(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof­hat am 24. März 2010 ent­schie­den, dass der Mie­ter im Fal­le der Unwirk­sam­keit von nach den Vor­schrif­ten für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum vor­ge­nom­me­nen Miet­erhö­hun­gen die zusätz­lich gezahl­ten Beträ­ge nicht unbe­schränkt zurück­ver­lan­gen kann.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 160/09.


Die Klä­ge­rin ist seit 1981 Mie­te­rin einer Woh­nung in Ber­lin. Das Ende des 19. Jahr-hun­derts errich­te­te Gebäu­de wur­de Ende der 1970er Jah­re von der Rechts­vor­gän­ge­rin der beklag­ten Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft mit öffent­li­chen Mit­teln saniert.


Im Miet­ver­trag heißt es in § 1:


• “Art der Woh­nung: Neu­bau. Die Woh­nung ist öffent­lich geför­dert / mit Mit­teln des § 46 StBauFG errich­tet (…).”


Die Grund­mie­te — ursprüng­lich 379,64 DM (194,11 €) — wur­de von der Ver­mie­te­rin mehr­fach nach § 10 in Ver­bin­dung mit § 8a Woh­nungs­bin­dungs­ge­setz* erhöht, zuletzt ab Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klä­ge­rin zahl­te die erhöh­te Mie­te jeweils in vol­lem Umfang. Mit der Kla­ge ver­langt sie Rück­zah­lung der von ihr in den Jah­ren 2004 bis 2007 gezahl­ten Mie­ten, soweit die Zah­lun­gen über einen Betrag von monat­lich 194,11 € hin­aus­ge­gan­gen sind – ins­ge­samt rund 12.600 €. Dar­über hin­aus begehrt die Klä­ge­rin die Fest­stel­lung, dass die Grund­mie­te ab 1. Janu­ar 2008 194,11 € nicht über­steigt. Sie meint, die Mie­te habe von der Beklag­ten nicht ein­sei­tig erhöht wer­den dür­fen, weil die in den sieb­zi­ger Jah­re durch­ge­führ­te Sanie­rung nicht die Vor­aus­set­zun­gen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Woh­nungs­bau- und Fami­li­en­heim­ge­set­zes** erfül­le und es sich des­halb nicht um preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum han­de­le. Die nach den Vor­schrif­ten des preis­ge­bun­de­nen Wohn­raums vor­ge­nom­me­nen ein­sei­ti­gen Miet­erhö­hun­gen der Ver­mie­te­rin sei­en daher unwirk­sam, so dass wei­ter­hin die ursprüng­lich ver­ein­bar­te Net­to­kalt­mie­te in Höhe von monat­lich 194,11 € gel­te.


Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt die Kla­ge abge­wie­sen.


Der Senat hat die Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts gebil­ligt, dass die Preis­ge­bun­den­heit der von der Klä­ge­rin gemie­te­ten Woh­nung Geschäfts­grund­la­ge des Miet­ver­trags gewor­den und der Beklag­ten bei Feh­len die­ser Geschäfts­grund­la­ge ein unver­än­der­tes Fest­hal­ten am Ver­trag nicht zuzu­mu­ten ist, so Nebel.


Denn die vor mehr als 25 Jah­ren ver­ein­bar­te Aus­gangs­mie­te beträgt nur 40 % der von der Beklag­ten zuletzt ver­lang­ten Kos­ten­mie­te und nur etwa 44 % der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te des Jah­res 2007. Die Beklag­te kann Miet­erhö­hun­gen nach der für nicht preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gel­ten­den Vor­schrift des § 558 BGB*** für die Ver­gan­gen­heit nicht mehr nach­ho­len und den Stand der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te auch für die Zukunft mit Rück­sicht auf die in § 558 BGB ent­hal­te­nen zeit­li­chen und pro­zen­tua­len Beschrän­kun­gen auf abseh­ba­re Zeit nicht errei­chen. Ohne eine Ver­trags­an­pas­sung bestün­de daher ein erheb­li­ches Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung.


Ober­gren­ze für eine Ver­trags­an­pas­sung ist nach der heu­ti­gen Ent­schei­dung des Senats aber die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te; da die­se nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts im Jahr 2007 rund 45 € nied­ri­ger war als die von der Beklag­ten zuletzt ver­lang­te Kos­ten­mie­te, konn­te das Urteil des Beru­fungs­ge­richt kei­nen Bestand haben.


Die Sache ist an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, weil noch zu klä­ren ist, ob — was das Beru­fungs­ge­richt offen gelas­sen hat — die Ende der 1970er Jah­re vor­ge­nom­me­ne Sanie­rung die Vor­aus­set­zun­gen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. Woh­nungs­bau- und Fami­li­en­heim­ge­set­zes erfüllt, und wie sich die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in den Jah­ren 2004 bis 2006 und 2008 ent­wi­ckelt hat.


Zwei Par­al­lel­sa­chen wur­den vom Senat heu­te gleich­falls an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen (VIII ZR 235/09 und VIII ZR 60/09).


*§ 10 Woh­nungs­bin­dungs­ge­setz:


  (1) Ist der Mie­ter nur zur Ent­rich­tung eines nied­ri­ge­ren als des nach die­sem Gesetz zuläs­si­gen Ent­gelts ver­pflich­tet, so kann der Ver­mie­ter dem Mie­ter gegen­über schrift­lich erklä­ren, dass das Ent­gelt um einen bestimm­ten Betrag, bei Umla­gen um einen bestimm­ba­ren Betrag, bis zur Höhe des zuläs­si­gen Ent­gelts erhöht wer­den soll. …
**§ 17 II. Woh­nungs­bau- und Fami­li­en­heim­ge­setz:


(1) … Als Woh­nungs­bau durch Aus­bau eines bestehen­des Gebäu­des gilt auch der unter wesent­li­chem Bau­auf­wand durch­ge­führ­te Umbau von Wohn­räu­men, die infol­ge Ände­rung der Wohn­ge­wohn­hei­ten nicht mehr für Wohn­zwe­cke geeig­net sind, zur Anpas­sung an die ver­än­der­ten Wohn­ge­wohn­hei­ten. …


***§ 558 BGB: Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te


  (1) Der Ver­mie­ter kann die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll, seit 15 Mona­ten unver­än­dert ist. Das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen kann frü­hes­tens ein Jahr nach der letz­ten Miet­erhö­hung gel­tend gemacht wer­den. …


  (3) Bei Erhö­hun­gen nach Absatz 1 darf sich die Mie­te inner­halb von drei Jah­ren, von Erhö­hun­gen nach den §§ 559 bis 560 abge­se­hen, nicht um mehr als 20 vom Hun­dert erhö­hen (Kap­pungs­gren­ze). …
 
Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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