(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof­hat am 24. März 2010 ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter bei öffent­lich geför­der­tem, preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum die Kos­ten­mie­te ein­sei­tig um den in der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung (II. BV) gere­gel­ten Betrag erhö­hen kann, wenn die beab­sich­tig­te Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter wegen Unwirk­sam­keit der ent­spre­chen­den Klau­sel im Miet­ver­trag geschei­tert ist.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 177/09.


Im ent­schie­de­nen Fall mie­te­te der Beklag­te von der Klä­ge­rin, einer Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft, im Jahr 1993 eine Woh­nung. Es han­del­te sich bis Ende 2008 um öffent­lich geför­der­ten Wohn­raum. Im Febru­ar 2008 teil­te die Ver­mie­te­rin dem Mie­ter mit, dass die in den All­ge­mei­nen Ver­trags­be­stim­mun­gen ent­hal­te­ne Klau­sel über die vom Mie­ter durch­zu­füh­ren­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach der neu­en Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs unwirk­sam sei. Sie bot dem Mie­ter an, die unwirk­sa­me Klau­sel im Wege einer Nach­trags­ver­ein­ba­rung durch eine wirk­sa­me zu erset­zen; andern­falls blie­be ihr kei­ne Wahl, als die Mie­te zu erhö­hen, weil auf­grund der unwirk­sa­men Klau­sel nun­mehr sie die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu tra­gen habe. Der Mie­ter lehn­te eine Ver­trags­än­de­rung ab. Im April 2008 erklär­te die Ver­mie­te­rin gegen­über dem Mie­ter, dass die Mie­te ab dem 1. Mai 2008 gemäß § 28 Abs. 4 II. BV* um 60,76 € erhöht wer­de. Der Mie­ter zahl­te die Erhö­hungs­be­trä­ge für die Mona­te Mai und Juni 2008 nicht. Die Ver­mie­te­rin hat mit ihrer Kla­ge die Zah­lung die­ser Beträ­ge begehrt. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben.


Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Mie­ters hat­te kei­nen Erfolg, so betont Nebel.


Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Ver­mie­te­rin im vor­lie­gen­den Fall befugt war, die Mie­te ein­sei­tig um den strei­ti­gen Betrag zu erhö­hen. Nach Art. 11 Abs. 1 Satz 1 des Baye­ri­schen Woh­nungs­bin­dungs­ge­set­zes (Bay­Wo­BindG)** kann der Ver­mie­ter dem Mie­ter gegen­über schrift­lich erklä­ren, dass das vom Mie­ter gezahl­te Ent­gelt bis zur Höhe des gesetz­lich zuläs­si­gen Ent­gelts erhöht wer­den soll, wenn der Mie­ter nur zur Zah­lung eines nied­ri­ge­ren Ent­gelts ver­pflich­tet ist. Die­se Vor­aus­set­zung liegt vor. Die Ver­mie­te­rin hat mit Recht den Umstand, dass auf­grund der Unwirk­sam­keit der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren­klau­sel nicht der Mie­ter, son­dern sie selbst die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu tra­gen hat, bei der Ermitt­lung der gesetz­lich zuläs­si­gen Kos­ten­mie­te in Ansatz gebracht. Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Ver­mie­ter einen Zuschlag zur Kos­ten­mie­te in Ansatz brin­gen, wenn er die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu tra­gen hat. Das ist hier der Fall. Die Berech­ti­gung des Ver­mie­ters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV ent­fällt bei der Kos­ten­mie­te nur dann, wenn die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wirk­sam auf den Mie­ter abge­wälzt wor­den sind, nicht aber auch dann, wenn der Ver­mie­ter – wie hier – die Abwäl­zung zwar beab­sich­tigt hat, mit die­sem Vor­ha­ben aber geschei­tert ist.


Das steht nicht im Wider­spruch zur Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, nach der der Ver­mie­ter bei frei finan­zier­tem Wohn­raum nicht berech­tigt ist, im Fal­le der Unwirk­sam­keit einer Klau­sel zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter von die­sem eine Miet­erhö­hung in Form eines Zuschla­ges zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu ver­lan­gen (vgl. Urteil vom 9. Juli 2008 — VIII ZR 181/07 = BGHZ 177, 186, Pres­se­mit­tei­lung Nr. 131/2008). Die dafür maß­geb­li­chen Grün­de sind auf die Kos­ten­mie­te bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum nicht über­trag­bar, denn die Kos­ten­mie­te wird — anders als die Ver­gleichs­mie­te bei preis­frei­em Wohn­raum — nach Kos­ten­ele­men­ten ermit­telt und rich­tet sich nicht nach der markt­üb­li­chen Mie­te.


*§ 28 II. BV


(4) 1Die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Woh­nun­gen sind in den Sät­zen nach Absatz 2 nicht ent­hal­ten. 2Trägt der Ver­mie­ter die Kos­ten die­ser Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, so dür­fen sie höchs­tens mit 8,50 Euro je Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che im Jahr ange­setzt wer­den. …


**Art. 11 Bay­Wo­BindG (inhalts­gleich mit den bun­des­recht­li­chen Vor­schrif­ten des § 10 Abs. 1 Satz 1 Woh­nungs­bin­dungs­ge­set­zes – WoBindG)


(1) 1Ist der Mie­ter nur zur Ent­rich­tung eines nied­ri­ge­ren als des nach die­sem Gesetz zuläs­si­gen Ent­gelts ver­pflich­tet, so kann der Ver­mie­ter dem Mie­ter gegen­über schrift­lich erklä­ren, dass das Ent­gelt um einen bestimm­ten Betrag, bei Umla­gen um einen bestimm­ba­ren Betrag, bis zur Höhe des zuläs­si­gen Ent­gelts erhöht wer­den soll. …


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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