(Kiel) Der 1. Zivilse­n­at des Ober­lan­des­gerichts Old­en­burg hat im einst­weili­gen Ver­fü­gungsver­fahren ein Urteil des Landgerichts Old­en­burg bestätigt und zwei Kaufverträge über zwei Eigen­tumswoh­nun­gen wegen Wuch­ers für nichtig erk­lärt.


Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Ober­lan­des­gerichts (OLG) Old­en­burg vom 7.10.2014 zu seinem Urteil vom 2. Okto­ber 2014, Az. 1 U 61/14.


Die Kläger waren Eigen­tümer zweier Eigen­tumswoh­nun­gen. Als sie in finanzielle Schwierigkeit­en geri­eten und die auf den Immo­bilien las­ten­den Kred­itverbindlichkeit­en nicht mehr bedi­enen kon­nten, dro­hte die Zwangsver­steigerung. In dieser Sit­u­a­tion bot ihnen die Beklagte, eine Woh­nungs­mak­lerge­sellschaft mit Sitz in Old­en­burg zunächst an, sie bei der Veräußerung ihrer Woh­nun­gen zu unter­stützen. Als die Mak­lerin bis zum Ablauf der Frist für einen frei­händi­gen Verkauf der Woh­nun­gen keine Käufer ver­mit­teln kon­nte, bot sie selb­st den Erwerb der Woh­nun­gen an und erk­lärte gle­ichzeit­ig, diese an die Kläger wieder ver­mi­eten zu wollen. Die Kläger willigten ein und veräußerten die Woh­nun­gen zu einem Preis von ins­ge­samt 90.000 €. Der Erlös war ger­ade aus­re­ichend, um die offe­nen Verbindlichkeit­en tilgen zu kön­nen. Den freien Rest­be­trag von 27 Cent zahlte die Mak­lerin den Klägern in bar aus. Tat­säch­lich hat­ten die Woh­nun­gen zum Zeit­punkt des Verkaufs nach den Fest­stel­lun­gen eines Sachver­ständi­gen einen Verkehr­swert von 187.000 €.


Der Sen­at nahm den sel­te­nen Fall des Wuch­ers an. Leis­tung und Gegen­leis­tung stün­den in einem beson­ders groben Missver­hält­nis, da der tat­säch­liche Wert der Eigen­tumswoh­nun­gen mehr als dop­pelt so hoch sei, wie der vere­in­barte Kauf­preis.


Darüber hin­aus habe die Mak­lerin eine auf ein­er Zwangslage beruhende beson­dere Schwäch­esi­t­u­a­tion der Kläger aus­genutzt. Sie habe gewusst, dass die Zwangsver­steigerung der Immo­bilien unmit­tel­bar bevorste­he und die Kläger damit rech­neten, ihre Woh­nun­gen zu ver­lieren und ausziehen zu müssen. Diese Zwangslage habe sich die Mak­lerin bewusst zunutze gemacht und den Erwerb der Eigen­tumswoh­nun­gen zu einem Kauf­preis von lediglich 90.000 € ini­ti­iert. „Dass ihr dabei das auf­fäl­lige Missver­hält­nis zwis­chen Leis­tung und Gegen­leis­tung bekan­nt war, liegt bere­its deshalb nahe, weil es sich bei der Ver­fü­gungs­beklagten um ein in der Region tätiges Immo­bilienun­ternehmen han­delt, das im Bere­ich An- und Verkauf von Grund­stück­en und Eigen­tumswoh­nun­gen tätig ist“, urteil­ten die Richter. Hinzu komme, dass die Mak­lerin die Woh­nun­gen inner­halb von nur etwa fünf Monat­en zu einem Gesamtkauf­preis von 160.000 € weit­er­veräußert habe. Zudem habe die Beklagte den Klägern den Rück­kauf der Woh­nun­gen zu einem Kauf­preis von ins­ge­samt 150.000 € ange­boten, als die Kläger den Geschäfts­führer der Mak­lerin auf die Umstände des beab­sichtigten Weit­er­verkaufs ansprachen.


Die Vere­in­barung zum Abschluss des Mietver­trages mit den Klägern beseit­ige den wucherischen Charak­ter des Verkaufs nicht, so der Sen­at. Trotz Abschlusses der Mietverträge stand nicht fest, dass die Kläger auf Dauer bzw. zumin­d­est für län­gere Zeit in den Woh­nun­gen bleiben kön­nen. Vielmehr hat­ten die neuen Erwer­ber der Eigen­tumswoh­nun­gen bere­its angekündigt, die Mietverträge wegen Eigenbe­darfs zu kündi­gen.


Mit dem nicht mehr anfecht­baren Urteil wurde erre­icht, dass in das Grund­buch ein Ver­merk über den fehler­haften Eigen­tum­süber­gang auf die Mak­lerin aufgenom­men wurde. Die etwai-ge weit­ere Rück­ab­wick­lung des Kaufver­trages zwis­chen den Klägern und der Mak­lerin bedarf ein­er geson­derten Klärung.


Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

 

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