(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 23. Juni 2010 entsch­ieden, dass ein Man­gel ein­er Miet­woh­nung auf­grund ein­er Flächen­ab­we­ichung auch dann vor­liegen kann, wenn der schriftliche Mietver­trag keine Angaben zu der Wohn­fläche enthält.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 256/09.

In dem entsch­iede­nen Fall mietete die Klägerin vom Beklagten eine Dachgeschoss­woh­nung in Mannheim. Der schriftliche Mietver­trag enthält keine Angaben zur Größe der Woh­nung, diese sind in dem ver­wen­de­ten Vor­druck auch nicht vorge­se­hen. Die Woh­nung war von ein­er Immo­bilien­mak­lerin mit fol­gen­der Annonce in der Zeitung ange­boten wor­den: “MA-Wald­hof, 3 ZKB-DG, Balkon, ca. 76 m², Par­kett, EBK, DM 890,- + NK”. Vor Abschluss des Mietver­trages wur­den der Mieterin eine Grun­drissskizze sowie eine detail­lierte Wohn­flächen­berech­nung übergeben, in der die Gesamt­größe der Woh­nung mit 76,45 Quadrat­metern aus­gewiesen wird. Die Mieterin hat mit der Begrün­dung, die Woh­nung habe lediglich eine Wohn­fläche von 53,25 Quadrat­metern, unter anderem die Rück­zahlung überzahlter Miete gel­tend gemacht. Das Amts­gericht hat der Zahlungsklage teil­weise stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Beru­fung des Beklagten die Klage abgewiesen.

Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Mieterin hat­te Erfolg, so betont Klarmann. 

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass angesichts der Geschehnisse bis zur Unterze­ich­nung des Mietver­trages alleine dem Fehlen von Angaben zur Woh­nungs­größe in dem Ver­trag­s­text, die dort auch nicht vorge­se­hen waren, nicht ent­nom­men wer­den kann, dass sich die Parteien bei Abschluss des Ver­trages bezüglich der Wohn­fläche nicht ver­traglich binden woll­ten. Die vom Beru­fungs­gericht fest­gestell­ten Gesam­tum­stände lassen vielmehr darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Ver­trag in der bei­der­seit­i­gen, dem jew­eili­gen Ver­tragspart­ner erkennbaren Vorstel­lung geschlossen haben, die Woh­nung weise die zuvor angegebene Wohn­fläche auf. Dies begrün­det eine kon­klu­dente Vere­in­barung über die Woh­nungs­größe. Liegt – wie im entsch­iede­nen Fall – eine Wohn­fläche­nun­ter­schre­itung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies zu ein­er Miet­min­derung gemäß § 536 BGB (st. Rspr.; vgl. zulet­zt Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, Pressemit­teilung Nr. 53/2010).

Die Sache ist an das Landgericht zurück­ver­wiesen wor­den, weil weit­ere Fest­stel­lun­gen unter anderem zu ein­er vom Ver­mi­eter zur Aufrech­nung gestell­ten Betrieb­skosten­nach­forderung zu tre­f­fen sind. 

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – verwies.

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