(Kiel) Nach ein­er Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs vom 14.07.2009, VIII ZR 165/08, muß ein Ver­mi­eter geschäftliche Aktiv­itäten seines Mieters in freiberu­flich­er oder gewerblich­er Art, die nach außen hin in Erschei­n­ung treten, nicht dulden.

Darauf ver­weist der Ham­burg­er Recht­san­walt und Lehrbeauf­tragte für Arbeit­srecht Ste­fan Engel­hardt, Lan­desre­gion­alleit­er Ham­burg der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel.


Eine mögliche Verpflich­tung zur Erlaub­nis ein­er teil­gewerblichen Nutzung im Einzelfall nach Treu und Glauben kommt nur in Betra­cht, wenn der Mieter keine Mitar­beit­er in der Woh­nung beschäftigt.


Die Beklagten dieses Ver­fahrens sind Mieter ein­er Woh­nung der Klägerin. Die Woh­nung wurde laut Mietver­trag zu Wohnzweck­en ver­mi­etet, weit­er­hin ist im Mietver­trag geregelt, daß der Mieter die Miet­sache zu anderen als diesen Zweck­en nur mit Ein­willi­gung des Ver­mi­eters nutzen darf. Der Beklagte zu 1. ist Immo­bilien­mak­ler und betreibt seine selb­ständi­ge Tätigkeit aus der gemieteten Woh­nung. Am 07.03.2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Andro­hung ein­er Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es auf, die gewerbliche Nutzung zu unter­lassen. Eine Reak­tion erfol­gte nicht, so daß am 04.06.2007 die frist­lose, hil­f­sweise ordentliche Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es erfol­gte.


Das Amts­gericht gab der Klage auf Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung sowie der Zahlung vorg­erichtlich­er Anwalt­skosten statt, das Landgericht wies sie ab. Auf die Revi­sion der Klägerin hob der Bun­des­gericht­shof das Beru­fung­surteil auf und wies die Sache zur erneuten Ver­hand­lung und Entschei­dung an das Landgericht zurück.


Der Bun­des­gericht­shof hat hierzu aus­ge­führt, daß der Ver­mi­eter ein­er Woh­nung geschäftliche Aktiv­itäten seines Mieters freiberu­flich­er oder gewerblich­er Art, die nach außen hin in Erschei­n­ung treten, man­gels entsprechen­der Vere­in­barung auch ohne aus­drück­lichen Vor­be­halt nicht in der Woh­nung dulden muß, betont Engel­hardt.


Der Ver­mi­eter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaub­nis zu ein­er teil­gewerblichen Nutzung zu erteilen. Ins­beson­dere gilt dies, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit han­delt, von der auch bei einem etwaigen Pub­likumsverkehr keine weit­erge­hen­den Ein­wirkun­gen auf die Miet­sache oder die Mit­mi­eter aus­ge­hen als bei ein­er üblichen Woh­nungsnutzung.


Wer­den für die gewerbliche Tätigkeit allerd­ings Mitar­beit­er des Mieters in der Woh­nung beschäftigt, so kommt ein Anspruch auf Ges­tat­tung regelmäßig nicht in Betra­cht. Dieser Aspekt war im vor­liegen­den Fall nicht aufgek­lärt wor­den, so daß das Landgericht dies nun nachzu­holen hat.
Engel­hardt emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


Für Rück­fra­gen ste­ht Ihnen zur Ver­fü­gung:


Recht­san­walt
Ste­fan Engel­hardt
Lan­desre­gion­alleit­er „Ham­burg“ der Deutschen
Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e.V. 
RWWD Ham­burg
Alte Raben­straße 32
20148 Ham­burg 
Tel.: 530 28–204
Fax: 530 28–240 
e‑mail: stefan.engelhardt@rwwd.de