(Kiel) Wer bei dem Verkauf eines Haus­es den Umfang eines beste­hen­den Man­gels nicht voll­ständig und kor­rekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleis­tungsauss­chlusses wegen Arglist auf Schadenser­satz haften.

Wenn der Verkäufer nach gravieren­den Schä­den durch Marder­fraß sein Dach nur teil­saniert und fortbeste­hende Schä­den in anderen Bere­ichen des Daches für möglich hält, muss er dies dem Käufer gegenüber offen­baren. Son­st kann dieser die Sanierungskosten vom Verkäufer erset­zt ver­lan­gen.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Ober­lan­des­gerichts (OLG) Koblenz vom 15.02.2013 zu seinem Urteil vom 15. Jan­u­ar 2013, Az.: 4 U 874/12.

m August 2009 hat­te der Kläger von den Beklagten im Land­kreis Neuwied ein mit einem Wohn­haus bebautes Grund­stück erwor­ben. Im Kaufver­trag wurde die Gewährleis­tung aus­geschlossen. Die Beklagten erk­lärten, ihnen seien keine ver­steck­ten Män­gel bekan­nt. Einige Monate später stellte der Kläger fest, dass im Bere­ich der Spe­icherdecke die vorhan­dene Däm­mung großflächig durch Marder­fraß zer­stört und mit Marderkot ver­set­zt war. Der Kläger nahm daraufhin die Beklagten auf Schadenser­satz in Höhe von knapp 25.000,- € in Anspruch und warf ihnen vor, den gravieren­den Man­gel arglistig ver­schwiegen zu haben. Die Beklagten erwiderten, sie hät­ten im Jahr 2004 die Dachisolierung teil­erneuert und seien davon aus­ge­gan­gen, damit sämtliche marderbe­d­ingten Schä­den beseit­igt zu haben.

Bere­its vor dem Landgericht Koblenz hat­te die Klage nach umfan­gre­ich­er Beweisauf­nahme Erfolg. Die Beklagten seien zur Zahlung des Schadenser­satzes verpflichtet, da die das Aus­maß der Schä­den arglistig ver­schwiegen hät­ten. Hierge­gen wandten sich die Beklagten mit ihrer Beru­fung, die nun ohne Erfolg blieb, so Klar­mann.

Der OLG-Sen­at legte in sein­er Entschei­dung unter Ein­beziehung des Sachver­ständi­gengutacht­ens dar, bei Kauf des Haus­es sei die Dachisolierung durch Marder­be­fall weit­ge­hend zer­stört gewe­sen. Bei der Teil­sanierung hät­ten die Beklagten min­destens für möglich gehal­ten und in Kauf genom­men, dass auch das restliche Dach befall­en sei. Auf­grund der Vorgeschichte und wegen des gravieren­den Umfangs der Schä­den sei diese Möglichkeit nahe­liegend gewe­sen. Denn der Marder hat­te sich etwa ein Jahr im Dachbere­ich aufge­hal­ten und nach Wahrnehmung der Beklagten einen unvorstell­baren Lärm verur­sacht. Nach Teilöff­nung des Daches hät­ten die Beklagten zwin­gend zu dem Schluss kom­men müssen, dass der Marder die Dachdäm­mung nicht nur in Teil­bere­ichen, son­dern umfan­gre­ich zer­stört hat­te. Dies hät­ten sie bei Abschluss des Ver­trages dem Kläger mit­teilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröff­nen, den Schaden­sum­fang näher zu unter­suchen und den beab­sichtigten Ver­tragss­chluss nochmals zu über­denken. Das Ver­schweigen dieser Umstände führe zur Haf­tung der Beklagten wegen Arglist und ver­dränge damit auch den Gewährleis­tungsauss­chluss im Kaufver­trag.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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