(Kiel) Der Bun­des­gericht­shofhat am 24. März 2010 entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter bei öffentlich gefördertem, preis­ge­bun­den­em Wohn­raum die Kosten­mi­ete ein­seit­ig um den in der Zweit­en Berech­nungsverord­nung (II. BV) geregel­ten Betrag erhöhen kann, wenn die beab­sichtigte Abwälzung der Schön­heit­srepara­turen auf den Mieter wegen Unwirk­samkeit der entsprechen­den Klausel im Mietver­trag gescheit­ert ist.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 177/09.


Im entsch­iede­nen Fall mietete der Beklagte von der Klägerin, ein­er Woh­nungs­baugenossen­schaft, im Jahr 1993 eine Woh­nung. Es han­delte sich bis Ende 2008 um öffentlich geförderten Wohn­raum. Im Feb­ru­ar 2008 teilte die Ver­mi­eterin dem Mieter mit, dass die in den All­ge­meinen Ver­trags­bes­tim­mungen enthal­tene Klausel über die vom Mieter durchzuführen­den Schön­heit­srepara­turen nach der neuen Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs unwirk­sam sei. Sie bot dem Mieter an, die unwirk­same Klausel im Wege ein­er Nach­tragsvere­in­barung durch eine wirk­same zu erset­zen; andern­falls bliebe ihr keine Wahl, als die Miete zu erhöhen, weil auf­grund der unwirk­samen Klausel nun­mehr sie die Schön­heit­srepara­turen zu tra­gen habe. Der Mieter lehnte eine Ver­tragsän­derung ab. Im April 2008 erk­lärte die Ver­mi­eterin gegenüber dem Mieter, dass die Miete ab dem 1. Mai 2008 gemäß § 28 Abs. 4 II. BV* um 60,76 € erhöht werde. Der Mieter zahlte die Erhöhungs­be­träge für die Monate Mai und Juni 2008 nicht. Die Ver­mi­eterin hat mit ihrer Klage die Zahlung dieser Beträge begehrt. Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Das Beru­fungs­gericht hat der Klage stattgegeben. 


Die dage­gen gerichtete Revi­sion des Mieters hat­te keinen Erfolg, so betont Nebel. 


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Ver­mi­eterin im vor­liegen­den Fall befugt war, die Miete ein­seit­ig um den stre­it­i­gen Betrag zu erhöhen. Nach Art. 11 Abs. 1 Satz 1 des Bay­erischen Woh­nungs­bindungs­ge­set­zes (Bay­WoBindG)** kann der Ver­mi­eter dem Mieter gegenüber schriftlich erk­lären, dass das vom Mieter gezahlte Ent­gelt bis zur Höhe des geset­zlich zuläs­si­gen Ent­gelts erhöht wer­den soll, wenn der Mieter nur zur Zahlung eines niedrigeren Ent­gelts verpflichtet ist. Diese Voraus­set­zung liegt vor. Die Ver­mi­eterin hat mit Recht den Umstand, dass auf­grund der Unwirk­samkeit der Schön­heit­srepara­turen­klausel nicht der Mieter, son­dern sie selb­st die Kosten der Schön­heit­srepara­turen zu tra­gen hat, bei der Ermit­tlung der geset­zlich zuläs­si­gen Kosten­mi­ete in Ansatz gebracht. Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Ver­mi­eter einen Zuschlag zur Kosten­mi­ete in Ansatz brin­gen, wenn er die Kosten der Schön­heit­srepara­turen zu tra­gen hat. Das ist hier der Fall. Die Berech­ti­gung des Ver­mi­eters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV ent­fällt bei der Kosten­mi­ete nur dann, wenn die Kosten der Schön­heit­srepara­turen wirk­sam auf den Mieter abgewälzt wor­den sind, nicht aber auch dann, wenn der Ver­mi­eter – wie hier – die Abwälzung zwar beab­sichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheit­ert ist. 


Das ste­ht nicht im Wider­spruch zur Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs, nach der der Ver­mi­eter bei frei finanziertem Wohn­raum nicht berechtigt ist, im Falle der Unwirk­samkeit ein­er Klausel zur Vor­nahme der Schön­heit­srepara­turen durch den Mieter von diesem eine Mieter­höhung in Form eines Zuschlages zur ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete zu ver­lan­gen (vgl. Urteil vom 9. Juli 2008 — VIII ZR 181/07 = BGHZ 177, 186, Pressemit­teilung Nr. 131/2008). Die dafür maßge­blichen Gründe sind auf die Kosten­mi­ete bei preis­ge­bun­den­em Wohn­raum nicht über­trag­bar, denn die Kosten­mi­ete wird — anders als die Ver­gle­ichsmi­ete bei pre­is­freiem Wohn­raum — nach Kostenele­menten ermit­telt und richtet sich nicht nach der mark­tüblichen Miete. 


*§ 28 II. BV 


(4) 1Die Kosten der Schön­heit­srepara­turen in Woh­nun­gen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthal­ten. 2Trägt der Ver­mi­eter die Kosten dieser Schön­heit­srepara­turen, so dür­fen sie höch­stens mit 8,50 Euro je Quadrat­meter Wohn­fläche im Jahr ange­set­zt werden. … 


**Art. 11 Bay­WoBindG (inhalts­gle­ich mit den bun­desrechtlichen Vorschriften des § 10 Abs. 1 Satz 1 Woh­nungs­bindungs­ge­set­zes – WoBindG) 


(1) 1Ist der Mieter nur zur Entrich­tung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zuläs­si­gen Ent­gelts verpflichtet, so kann der Ver­mi­eter dem Mieter gegenüber schriftlich erk­lären, dass das Ent­gelt um einen bes­timmten Betrag, bei Umla­gen um einen bes­timm­baren Betrag, bis zur Höhe des zuläs­si­gen Ent­gelts erhöht wer­den soll. … 


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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