(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 23. Juni 2010 ent­schie­den, dass ein Man­gel einer Miet­woh­nung auf­grund einer Flä­chen­ab­wei­chung auch dann vor­lie­gen kann, wenn der schrift­li­che Miet­ver­trag kei­ne Anga­ben zu der Wohn­flä­che ent­hält.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 256/09.

In dem ent­schie­de­nen Fall mie­te­te die Klä­ge­rin vom Beklag­ten eine Dach­ge­schoss­woh­nung in Mann­heim. Der schrift­li­che Miet­ver­trag ent­hält kei­ne Anga­ben zur Grö­ße der Woh­nung, die­se sind in dem ver­wen­de­ten Vor­druck auch nicht vor­ge­se­hen. Die Woh­nung war von einer Immo­bi­li­en­mak­le­rin mit fol­gen­der Annon­ce in der Zei­tung ange­bo­ten wor­den: “MA-Wald­hof, 3 ZKB-DG, Bal­kon, ca. 76 m², Par­kett, EBK, DM 890,- + NK”. Vor Abschluss des Miet­ver­tra­ges wur­den der Mie­te­rin eine Grund­riss­skiz­ze sowie eine detail­lier­te Wohn­flä­chen­be­rech­nung über­ge­ben, in der die Gesamt­grö­ße der Woh­nung mit 76,45 Qua­drat­me­tern aus­ge­wie­sen wird. Die Mie­te­rin hat mit der Begrün­dung, die Woh­nung habe ledig­lich eine Wohn­flä­che von 53,25 Qua­drat­me­tern, unter ande­rem die Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­te gel­tend gemacht. Das Amts­ge­richt hat der Zah­lungs­kla­ge teil­wei­se statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat auf die Beru­fung des Beklag­ten die Kla­ge abge­wie­sen.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Mie­te­rin hat­te Erfolg, so betont Klar­mann.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass ange­sichts der Gescheh­nis­se bis zur Unter­zeich­nung des Miet­ver­tra­ges allei­ne dem Feh­len von Anga­ben zur Woh­nungs­grö­ße in dem Ver­trags­text, die dort auch nicht vor­ge­se­hen waren, nicht ent­nom­men wer­den kann, dass sich die Par­tei­en bei Abschluss des Ver­tra­ges bezüg­lich der Wohn­flä­che nicht ver­trag­lich bin­den woll­ten. Die vom Beru­fungs­ge­richt fest­ge­stell­ten Gesamt­um­stän­de las­sen viel­mehr dar­auf schlie­ßen, dass die Par­tei­en den schrift­li­chen Ver­trag in der bei­der­sei­ti­gen, dem jewei­li­gen Ver­trags­part­ner erkenn­ba­ren Vor­stel­lung geschlos­sen haben, die Woh­nung wei­se die zuvor ange­ge­be­ne Wohn­flä­che auf. Dies begrün­det eine kon­klu­den­te Ver­ein­ba­rung über die Woh­nungs­grö­ße. Liegt – wie im ent­schie­de­nen Fall – eine Wohn­flä­chen­un­ter­schrei­tung um mehr als zehn Pro­zent vor, führt dies zu einer Miet­min­de­rung gemäß § 536 BGB (st. Rspr.; vgl. zuletzt Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, Pres­se­mit­tei­lung Nr. 53/2010).

Die Sache ist an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, weil wei­te­re Fest­stel­lun­gen unter ande­rem zu einer vom Ver­mie­ter zur Auf­rech­nung gestell­ten Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung zu tref­fen sind.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und ggfs. recht­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.

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