(Kiel) Als „gro­tesk“ bewer­te­te das Ober­lan­des­ge­richt Nürn­berg in einem soeben ver­öf­fent­lich­ten Urteil den Vor­schlag einer Finan­zie­rungs­be­ra­te­rin, beim Kauf eines Hau­ses feh­len­des Eigen­ka­pi­tal durch den Erwerb einer wei­te­ren, voll finan­zier­ten Immo­bi­lie – hier einer Eigen­tums­woh­nung – zu erset­zen.

Wegen „vor­sätz­li­cher sit­ten­wid­ri­ger Schä­di­gung“ muss die Beklag­te nun nicht nur die­sen Woh­nungs­kauf rück­gän­gig machen, son­dern auch den Käu­fern Scha­dens­er­satz leis­ten, so der Nürn­ber­ger Fach­an­walt für Erb‑, Steu­er sowie Han­dels- und Gesell­schafts­recht Dr. Nor­bert  Gie­se­ler, Vize­prä­si­dent der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter-ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das am 01.04.2011 ver­öf­fent­lich­te Urteil des Ober­lan­des­ge­richts (OLG) Nürn­berg vom 23.03.2011 – Az. 2 U 417/10, noch nicht rechts­kräf­tig.

Wie sich erst in der Beru­fungs­ver­hand­lung vor dem Ober­lan­des­ge­richt her­aus­ge­stellt hat­te, woll­ten die Klä­ger, ein jun­ges Ehe­paar rus­si­scher Abstam­mung, für sich und ihre zwei klei­nen Kin­der ein Rei­hen­haus erwer­ben. Sie hat­ten auch schon ein ganz bestimm­tes Objekt am süd­li­chen Stadt­rand von Nürn­berg im Auge, das ihnen gefiel. Als Pro­blem stell­te sich dabei aber her­aus, dass die Ehe­leu­te kei­ner­lei Eigen­ka­pi­tal besa­ßen und auch das monat­li­che Fami­li­en­ein­kom­men – der Ehe­mann arbei­te­te als Kraft­fah­rer, sei­ne Frau jobb­te auf 400.- € — Basis als Ver­käu­fe­rin — mit ca. 2400.- € nicht sehr hoch bemes­sen war.

Hil­fe­su­chend wand­ten die in geschäft­li­chen Din­gen gänz­lich uner­fah­re­nen Klä­ger sich daher an die Finanz­be­ra­te­rin B. Die­se errech­ne­te einen Kos­ten­auf­wand von 216.000.- € für das Rei­hen­haus und ver­mit­tel­te zwei Dar­le­hen über ins­ge­samt 171.000.- €. Zusam­men mit einem wei­te­ren Kre­dit über 45.000.- €, den ihnen ein ande­rer Finanz­be­ra­ter andien­te, hät­te das für den ersehn­ten Haus­kauf aus­ge­reicht. Wenn da nicht ein Haken gewe­sen wäre: Nach­dem die Bera­te­rin B. wei­te­re Gesprä­che geführt hat­te, mein­te sie, die Klä­ger müss­ten ent­ge­gen der ursprüng­li­chen Annah­me nun doch eige­nes Kapi­tal nach­wei­sen, um von den Ban­ken über­haupt als kre­dit­wür­dig ange­se­hen zu wer­den. Dies sei aber im Ergeb­nis kein Pro­blem, denn für den Eigen­ka­pi­tal­nach­weis sei der zusätz­li­che Kauf einer Eigen­tums­woh­nung gera­de­zu ide­al.

Dabei traf es sich — zumin­dest aus Sicht der Bera­te­rin — gut, dass sie nicht nur Finanz­be­ra­tun­gen durch­führ­te, son­dern auch zusam­men mit ihrem Ehe­mann für eine Lie­gen­schafts­ge­sell­schaft – die im hie­si­gen Ver­fah­ren Beklag­te – Immo­bi­li­en ver­mit­tel­te. Schnell hat­te sie daher Bil­der einer Eigen­tums­woh­nung in Nürn­berg zur Hand, die sie den Klä­gern zum — eben­falls voll finan­zier­ten — Kauf für 129.000.- € anbot. Ursprüng­li­che Beden­ken der Klä­ger gegen den Erwerb von gleich zwei Immo­bi­li­en, ohne irgend­wel­che Erspar­nis­se zu haben, ver­stand sie aus­zu­räu­men. Im Novem­ber 2006 war es dann soweit und man schloss einen Kauf­ver­trag über die Eigen­tums­woh­nung, die die Klä­ger, nach­dem die beklag­te Gesell­schaft noch Reno­vie­rungs­ar­bei­ten für ca. 10.000.- € durch­ge­führt hat­te, ab 01.01.2007 ver­mie­ten konn­ten. Bald aller­dings geriet die jun­ge Fami­lie in finan­zi­el­le Schief­la­ge: Wäh­rend sie die Dar­le­hens­ra­ten für ihr Rei­hen­haus gera­de noch regel­mä­ßig auf­brin­gen konn­te, wur­de die Finan­zie­rung der Eigen­tums­woh­nung, die weni­ger Mie­te abwarf, als für sie an die Bank monat­lich zu zah­len war, not­lei­dend. Als dann in der Woh­nung auch noch Schim­mel ent­deckt wur­de, foch­ten die Klä­ger den Kauf­ver­trag wegen arg­lis­ti­ger Täu­schung an und zogen im Jahr 2008 vor das Land­ge­richt Nürn­berg-Fürth.

