(Kiel) Die Kündi­gungs­beschränkun­gen und Sper­rfris­ten nach ein­er Woh­nung­sumwand­lung gemäß § 577a BGB gelan­gen nicht zur Anwen­dung, wenn die Kündi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es erfol­gt, weil die Woh­nung für eine Betreu­ungsper­son benötigt wird, die nicht dem Haushalt des Ver­mi­eters ange­hört. (BGH AZ.: VIII ZR 127/08)

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf ein Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 11.03.2009.


In dem aus­geurteil­ten Fall sind die Klägerin­nen seit dem 1. August 1999 Mieterin­nen ein­er Woh­nung in einem in München gele­ge­nen Anwe­sen. Der vor­ma­lige Erwer­ber wan­delte am 19. April 2002 das Anwe­sen in Woh­nungs- und Teileigen­tum um. Die von den Klägerin­nen gemietete Woh­nung wurde am 25. Juli 2002 von der Beklagten erwor­ben, die mit ihrer Fam­i­lie in der Nach­bar­woh­nung lebt. Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 erk­lärte die Beklagte die Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es mit der Begrün­dung, sie benötige die Woh­nung der Klägerin­nen zur Unter­bringung ein­er Betreu­ungs- und Pflegeper­son — eines “Au-pair-Mäd­chens” — für ihre bei­den min­der­jähri­gen Kinder und ihre in ihrem Haushalt lebende Schwiegermut­ter.


Das Amts­gericht hat die auf Räu­mung der Woh­nung gerichtete Widerk­lage der Beklagten abgewiesen. Das Beru­fungs­gericht hat die Beru­fung der Beklagten zurück­gewiesen. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion der Beklagten hat­te nun Erfolg, so Nebel.


Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass die Kündi­gung der Beklagten nicht durch die zehn­jährige Sper­rfrist des § 577a Abs. 2 BGB (in Verbindung mit der ein­schlägi­gen Lan­desverord­nung über die Gebi­ete mit gefährde­ter Woh­nungsver­sorgung) aus­geschlossen war. Gemäß § 577a BGB kann sich, wenn an den ver­mi­eteten Wohn­räu­men — wie in dem zu entschei­den­den Fall — nach der Über­las­sung an den Mieter Woh­nung­seigen­tum begrün­det und das Woh­nung­seigen­tum veräußert wor­den ist, der Erwer­ber inner­halb der Sper­rfrist nicht darauf berufen, dass er die Räume als Woh­nung für sich, seine Fam­i­lien­ange­höri­gen oder Ange­hörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder dass er durch die Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es an ein­er angemesse­nen wirtschaftlichen Ver­w­er­tung des Grund­stücks gehin­dert und dadurch erhe­bliche Nachteile erlei­den würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Da das Au-pair-Mäd­chen nach den in der Revi­sion­sin­stanz nicht ange­grif­f­e­nen tatrichter­lichen Fest­stel­lun­gen nicht Ange­hörige des Haushalts der Beklagten war, lag eine Eigenbe­darf­skündi­gung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor.


Die Beklagte kon­nte aber nach den Fest­stel­lun­gen der Vorin­stanzen ein berechtigtes Inter­esse an der Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gel­tend machen, betont Nebel.


Für eine darauf gestützte Kündi­gung gel­ten die Sper­rfris­ten des § 577a BGB nicht. Mit dieser Vorschrift wollte der Geset­zge­ber den Mieter beson­ders davor schützen, dass umge­wan­delte Eigen­tumswoh­nun­gen häu­fig zur Befriedi­gung eige­nen Wohnbe­darfs erwor­ben wer­den. Dieses geset­zge­berische Ziel lässt sich nicht ohne weit­eres auf andere Kündi­gungs­gründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB über­tra­gen. Dass ein Ver­mi­eter ein berechtigtes Inter­esse an ein­er Kündi­gung hat, weil er die Woh­nung – wie hier — zur Unter­bringung ein­er Hau­sangestell­ten benötigt, ist nicht in dem­sel­ben Maß wahrschein­lich wie ein Eigenbe­darf des Erwer­bers nach Umwand­lung in Woh­nung­seigen­tum und birgt deshalb auch nicht dieselbe Gefahr ein­er Ver­drän­gung des Mieters. Daher ist die Beschränkung des Anwen­dungs­bere­ichs des § 577a BGB durch den Geset­zge­ber auf die Fälle der Eigenbe­darfs- und der Ver­w­er­tungskündi­gung zu respek­tieren und schei­det eine analoge Anwen­dung der Vorschrift aus, weil keine Geset­zes­lücke beste­ht.
Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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