(Kiel) Wer bei dem Ver­kauf eines Hau­ses den Umfang eines bestehen­den Man­gels nicht voll­stän­dig und kor­rekt beschreibt, kann trotz eines Gewähr­leis­tungs­aus­schlus­ses wegen Arg­list auf Scha­dens­er­satz haf­ten.

Wenn der Ver­käu­fer nach gra­vie­ren­den Schä­den durch Mar­der­fraß sein Dach nur teil­sa­niert und fort­be­stehen­de Schä­den in ande­ren Berei­chen des Daches für mög­lich hält, muss er dies dem Käu­fer gegen­über offen­ba­ren. Sonst kann die­ser die Sanie­rungs­kos­ten vom Ver­käu­fer ersetzt ver­lan­gen.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein” der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Ober­lan­des­ge­richts (OLG) Koblenz vom 15.02.2013 zu sei­nem Urteil vom 15. Janu­ar 2013, Az.: 4 U 874/12.

m August 2009 hat­te der Klä­ger von den Beklag­ten im Land­kreis Neu­wied ein mit einem Wohn­haus bebau­tes Grund­stück erwor­ben. Im Kauf­ver­trag wur­de die Gewähr­leis­tung aus­ge­schlos­sen. Die Beklag­ten erklär­ten, ihnen sei­en kei­ne ver­steck­ten Män­gel bekannt. Eini­ge Mona­te spä­ter stell­te der Klä­ger fest, dass im Bereich der Spei­cher­de­cke die vor­han­de­ne Däm­mung groß­flä­chig durch Mar­der­fraß zer­stört und mit Mar­der­kot ver­setzt war. Der Klä­ger nahm dar­auf­hin die Beklag­ten auf Scha­dens­er­satz in Höhe von knapp 25.000,- € in Anspruch und warf ihnen vor, den gra­vie­ren­den Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen zu haben. Die Beklag­ten erwi­der­ten, sie hät­ten im Jahr 2004 die Dach­iso­lie­rung tei­ler­neu­ert und sei­en davon aus­ge­gan­gen, damit sämt­li­che mar­der­be­ding­ten Schä­den besei­tigt zu haben.

Bereits vor dem Land­ge­richt Koblenz hat­te die Kla­ge nach umfang­rei­cher Beweis­auf­nah­me Erfolg. Die Beklag­ten sei­en zur Zah­lung des Scha­dens­er­sat­zes ver­pflich­tet, da die das Aus­maß der Schä­den arg­lis­tig ver­schwie­gen hät­ten. Hier­ge­gen wand­ten sich die Beklag­ten mit ihrer Beru­fung, die nun ohne Erfolg blieb, so Klar­mann.

Der OLG-Senat leg­te in sei­ner Ent­schei­dung unter Ein­be­zie­hung des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens dar, bei Kauf des Hau­ses sei die Dach­iso­lie­rung durch Mar­der­be­fall weit­ge­hend zer­stört gewe­sen. Bei der Teil­sa­nie­rung hät­ten die Beklag­ten min­des­tens für mög­lich gehal­ten und in Kauf genom­men, dass auch das rest­li­che Dach befal­len sei. Auf­grund der Vor­ge­schich­te und wegen des gra­vie­ren­den Umfangs der Schä­den sei die­se Mög­lich­keit nahe­lie­gend gewe­sen. Denn der Mar­der hat­te sich etwa ein Jahr im Dach­be­reich auf­ge­hal­ten und nach Wahr­neh­mung der Beklag­ten einen unvor­stell­ba­ren Lärm ver­ur­sacht. Nach Tei­löff­nung des Daches hät­ten die Beklag­ten zwin­gend zu dem Schluss kom­men müs­sen, dass der Mar­der die Dach­däm­mung nicht nur in Teil­be­rei­chen, son­dern umfang­reich zer­stört hat­te. Dies hät­ten sie bei Abschluss des Ver­tra­ges dem Klä­ger mit­tei­len müs­sen, um die­sem die Mög­lich­keit zu eröff­nen, den Scha­dens­um­fang näher zu unter­su­chen und den beab­sich­tig­ten Ver­trags­schluss noch­mals zu über­den­ken. Das Ver­schwei­gen die­ser Umstän­de füh­re zur Haf­tung der Beklag­ten wegen Arg­list und ver­drän­ge damit auch den Gewähr­leis­tungs­aus­schluss im Kauf­ver­trag.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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