Dort hat­ten sie mit ihrer Kla­ge auf Rück­gän­gig­ma­chung des Kauf­ver­trags über die Eigen­tums­woh­nung und Ersatz der hier­für getä­tig­ten Auf­wen­dun­gen zunächst kei­nen Erfolg: Weder konn­te das Land­ge­richt erken­nen, dass die beklag­te Ver­mitt­lungs­ge­sell­schaft Män­gel der Woh­nung arg­lis­tig ver­schwie­gen hat­te, noch sah es die Beklag­te wegen unge­nü­gen­der Auf­klä­rung und Finan­zie­rungs­be­ra­tung in der Pflicht, Scha­dens­er­satz an die Klä­ger zu leis­ten.

Ganz anders wur­de die Sach- und Rechts­la­ge erst in der Beru­fungs­in­stanz bei dem Ober­lan­des­ge­richt Nürn­berg beur­teilt, so Dr. Gie­se­ler.

Nach­dem die Klä­ger dort ein­ge­hend von den Rich­tern des Zwei­ten Senats zu den Umstän­den des Immo­bi­li­en­kaufs befragt wor­den waren, stell­te sich näm­lich jetzt erst her­aus, dass sie die streit­ge­gen­ständ­li­che Eigen­tums­woh­nung gar nicht iso­liert erwor­ben hat­ten, son­dern ledig­lich, um hier­durch „Eigen­ka­pi­tal” für den ange­streb­ten Kauf „ihres“ Rei­hen­hau­ses zu gene­rie­ren. Auch wur­de offen­kun­dig, dass die beklag­te Gesell­schaft selbst gera­de ein­mal fünf Tage vor dem Notar­ter­min mit den Klä­gern die für 129.000.- € ver­äu­ßer­te Eigen­tums­woh­nung im Wege der Zwangs­ver­stei­ge­rung zum Preis von 49.000.- € erwor­ben hat­te.


Als “vor­sätz­li­che sit­ten­wid­ri­ge Schä­di­gung” wer­te­te der Zwei­te Senat das Ober­lan­des­ge­richts Nürn­berg mit Urteil vom 23.03.2011 die­ses Ver­hal­ten der Beklag­ten, so Dr. Gie­se­ler, und sprach den Klä­gern Scha­dens­er­satz zu. Die Emp­feh­lung der Bera­te­rin B., das für den Erwerb eines Hau­ses feh­len­de Eigen­ka­pi­tal durch den gleich­zei­ti­gen Ankauf einer eben­falls voll fremd­fi­nan­zier­ten Eigen­tums­woh­nung zu gene­rie­ren, kön­ne “nur als gro­tesk” bezeich­net wer­den. Nach Auf­fas­sung des Senats hät­te kei­ne seri­ös arbei­ten­de Bank in Kennt­nis der wah­ren Ver­hält­nis­se der Klä­ger die­sen gleich­zei­ti­gen Ankauf zwei­er Objek­te finan­ziert. Dabei habe sich die Bera­te­rin unter dem Deck­man­tel, trotz feh­len­den Eigen­ka­pi­tals eine Mög­lich­keit für den Erwerb eines Eigen­heims gefun­den zu haben, in das Ver­trau­en der Klä­ger ein­ge­schli­chen. Die damit ein­her­ge­hen­de Exis­tenz­ge­fähr­dung der Klä­ger sei ihr völ­lig gleich­gül­tig gewe­sen. Ihr und ihrem Ehe­mann, mit dem sie arbeits­tei­lig die Erstei­ge­rung und den sofor­ti­gen Wei­ter­ver­kauf der Eigen­tums­woh­nung betrie­ben habe, sei es aus­schließ­lich um Gewinn­ma­xi­mie­rung gegan­gen. Ein der­ar­ti­ges Geschäfts­ge­ba­ren ver­sto­ße “mas­siv gegen das Anstands­ge­fühl aller bil­lig und gerecht Den­ken­den”. Das Ver­hal­ten ihrer Mit­ar­bei­ter müs­se sich die beklag­te Gesell­schaft zurech­nen las­sen. Die­se hat nun­mehr die Woh­nung zurück­zu­neh­men und ca. 140.000.- € an die Klä­ger zu leis­ten.

Gie­se­ler mahn­te, dies und einen etwai­gen Fort­gang zu beach­ten und ver­wies  bei Fra­gen dazu u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de



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