(Kiel) Nach einer Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 14.07.2009, VIII ZR 165/08, muß ein Ver­mie­ter geschäft­li­che Akti­vi­tä­ten sei­nes Mie­ters in frei­be­ruf­li­cher oder gewerb­li­cher Art, die nach außen hin in Erschei­nung tre­ten, nicht dul­den.

Dar­auf ver­weist der Ham­bur­ger Rechts­an­walt und Lehr­be­auf­trag­te für Arbeits­recht Ste­fan Engel­hardt, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter Ham­burg der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel.


Eine mög­li­che Ver­pflich­tung zur Erlaub­nis einer teil­ge­werb­li­chen Nut­zung im Ein­zel­fall nach Treu und Glau­ben kommt nur in Betracht, wenn der Mie­ter kei­ne Mit­ar­bei­ter in der Woh­nung beschäf­tigt.


Die Beklag­ten die­ses Ver­fah­rens sind Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin. Die Woh­nung wur­de laut Miet­ver­trag zu Wohn­zwe­cken ver­mie­tet, wei­ter­hin ist im Miet­ver­trag gere­gelt, daß der Mie­ter die Miet­sa­che zu ande­ren als die­sen Zwe­cken nur mit Ein­wil­li­gung des Ver­mie­ters nut­zen darf. Der Beklag­te zu 1. ist Immo­bi­li­en­mak­ler und betreibt sei­ne selb­stän­di­ge Tätig­keit aus der gemie­te­ten Woh­nung. Am 07.03.2007 for­der­te die Klä­ge­rin den Beklag­ten unter Andro­hung einer Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auf, die gewerb­li­che Nut­zung zu unter­las­sen. Eine Reak­ti­on erfolg­te nicht, so daß am 04.06.2007 die frist­lo­se, hilfs­wei­se ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses erfolg­te.


Das Amts­ge­richt gab der Kla­ge auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung sowie der Zah­lung vor­ge­richt­li­cher Anwalts­kos­ten statt, das Land­ge­richt wies sie ab. Auf die Revi­si­on der Klä­ge­rin hob der Bun­des­ge­richts­hof das Beru­fungs­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Land­ge­richt zurück.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat hier­zu aus­ge­führt, daß der Ver­mie­ter einer Woh­nung geschäft­li­che Akti­vi­tä­ten sei­nes Mie­ters frei­be­ruf­li­cher oder gewerb­li­cher Art, die nach außen hin in Erschei­nung tre­ten, man­gels ent­spre­chen­der Ver­ein­ba­rung auch ohne aus­drück­li­chen Vor­be­halt nicht in der Woh­nung dul­den muß, betont Engel­hardt.


Der Ver­mie­ter kann zwar im Ein­zel­fall nach Treu und Glau­ben ver­pflich­tet sein, eine Erlaub­nis zu einer teil­ge­werb­li­chen Nut­zung zu ertei­len. Ins­be­son­de­re gilt dies, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätig­keit han­delt, von der auch bei einem etwai­gen Publi­kums­ver­kehr kei­ne wei­ter­ge­hen­den Ein­wir­kun­gen auf die Miet­sa­che oder die Mit­mie­ter aus­ge­hen als bei einer übli­chen Woh­nungs­nut­zung.


Wer­den für die gewerb­li­che Tätig­keit aller­dings Mit­ar­bei­ter des Mie­ters in der Woh­nung beschäf­tigt, so kommt ein Anspruch auf Gestat­tung regel­mä­ßig nicht in Betracht. Die­ser Aspekt war im vor­lie­gen­den Fall nicht auf­ge­klärt wor­den, so daß das Land­ge­richt dies nun nach­zu­ho­len hat.
Engel­hardt emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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Ste­fan Engel­hardt
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