(Kiel) In einem Urteil vom 28.01.2009 hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass die Kün­di­gung von Miet­ver­hält­nis­sen zur wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung  von Wohn­raum zuläs­sig ist, wenn ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer beab­sich­tigt, ein stark sanie­rungs­be­dürf­ti­ges Gebäu­de abzu­rei­ßen und ein grö­ße­res Gebäu­de mit sechs Eigen­tums­woh­nun­gen zu errich­ten und die­se zu ver­äu­ßern. (BGH AZ: VIII ZR 7/08, 8/08 und 9/08)

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel. In dem aus­ge­ur­teil­ten Fall hat­ten die Beklag­ten Woh­nun­gen in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus gemie­tet, das die Klä­ge­rin im Jahr 2005 erwor­ben hat­te. Die­se beab­sich­tig­te, das 1914 errich­te­te, stark sanie­rungs­be­dürf­ti­ge Gebäu­de abzu­rei­ßen und ein grö­ße­res Gebäu­de mit sechs Eigen­tums­woh­nun­gen zu errich­ten und die­se zu ver­äu­ßern. Hier­zu erhielt sie die bau­recht­li­che und denk­mal­schutz­recht­li­che Geneh­mi­gung für den Abriss des bestehen­den Wohn­ge­bäu­des sowie die Bau­ge­neh­mi­gung für das geplan­te Vorhaben.Daraufhin kün­dig­te die Klä­ge­rin sämt­li­che Miet­ver­hält­nis­se zum 31. Janu­ar 2006.
Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun­mehr  in letz­ter Instanz ent­schie­den, dass die Klä­ge­rin zur Kün­di­gung der Miet­ver­hält­nis­se berech­tigt war, so Nebel. Denn die von der Klä­ge­rin geplan­ten Bau­maß­nah­men stell­ten eine ange­mes­se­ne wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung des Grund­stücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von ver­nünf­ti­gen und nach­voll­zieh­ba­ren Erwä­gun­gen getra­gen sei­en. Eine Sanie­rung wür­de Inves­ti­tio­nen mit hohem Kos­ten­auf­wand in das vor­han­de­ne repa­ra­tur­be­dürf­ti­ge Gebäu­de bei einer ver­hält­nis­mä­ßig gerin­gen Rest­nut­zungs­dau­er erfor­der­lich machen. Durch den bereits geneh­mig­ten Neu­bau wer­de zudem in erheb­li­chem Umfang zusätz­li­cher Wohn­raum geschaf­fen. Dar­über­hin­aus wür­den der Klä­ge­rin durch die Fort­set­zung der Miet­ver­hält­nis­se auch die nach dem Gesetz für eine Kün­di­gung des Ver­mie­ters vor­aus­ge­setz­ten erheb­li­chen Nach­tei­le ent­ste­hen.
Bei der Beur­tei­lung, ob erheb­li­che Nach­tei­le anzu­neh­men sind, sei eine Abwä­gung des Bestands­in­ter­es­ses des Mie­ters und des Ver­wer­tungs­in­ter­es­ses des Ver­mie­ters unter Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls vor­zu­neh­men. Wäre die Klä­ge­rin gehal­ten, die Miet­ver­hält­nis­se fort­zu­set­zen, hät­te sie nur die Mög­lich­keit einer “Mini­mal­sa­nie­rung”, obwohl der Zustand des Gebäu­des ent­we­der eine umfas­sen­de Sanie­rung ( die für eine Aus­stat­tung nach den heu­te übli­chen Ver­hält­nis­sen erfor­der­lich wäre) oder einen Abriss mit anschlie­ßen­dem Neu­bau gebie­tet. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts wäre auch schon die Durch­füh­rung der drin­gends­ten Maß­nah­men mit erheb­li­chen Kos­ten ver­bun­den, ohne dass sich eine Ver­län­ge­rung der Nut­zungs­dau­er des Gebäu­des erzie­len lie­ße. Ange­sichts der bei einer sol­chen “Mini­mal­sa­nie­rung” bestehen­den wirt­schaft­li­chen Risi­ken kön­ne dem Eigen­tü­mer nicht das Inter­es­se abge­spro­chen wer­den, eine dau­er­haf­te Erneue­rung als­bald und nicht erst bei voll­stän­di­gem Ver­brauch der Bau­sub­stanz durch­zu­füh­ren.
Die Klä­ge­rin hät­te bei Fort­set­zung der Miet­ver­hält­nis­se auch nicht die Mög­lich­keit, das Gebäu­de umfas­send zu sanie­ren, weil wegen der erfor­der­li­chen Ent­ker­nung eben­falls ein Aus­zug der Mie­ter erfor­der­lich wäre. Eine Kün­di­gung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäu­des und anschlie­ßen­dem Wie­der­auf­bau wider­spre­che schließ­lich auch nicht der Vor­stel­lung des Gesetz­ge­bers. In den Geset­zes­ma­te­ria­li­en wer­de die­se Mög­lich­keit viel­mehr als Bei­spiel­fall für eine Ver­wer­tungs­kün­di­gung ange­führt. In Anbe­tracht die­ser Umstän­de lasss die Beur­tei­lung des Beru­fungs­ge­richts, dass eine Fort­set­zung der Miet­ver­hält­nis­se für die Klä­ge­rin zu erheb­li­chen Nach­tei­len im Sin­ne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB füh­ren wür­de, kei­ne Rechts­feh­ler erken­nen.
Nebel begrüß­te die Ent­schei­dung, da sie für Grund­stücks­ein­ge­tü­mer ein Stück mehr Rechts­si­cher­heit bei ihren Pla­nung schaf­fe, wobei er jedoch emp­fahl, vor der Durch­füh­rung von kos­ten­in­ten­si­ven Mass­nah­men auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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