(Kiel) Ist die Wohn­fläche ein­er Eigen­tumswoh­nung mehr als 10% klein­er als ver­traglich vere­in­bart, liegt ein Sach­man­gel vor. Die Erwer­berin ein­er sanierten Alt­bau­woh­nung kann daher den Kauf­preis nachträglich min­dern, wenn die ver­traglich vere­in­barte Wohn­fläche zu ihrem Nachteil um mehr als 10% von der tat­säch­lich vorhan­de­nen Wohn­fläche abweicht

Dies, so der Nürn­berg­er Erb- und Steuer­fachan­walt Dr. Nor­bert  Giesel­er, Vizepräsi­dent der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, entsch­ied das Landgericht Nürn­berg-Fürth mit einem 27.08.2010 veröf­fentlicht­en Urteil vom 11.06.2010 – Az.: 12 O 4999/09 —  und ver­half so der frisch geback­e­nen Woh­nung­seigen­tümerin zu ein­er sat­ten Kauf­preis-Rück­zahlung von über 29.000,00 Euro.


Die Klägerin hat­te an ein­er 1‑Zimmerwohnung mit Balkon und Galerie Inter­esse gefasst, die im Rah­men der Alt­bau­sanierung von einem Bauträger ange­boten wurde. Das in der Nähe des Peg­nitz­grun­des in Nürn­berg hüb­sch gele­gene Objekt gefiel ihr, auch wenn sie vor Abschluss des Ver­trages nur die noch nicht sanierte Alt­bausub­stanz der Dachgeschoß­woh­nung besichti­gen kon­nte. Mit etwas Fan­tasie und der Angabe des Bauträgers in ein­er Preis­liste, dass die Woh­nung eine “ca.-Wohnfläche“ von 53,76 m² aufweisen solle, kon­nte sie sich ihr zukün­ftiges Heim gut vorstellen. Deshalb erwarb sie die Woh­nung im Jahr 2007 zum Preis von 115.000,00 Euro. Dabei machte sie sich auch keine Gedanken darüber, dass in dem Kaufver­trag eine Regelung enthal­ten war, wonach alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sach­män­geln am Ver­trag­sob­jekt, „ins­beson­dere hin­sichtlich des Flächen­maßes“, aus­geschlossen wer­den soll­ten. Hier­auf wurde sie erst aufmerk­sam, als sie nach Fer­tig­stel­lung der Woh­nung fest­stellte, dass diese tat­säch­lich deut­lich klein­er war als von ihr erwartet und der Bauträger — auch unter Hin­weis auf die oben genan­nte Regelung — jegliche Haf­tung ablehnte. Der Käuferin blieb daher nichts anderes übrig, als vor Gericht zu ziehen.


Dort hat­te im Rah­men ein­er umfan­gre­ichen Beweisauf­nahme die 12. Kam­mer des Landgerichts Nürn­berg-Fürth nun­mehr an erster Stelle zu klären, wie groß die Fläche der Woh­nung wirk­lich war. Denn auch hierüber bestand zwis­chen den Parteien Stre­it. Ins­beson­dere weil ein als “Galerie” beze­ich­neter Spitz­bo­den nur über einen schmalen Streifen von ca. 30 — 40 cm hin­weg die nach der Bay­erischen Bauord­nung erforder­liche lichte Raumhöhe von min­destens 2,20 m aufwies – anson­sten aber erhe­blich niedriger war — kon­nte dieser Spitz­bo­den ins­ge­samt nicht als Wohn­raum ange­se­hen wer­den. Das Gericht errech­nete daher eine tat­säch­lich vorhan­dene Gesamt­wohn­fläche von ger­ade ein­mal 40,05 m² — erhe­blich weniger also, als in der Preis­liste der Beklagten angepriesen.


“Die Wohn­fläche gehöre zu den zen­tralen Beschaf­fen­heitsmerk­malen des vom Bauträger geschulde­ten Objek­tes. Weiche die tat­säch­lich aus­ge­führte Fläche zum Nachteil des Erwer­bers von der vere­in­barten Fläche um mehr als 10% ab, sei die Woh­nung man­gel­haft“ , urteil­ten die Richter, so Gieseler.


Dies gelte schon deshalb, weil die Wohn­fläche den Verkehr­swert der Woh­nung, die Möglichkeit, diese zu finanzieren, deren zukün­ftige Wer­ten­twick­lung, Ver­mi­et­barkeit und die Höhe des erziel­baren Mieter­trags wesentlich bee­in­flusse. Auf die ver­tragliche Klausel, mit der die Beklagte jegliche Haf­tung für das Flächen­maß der Woh­nung aus­geschlossen hat­te, komme es daher auch nicht an. Denn “ob eine der­ar­tige Ver­trags­gestal­tung unter Berück­sich­ti­gung der vor­ange­gan­genen Anpreisung der Wohn­fläche noch als ehrbares kaufmän­nis­ches Han­deln oder bere­its als arglistiges Ver­hal­ten beze­ich­net wer­den kann”, bedürfe kein­er Entschei­dung. Dieser Haf­tungsauss­chluss erfasse näm­lich nach ver­ständi­ger Würdi­gung der bei­der­seit­i­gen Partei­in­ter­essen ger­ade nicht die bei Ver­tragss­chluss von der Käuferin erkennbar zugrunde gelegte Wohn­fläche. Im Ergeb­nis verpflichteten die Richter daher den Bauträger, mehr als 29.000,00 Euro des Kauf­preis­es an die Klägerin zurück­zuer­stat­ten. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.


Giesel­er mah­nte, das Urteil und einen etwaigen Fort­gang zu beacht­en und ver­wies  bei Fra­gen dazu u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de

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Dr. Nor­bert Giesel­er
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