(Kiel) Ist die Wohn­flä­che einer Eigen­tums­woh­nung mehr als 10% klei­ner als ver­trag­lich ver­ein­bart, liegt ein Sach­man­gel vor. Die Erwer­be­rin einer sanier­ten Alt­bau­woh­nung kann daher den Kauf­preis nach­träg­lich min­dern, wenn die ver­trag­lich ver­ein­bar­te Wohn­flä­che zu ihrem Nach­teil um mehr als 10% von der tat­säch­lich vor­han­de­nen Wohn­flä­che abweicht

Dies, so der Nürn­ber­ger Erb- und Steu­er­fach­an­walt Dr. Nor­bert  Gie­se­ler, Vize­prä­si­dent der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, ent­schied das Land­ge­richt Nürn­berg-Fürth mit einem 27.08.2010 ver­öf­fent­lich­ten Urteil vom 11.06.2010 – Az.: 12 O 4999/09 —  und ver­half so der frisch geba­cke­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin zu einer sat­ten Kauf­preis-Rück­zah­lung von über 29.000,00 Euro.


Die Klä­ge­rin hat­te an einer 1‑Zimmerwohnung mit Bal­kon und Gale­rie Inter­es­se gefasst, die im Rah­men der Alt­bau­sa­nie­rung von einem Bau­trä­ger ange­bo­ten wur­de. Das in der Nähe des Peg­nitz­grun­des in Nürn­berg hübsch gele­ge­ne Objekt gefiel ihr, auch wenn sie vor Abschluss des Ver­tra­ges nur die noch nicht sanier­te Alt­bau­sub­stanz der Dach­ge­schoß­woh­nung besich­ti­gen konn­te. Mit etwas Fan­ta­sie und der Anga­be des Bau­trä­gers in einer Preis­lis­te, dass die Woh­nung eine “ca.-Wohnfläche“ von 53,76 m² auf­wei­sen sol­le, konn­te sie sich ihr zukünf­ti­ges Heim gut vor­stel­len. Des­halb erwarb sie die Woh­nung im Jahr 2007 zum Preis von 115.000,00 Euro. Dabei mach­te sie sich auch kei­ne Gedan­ken dar­über, dass in dem Kauf­ver­trag eine Rege­lung ent­hal­ten war, wonach alle Ansprü­che und Rech­te des Käu­fers wegen Sach­män­geln am Ver­trags­ob­jekt, „ins­be­son­de­re hin­sicht­lich des Flä­chen­ma­ßes“, aus­ge­schlos­sen wer­den soll­ten. Hier­auf wur­de sie erst auf­merk­sam, als sie nach Fer­tig­stel­lung der Woh­nung fest­stell­te, dass die­se tat­säch­lich deut­lich klei­ner war als von ihr erwar­tet und der Bau­trä­ger — auch unter Hin­weis auf die oben genann­te Rege­lung — jeg­li­che Haf­tung ablehn­te. Der Käu­fe­rin blieb daher nichts ande­res übrig, als vor Gericht zu zie­hen.


Dort hat­te im Rah­men einer umfang­rei­chen Beweis­auf­nah­me die 12. Kam­mer des Land­ge­richts Nürn­berg-Fürth nun­mehr an ers­ter Stel­le zu klä­ren, wie groß die Flä­che der Woh­nung wirk­lich war. Denn auch hier­über bestand zwi­schen den Par­tei­en Streit. Ins­be­son­de­re weil ein als “Gale­rie” bezeich­ne­ter Spitz­bo­den nur über einen schma­len Strei­fen von ca. 30 — 40 cm hin­weg die nach der Baye­ri­schen Bau­ord­nung erfor­der­li­che lich­te Raum­hö­he von min­des­tens 2,20 m auf­wies – ansons­ten aber erheb­lich nied­ri­ger war — konn­te die­ser Spitz­bo­den ins­ge­samt nicht als Wohn­raum ange­se­hen wer­den. Das Gericht errech­ne­te daher eine tat­säch­lich vor­han­de­ne Gesamt­wohn­flä­che von gera­de ein­mal 40,05 m² — erheb­lich weni­ger also, als in der Preis­lis­te der Beklag­ten ange­prie­sen.


Die Wohn­flä­che gehö­re zu den zen­tra­len Beschaf­fen­heits­merk­ma­len des vom Bau­trä­ger geschul­de­ten Objek­tes. Wei­che die tat­säch­lich aus­ge­führ­te Flä­che zum Nach­teil des Erwer­bers von der ver­ein­bar­ten Flä­che um mehr als 10% ab, sei die Woh­nung man­gel­haft“ , urteil­ten die Rich­ter, so Gie­se­ler.


Dies gel­te schon des­halb, weil die Wohn­flä­che den Ver­kehrs­wert der Woh­nung, die Mög­lich­keit, die­se zu finan­zie­ren, deren zukünf­ti­ge Wert­ent­wick­lung, Ver­miet­bar­keit und die Höhe des erziel­ba­ren Miet­ertrags wesent­lich beein­flus­se. Auf die ver­trag­li­che Klau­sel, mit der die Beklag­te jeg­li­che Haf­tung für das Flä­chen­maß der Woh­nung aus­ge­schlos­sen hat­te, kom­me es daher auch nicht an. Denn “ob eine der­ar­ti­ge Ver­trags­ge­stal­tung unter Berück­sich­ti­gung der vor­an­ge­gan­ge­nen Anprei­sung der Wohn­flä­che noch als ehr­ba­res kauf­män­ni­sches Han­deln oder bereits als arg­lis­ti­ges Ver­hal­ten bezeich­net wer­den kann”, bedür­fe kei­ner Ent­schei­dung. Die­ser Haf­tungs­aus­schluss erfas­se näm­lich nach ver­stän­di­ger Wür­di­gung der bei­der­sei­ti­gen Par­tei­in­ter­es­sen gera­de nicht die bei Ver­trags­schluss von der Käu­fe­rin erkenn­bar zugrun­de geleg­te Wohn­flä­che. Im Ergeb­nis ver­pflich­te­ten die Rich­ter daher den Bau­trä­ger, mehr als 29.000,00 Euro des Kauf­prei­ses an die Klä­ge­rin zurück­zu­er­stat­ten. Das Urteil ist nicht rechts­kräf­tig.


Gie­se­ler mahn­te, das Urteil und einen etwai­gen Fort­gang zu beach­ten und ver­wies  bei Fra­gen dazu u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de

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