(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge befasst, ob eine For­mu­lar­klau­sel in einem Wohn­raum­miet­ver­trag wirk­sam ist, wel­che die Hal­tung von Hun­den und Kat­zen in einer Miet­woh­nung gene­rell unter­sagt.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 20.03.2013 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage — VIII ZR 168/12.

Der Beklag­te mie­te­te eine Woh­nung der Klä­ge­rin in Gel­sen­kir­chen. Die Klä­ge­rin ist eine Genos­sen­schaft, der auch der Beklag­te ange­hört. Im Miet­ver­trag war — wie bei der Klä­ge­rin üblich — als “zusätz­li­che Ver­ein­ba­rung” ent­hal­ten, dass das Mit­glied ver­pflich­tet sei, “kei­ne Hun­de und Kat­zen zu hal­ten.”

Der Beklag­te zog mit sei­ner Fami­lie und einem Misch­lings­hund mit einer Schul­ter­hö­he von etwa 20 cm in die Woh­nung ein. Die Klä­ge­rin for­der­te den Beklag­ten auf, das Tier bin­nen vier Wochen abzu­schaf­fen. Der Beklag­te kam die­ser Auf­for­de­rung nicht nach. Hier­auf hat die Klä­ge­rin den Beklag­ten auf Ent­fer­nung des Hun­des aus der Woh­nung und auf Unter­las­sung der Hun­de­hal­tung in der Woh­nung in Anspruch genom­men. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung des Beklag­ten hat das Land­ge­richt das erst­in­stanz­li­che Urteil geän­dert und die Kla­ge abge­wie­sen.

Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te kei­nen Erfolg, so Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass eine All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung des Ver­mie­ters, wel­che die Hal­tung von Hun­den und Kat­zen in der Miet­woh­nung gene­rell unter­sagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist. Sie benach­tei­ligt den Mie­ter unan­ge­mes­sen, weil sie ihm eine Hun­de- und Kat­zen­hal­tung aus­nahms­los und ohne Rück­sicht auf beson­de­re Fall­ge­stal­tun­gen und Inter­es­sen­la­gen ver­bie­tet. Zugleich ver­stößt sie gegen den wesent­li­chen Grund­ge­dan­ken der Gebrauchs­ge­wäh­rungs­pflicht des Ver­mie­ters in § 535 Abs. 1 BGB. Ob eine Tier­hal­tung zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch im Sin­ne die­ser Vor­schrift gehört, erfor­dert eine umfas­sen­de Inter­es­sen­ab­wä­gung im Ein­zel­fall. Eine gene­rel­le Ver­bots­klau­sel wür­de — in Wider­spruch dazu — eine Tier­hal­tung auch in den Fäl­len aus­schlie­ßen, in denen eine sol­che Abwä­gung ein­deu­tig zuguns­ten des Mie­ters aus­fie­le.

Die Unwirk­sam­keit der Klau­sel führt nicht dazu, dass der Mie­ter Hun­de oder Kat­zen ohne jeg­li­che Rück­sicht auf ande­re hal­ten kann. Sie hat viel­mehr zur Fol­ge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebo­te­ne umfas­sen­de Abwä­gung der im Ein­zel­fall kon­kret betrof­fe­nen Belan­ge und Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en, der ande­ren Haus­be­woh­ner und der Nach­barn erfol­gen muss. Im vor­lie­gen­den Fall hat das Beru­fungs­ge­richt eine Zustim­mungs­pflicht der Klä­ge­rin zur Hun­de­hal­tung rechts­feh­ler­frei bejaht.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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