(Kiel) Der Bun­des­gericht­shofhat am 24. März 2010 entsch­ieden, dass der Mieter im Falle der Unwirk­samkeit von nach den Vorschriften für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum vorgenomme­nen Mieter­höhun­gen die zusät­zlich gezahlten Beträge nicht unbeschränkt zurück­ver­lan­gen kann.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 160/09.


Die Klägerin ist seit 1981 Mieterin ein­er Woh­nung in Berlin. Das Ende des 19. Jahr-hun­derts errichtete Gebäude wurde Ende der 1970er Jahre von der Rechtsvorgän­gerin der beklagten Woh­nungs­bauge­sellschaft mit öffentlichen Mit­teln saniert.


Im Mietver­trag heißt es in § 1:


• “Art der Woh­nung: Neubau. Die Woh­nung ist öffentlich gefördert / mit Mit­teln des § 46 StBauFG errichtet (…).”


Die Grund­mi­ete — ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) — wurde von der Ver­mi­eterin mehrfach nach § 10 in Verbindung mit § 8a Woh­nungs­bindungs­ge­setz* erhöht, zulet­zt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die erhöhte Miete jew­eils in vollem Umfang. Mit der Klage ver­langt sie Rück­zahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlun­gen über einen Betrag von monatlich 194,11 € hin­aus­ge­gan­gen sind – ins­ge­samt rund 12.600 €. Darüber hin­aus begehrt die Klägerin die Fest­stel­lung, dass die Grund­mi­ete ab 1. Jan­u­ar 2008 194,11 € nicht über­steigt. Sie meint, die Miete habe von der Beklagten nicht ein­seit­ig erhöht wer­den dür­fen, weil die in den siebziger Jahre durchge­führte Sanierung nicht die Voraus­set­zun­gen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Woh­nungs­bau- und Fam­i­lien­heimge­set­zes** erfülle und es sich deshalb nicht um preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum han­dele. Die nach den Vorschriften des preis­ge­bun­de­nen Wohn­raums vorgenomme­nen ein­seit­i­gen Mieter­höhun­gen der Ver­mi­eterin seien daher unwirk­sam, so dass weit­er­hin die ursprünglich vere­in­barte Net­tokalt­mi­ete in Höhe von monatlich 194,11 € gelte.


Das Amts­gericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.


Der Sen­at hat die Auf­fas­sung des Beru­fungs­gerichts gebil­ligt, dass die Preis­ge­bun­den­heit der von der Klägerin gemieteten Woh­nung Geschäfts­grund­lage des Mietver­trags gewor­den und der Beklagten bei Fehlen dieser Geschäfts­grund­lage ein unverän­dertes Fes­thal­ten am Ver­trag nicht zuzu­muten ist, so Nebel.


Denn die vor mehr als 25 Jahren vere­in­barte Aus­gangsmi­ete beträgt nur 40 % der von der Beklagten zulet­zt ver­langten Kosten­mi­ete und nur etwa 44 % der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete des Jahres 2007. Die Beklagte kann Mieter­höhun­gen nach der für nicht preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gel­tenden Vorschrift des § 558 BGB*** für die Ver­gan­gen­heit nicht mehr nach­holen und den Stand der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete auch für die Zukun­ft mit Rück­sicht auf die in § 558 BGB enthal­te­nen zeitlichen und prozen­tualen Beschränkun­gen auf abse­hbare Zeit nicht erre­ichen. Ohne eine Ver­tragsan­pas­sung bestünde daher ein erhe­blich­es Missver­hält­nis zwis­chen Leis­tung und Gegen­leis­tung.


Ober­gren­ze für eine Ver­tragsan­pas­sung ist nach der heuti­gen Entschei­dung des Sen­ats aber die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete; da diese nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts im Jahr 2007 rund 45 € niedriger war als die von der Beklagten zulet­zt ver­langte Kosten­mi­ete, kon­nte das Urteil des Beru­fungs­gericht keinen Bestand haben.


Die Sache ist an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen wor­den, weil noch zu klären ist, ob — was das Beru­fungs­gericht offen gelassen hat — die Ende der 1970er Jahre vorgenommene Sanierung die Voraus­set­zun­gen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Woh­nungs­bau- und Fam­i­lien­heimge­set­zes erfüllt, und wie sich die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 entwick­elt hat.


Zwei Par­al­lel­sachen wur­den vom Sen­at heute gle­ich­falls an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen (VIII ZR 235/09 und VIII ZR 60/09).


*§ 10 Woh­nungs­bindungs­ge­setz:


  (1) Ist der Mieter nur zur Entrich­tung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zuläs­si­gen Ent­gelts verpflichtet, so kann der Ver­mi­eter dem Mieter gegenüber schriftlich erk­lären, dass das Ent­gelt um einen bes­timmten Betrag, bei Umla­gen um einen bes­timm­baren Betrag, bis zur Höhe des zuläs­si­gen Ent­gelts erhöht wer­den soll. …
**§ 17 II. Woh­nungs­bau- und Fam­i­lien­heimge­setz:


(1) … Als Woh­nungs­bau durch Aus­bau eines beste­hen­des Gebäudes gilt auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchge­führte Umbau von Wohn­räu­men, die infolge Änderung der Wohnge­wohn­heit­en nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpas­sung an die verän­derten Wohnge­wohn­heit­en. …


***§ 558 BGB: Mieter­höhung bis zur ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete


  (1) Der Ver­mi­eter kann die Zus­tim­mung zu ein­er Erhöhung der Miete bis zur ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete ver­lan­gen, wenn die Miete in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhöhung ein­treten soll, seit 15 Monat­en unverän­dert ist. Das Mieter­höhungsver­lan­gen kann früh­estens ein Jahr nach der let­zten Mieter­höhung gel­tend gemacht wer­den. …


  (3) Bei Erhöhun­gen nach Absatz 1 darf sich die Miete inner­halb von drei Jahren, von Erhöhun­gen nach den §§ 559 bis 560 abge­se­hen, nicht um mehr als 20 vom Hun­dert erhöhen (Kap­pungs­gren­ze). …
 
Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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