(Kiel) In einem Urteil vom 28.01.2009 hat der Bun­des­gericht­shof entsch­ieden, dass die Kündi­gung von Mietver­hält­nis­sen zur wirtschaftlichen Ver­w­er­tung  von Wohn­raum zuläs­sig ist, wenn ein Grund­stück­seigen­tümer beab­sichtigt, ein stark sanierungs­bedürftiges Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigen­tumswoh­nun­gen zu erricht­en und diese zu veräußern. (BGH AZ: VIII ZR 7/08, 8/08 und 9/08)

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel. In dem aus­geurteil­ten Fall hat­ten die Beklagten Woh­nun­gen in einem Mehrfam­i­lien­haus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erwor­ben hat­te. Diese beab­sichtigte, das 1914 errichtete, stark sanierungs­bedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigen­tumswoh­nun­gen zu erricht­en und diese zu veräußern. Hierzu erhielt sie die bau­rechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmi­gung für den Abriss des beste­hen­den Wohnge­bäudes sowie die Bau­genehmi­gung für das geplante Vorhaben.Daraufhin kündigte die Klägerin sämtliche Mietver­hält­nisse zum 31. Jan­u­ar 2006.
Der Bun­des­gericht­shof hat nun­mehr  in let­zter Instanz entsch­ieden, dass die Klägerin zur Kündi­gung der Mietver­hält­nisse berechtigt war, so Nebel. Denn die von der Klägerin geplanten Bau­maß­nah­men stell­ten eine angemessene wirtschaftliche Ver­w­er­tung des Grund­stücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernün­fti­gen und nachvol­lziehbaren Erwä­gun­gen getra­gen seien. Eine Sanierung würde Investi­tio­nen mit hohem Koste­naufwand in das vorhan­dene reparaturbedürftige Gebäude bei ein­er ver­hält­nis­mäßig gerin­gen Rest­nutzungs­dauer erforder­lich machen. Durch den bere­its genehmigten Neubau werde zudem in erhe­blichem Umfang zusät­zlich­er Wohn­raum geschaf­fen. Darüber­hin­aus wür­den der Klägerin durch die Fort­set­zung der Mietver­hält­nisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündi­gung des Ver­mi­eters voraus­ge­set­zten erhe­blichen Nachteile entste­hen.
Bei der Beurteilung, ob erhe­bliche Nachteile anzunehmen sind, sei eine Abwä­gung des Bestandsin­ter­ess­es des Mieters und des Ver­w­er­tungsin­ter­ess­es des Ver­mi­eters unter Berück­sich­ti­gung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehal­ten, die Mietver­hält­nisse fortzuset­zen, hätte sie nur die Möglichkeit ein­er “Min­i­mal­sanierung”, obwohl der Zus­tand des Gebäudes entwed­er eine umfassende Sanierung ( die für eine Ausstat­tung nach den heute üblichen Ver­hält­nis­sen erforder­lich wäre) oder einen Abriss mit anschließen­dem Neubau gebi­etet. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts wäre auch schon die Durch­führung der drin­gend­sten Maß­nah­men mit erhe­blichen Kosten ver­bun­den, ohne dass sich eine Ver­längerung der Nutzungs­dauer des Gebäudes erzie­len ließe. Angesichts der bei ein­er solchen “Min­i­mal­sanierung” beste­hen­den wirtschaftlichen Risiken könne dem Eigen­tümer nicht das Inter­esse abge­sprochen wer­den, eine dauer­hafte Erneuerung als­bald und nicht erst bei voll­ständi­gem Ver­brauch der Bausub­stanz durchzuführen.
Die Klägerin hätte bei Fort­set­zung der Mietver­hält­nisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforder­lichen Entk­er­nung eben­falls ein Auszug der Mieter erforder­lich wäre. Eine Kündi­gung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließen­dem Wieder­auf­bau wider­spreche schließlich auch nicht der Vorstel­lung des Geset­zge­bers. In den Geset­zes­ma­te­ri­alien werde diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Ver­w­er­tungskündi­gung ange­führt. In Anbe­tra­cht dieser Umstände lasss die Beurteilung des Beru­fungs­gerichts, dass eine Fort­set­zung der Mietver­hält­nisse für die Klägerin zu erhe­blichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechts­fehler erken­nen.
Nebel begrüßte die Entschei­dung, da sie für Grund­stück­seingetümer ein Stück mehr Rechtssicher­heit bei ihren Pla­nung schaffe, wobei er jedoch emp­fahl, vor der Durch­führung von kosten­in­ten­siv­en Mass­nah­men auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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