gels für Schorn­dorf erschüt­tert wor­den ist. Das Land­ge­richt hat sich somit zu Recht auf die­sen Miet­spie­gel gestützt und die Orts­üb­lich­keit der vom Ver­mie­ter ver­lang­ten Mie­te fest­ge­stellt.

Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -

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