(Kiel) Die Kün­di­gungs­be­schrän­kun­gen und Sperr­fris­ten nach einer Woh­nungs­um­wand­lung gemäß § 577a BGB gelan­gen nicht zur Anwen­dung, wenn die Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses erfolgt, weil die Woh­nung für eine Betreu­ungs­per­son benö­tigt wird, die nicht dem Haus­halt des Ver­mie­ters ange­hört. (BGH AZ.: VIII ZR 127/08)

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf ein Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 11.03.2009.


In dem aus­ge­ur­teil­ten Fall sind die Klä­ge­rin­nen seit dem 1. August 1999 Mie­te­rin­nen einer Woh­nung in einem in Mün­chen gele­ge­nen Anwe­sen. Der vor­ma­li­ge Erwer­ber wan­del­te am 19. April 2002 das Anwe­sen in Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum um. Die von den Klä­ge­rin­nen gemie­te­te Woh­nung wur­de am 25. Juli 2002 von der Beklag­ten erwor­ben, die mit ihrer Fami­lie in der Nach­bar­woh­nung lebt. Mit Schrei­ben vom 31. Juli 2006 erklär­te die Beklag­te die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses mit der Begrün­dung, sie benö­ti­ge die Woh­nung der Klä­ge­rin­nen zur Unter­brin­gung einer Betreu­ungs- und Pfle­ge­per­son — eines “Au-pair-Mäd­chens” — für ihre bei­den min­der­jäh­ri­gen Kin­der und ihre in ihrem Haus­halt leben­de Schwie­ger­mut­ter.


Das Amts­ge­richt hat die auf Räu­mung der Woh­nung gerich­te­te Wider­kla­ge der Beklag­ten abge­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt hat die Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten hat­te nun Erfolg, so Nebel.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die Kün­di­gung der Beklag­ten nicht durch die zehn­jäh­ri­ge Sperr­frist des § 577a Abs. 2 BGB (in Ver­bin­dung mit der ein­schlä­gi­gen Lan­des­ver­ord­nung über die Gebie­te mit gefähr­de­ter Woh­nungs­ver­sor­gung) aus­ge­schlos­sen war. Gemäß § 577a BGB kann sich, wenn an den ver­mie­te­ten Wohn­räu­men — wie in dem zu ent­schei­den­den Fall — nach der Über­las­sung an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det und das Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßert wor­den ist, der Erwer­ber inner­halb der Sperr­frist nicht dar­auf beru­fen, dass er die Räu­me als Woh­nung für sich, sei­ne Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder Ange­hö­ri­ge sei­nes Haus­halts benö­tigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder dass er durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses an einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung des Grund­stücks gehin­dert und dadurch erheb­li­che Nach­tei­le erlei­den wür­de (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Da das Au-pair-Mäd­chen nach den in der Revi­si­ons­in­stanz nicht ange­grif­fe­nen tatrich­ter­li­chen Fest­stel­lun­gen nicht Ange­hö­ri­ge des Haus­halts der Beklag­ten war, lag eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor.


Die Beklag­te konn­te aber nach den Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gel­tend machen, betont Nebel.


Für eine dar­auf gestütz­te Kün­di­gung gel­ten die Sperr­fris­ten des § 577a BGB nicht. Mit die­ser Vor­schrift woll­te der Gesetz­ge­ber den Mie­ter beson­ders davor schüt­zen, dass umge­wan­del­te Eigen­tums­woh­nun­gen häu­fig zur Befrie­di­gung eige­nen Wohn­be­darfs erwor­ben wer­den. Die­ses gesetz­ge­be­ri­sche Ziel lässt sich nicht ohne wei­te­res auf ande­re Kün­di­gungs­grün­de im Sin­ne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB über­tra­gen. Dass ein Ver­mie­ter ein berech­tig­tes Inter­es­se an einer Kün­di­gung hat, weil er die Woh­nung – wie hier — zur Unter­brin­gung einer Haus­an­ge­stell­ten benö­tigt, ist nicht in dem­sel­ben Maß wahr­schein­lich wie ein Eigen­be­darf des Erwer­bers nach Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum und birgt des­halb auch nicht die­sel­be Gefahr einer Ver­drän­gung des Mie­ters. Daher ist die Beschrän­kung des Anwen­dungs­be­reichs des § 577a BGB durch den Gesetz­ge­ber auf die Fäl­le der Eigen­be­darfs- und der Ver­wer­tungs­kün­di­gung zu respek­tie­ren und schei­det eine ana­lo­ge Anwen­dung der Vor­schrift aus, weil kei­ne Geset­zes­lü­cke besteht.
Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


Für Rück­fra­gen steht Ihnen zur Ver­fü­gung:


Wolf­gang Nebel
Rechts­an­walt
c/o Mey­er & Nebel
Bre­de­ney­er Str. 95
45133 Essen
Tel.: 0201 — 418 84
Fax: 0201 — 422 568
Email: ra-nebel@ra-nebel.de
www.meyerundnebel.de