(Kiel) Will ein Ver­mi­eter eine Woh­nung mod­ernisieren, in dem er neue Fen­ster ein­baut, hat der Mieter dies zu dulden, sofern ihm rechtzeit­ig eine Mod­ernisierungsankündi­gung zuge­gan­gen ist.

Diese muss die Energieeinsparung nachvol­lziehbar dar­legen, z. B. durch Angabe des alten und neuen U‑Wertes. Eine fehlende Ankündi­gung kann im Prozess nachge­holt wer­den, muss dann aber alle Anforderun­gen an eine wirk­same Ankündi­gung erfüllen.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das am 25.05.2010  veröf­fentlichte Urteil des Amts­gerichts (AG) München vom 26.4.10, Az.: 424 C 19779/09 – noch nicht rechtskräftig.

In einem älteren Wohn­haus in München wur­den vom Eigen­tümer umfan­gre­iche Sanierungs­maß­nah­men durchge­führt. In diesem Zusam­men­hang soll­ten in ein­er Woh­nung sämtliche Fen­ster gegen neue Fen­ster mit Isolierver­glasung aus­ge­tauscht wer­den. Deshalb sandte die Ver­mi­eterin an die dor­tige Mieterin ein Schreiben, indem sie den Aus­tausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerd­ings ihre alten Fen­ster behal­ten und weigerte sich, den Ein­bau der neuen zu dulden.  Darauf hin erhob die Ver­mi­eterin Klage vor dem Amts­gericht München. Sie war der Auf­fas­sung, die Mieterin hätte den Ein­bau zu dulden, da die Maß­nah­men der Energieeinsparung dien­ten. Die Mieterin war der Ansicht, dies nicht beurteilen zu kön­nen. Eine Einsparung ergäbe sich aus dem Schreiben nicht. 

Der zuständi­ge Richter wies die Klage ab, so betont Klarmann. 

Die Ver­mi­eterin habe gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Dul­dung der Mod­ernisierungs­maß­nahme, da deren Ankündi­gung den geset­zlichen Anforderun­gen nicht gerecht würde und der Fehler auch im Prozess nicht geheilt wor­den sei. 

Grund­sät­zlich müsse ein Mieter Maß­nah­men zur Verbesserung der Miet­sache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese wür­den für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu recht­fer­ti­gen sei. Damit der Mieter in die Lage ver­set­zt werde, die Zumut­barkeit zu über­prüfen, etwaige Härte­gründe vorzubrin­gen und abzuwä­gen, ob er von seinem Son­derkündi­gungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der Ver­mi­eter ihn aus­re­ichend informieren. Dabei dürften keine über­triebe­nen Anforderun­gen gestellt wer­den. Der Ver­mi­eter müsse den voraus­sichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maß­nahme mit­teilen, die Verbesserung der Miet­sache und die Energieeinsparung müssten nachvol­lziehbar begrün­det sein. 

Dies liege hier nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung lediglich behauptet. Die Ver­mi­eterin hätte den bish­eri­gen und den neuen U‑Wert mit­teilen müssen.
Auch im Prozess sei die Ankündi­gung nicht wirk­sam nachge­holt wor­den. Grund­sät­zlich sei dies auf zwei Arten möglich. Die Ver­mi­eterin könne außer­halb des Ver­fahrens eine wirk­same Ankündi­gung übersenden und dies dem Gericht und der Gegen­seite mit­teilen oder die Ankündi­gung in einen Schrift­satz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse sie aber deut­lich machen, dass der Schrift­satz neben einem Sachvor­trag auch eine materiell­rechtliche Mod­ernisierungsankündi­gung enthalte. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre Über­legungs­frist zu laufen beginne. Ein stück­weis­er Zugang von Infor­ma­tio­nen in ver­schiede­nen Schrift­stück­en, wie hier vor­liegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzu­muten, sich diese zusammenzusuchen. 

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – verwies. 

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