(Kiel) Einem Mie­ter, der auf eine Kün­di­gung wegen eines in Wahr­heit nicht bestehen­den Eigen­be­darfs hin aus­zieht, ste­hen Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wegen unbe­rech­tig­ter Kün­di­gung auch dann zu, wenn der Eigen­be­darf zwar ent­ge­gen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kün­di­gungs­schrei­ben als berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ange­ge­ben und die Kün­di­gung des­halb unwirk­sam ist, der Ver­mie­ter dem Mie­ter den Eigen­be­darf aber schlüs­sig dar­ge­tan und der Mie­ter kei­ne Ver­an­las­sung hat­te, die Anga­ben des Ver­mie­ters in Zwei­fel zu zie­hen.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf ein Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 08.04.2009 – AZ.: 107 C 312/05 -.


In dem aus­ge­ur­teil­ten Fall hat­te der BGH dar­über zu ent­schei­den, ob der Mie­ter nach dem Aus­zug aus einer Miet­woh­nung unter ande­rem Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wegen vor­ge­täusch­ten Eigen­be­darfs auch dann gel­tend machen kann, wenn die Kün­di­gung des Ver­mie­ters aus for­ma­len Grün­den unwirk­sam gewe­sen ist.


Die Klä­ge­rin war seit 1977 Mie­te­rin in einem Wohn­haus der Beklag­ten in Ber­lin. Auf­grund einer Ver­ein­ba­rung vom 4. Okto­ber 2002 zog die Klä­ge­rin aus der Woh­nung aus, nach­dem die Beklag­ten mehr­fach das Miet­ver­hält­nis wegen Eigen­be­darfs gekün­digt sowie eine Räu­mungs­kla­ge und Scha­dens­er­satz­for­de­run­gen bei nicht recht­zei­ti­ger Räu­mung ange­droht hat­ten. Unmit­tel­bar nach dem Aus­zug boten die Beklag­ten das Haus über einen Mak­ler zum Ver­kauf an, von dem sie spä­ter Abstand nah­men. Die Klä­ge­rin ist der Auf­fas­sung, die Beklag­ten hät­ten den Eigen­be­darf vor­ge­täuscht. Sie begehrt mit ihrer Kla­ge die Rück­ga­be des Miet­ob­jekts, hilfs­wei­se macht sie Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gel­tend. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Die Beru­fung der Klä­ge­rin hat­te kei­nen Erfolg.


Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin führ­te nun zur Auf­he­bung des Beru­fungs­ur­teils und Zurück­ver­wei­sung des Rechts­streits an das Beru­fungs­ge­richt, betont Nebel.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass einem Mie­ter, der auf eine Kün­di­gung wegen eines in Wahr­heit nicht bestehen­den Eigen­be­darfs hin aus­zieht, Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wegen unbe­rech­tig­ter Kün­di­gung auch dann zuste­hen, wenn der Eigen­be­darf zwar ent­ge­gen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kün­di­gungs­schrei­ben als berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ange­ge­ben und die Kün­di­gung des­halb unwirk­sam ist, der Ver­mie­ter dem Mie­ter den Eigen­be­darf aber schlüs­sig dar­ge­tan und der Mie­ter kei­ne Ver­an­las­sung hat­te, die Anga­ben des Ver­mie­ters in Zwei­fel zu zie­hen.


Der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Mie­ters wer­de auch nicht dadurch aus­ge­schlos­sen, dass sich der Mie­ter mit dem Ver­mie­ter auf eine ein­ver­nehm­li­che Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses geei­nigt hat, obwohl er zu die­sem Zeit­punkt man­gels ord­nungs­ge­mäß begrün­de­ter Kün­di­gungs­er­klä­run­gen – noch – nicht zur Räu­mung des Miet­ob­jekts ver­pflich­tet war. Ent­schei­dend sei nicht, ob der Mie­ter bereits zur Räu­mung ver­pflich­tet ist, son­dern allein, ob er das Räu­mungs­ver­lan­gen mate­ri­ell für berech­tigt hal­ten darf, weil er kei­nen Anlass hat, an der Rich­tig­keit der Anga­ben des Ver­mie­ters zu dem gel­tend gemach­ten Eigen­be­darf zu zwei­feln. Auch wenn der Mie­ter sich unter dem Ein­druck des als bestehend ange­nom­me­nen Eigen­be­darfs zu einer ein­ver­nehm­li­chen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bereit fin­de und das Miet­ob­jekt frei­gibt, ohne auf die for­ma­le Wirk­sam­keit der Kün­di­gungs­er­klä­rung des Ver­mie­ters abzu­stel­len, räumt er die Miet­woh­nung nicht aus frei­en Stü­cken, son­dern in der Vor­stel­lung, dazu jeden­falls mate­ri­ell ver­pflich­tet zu sein.


Für einen Aus­schluss des Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach dem Rechts­ge­dan­ken des § 254 BGB, wie er von dem Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men wur­de, war daher kein Raum. Das Beru­fungs­ge­richt wird nun­mehr zu klä­ren haben, ob der mit der Kün­di­gung gel­tend gemach­te Eigen­be­darf der Beklag­ten — wie von der Klä­ge­rin behaup­tet — vor­ge­täuscht war.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mie­tern als auch Mie­tern, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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