(Kiel) Einem Mieter, der auf eine Kündi­gung wegen eines in Wahrheit nicht beste­hen­den Eigenbe­darfs hin auszieht, ste­hen Schadenser­satzansprüche wegen unberechtigter Kündi­gung auch dann zu, wenn der Eigenbe­darf zwar ent­ge­gen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kündi­gungss­chreiben als berechtigtes Inter­esse des Ver­mi­eters an der Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es angegeben und die Kündi­gung deshalb unwirk­sam ist, der Ver­mi­eter dem Mieter den Eigenbe­darf aber schlüs­sig dar­ge­tan und der Mieter keine Ver­an­las­sung hat­te, die Angaben des Ver­mi­eters in Zweifel zu ziehen.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf ein Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 08.04.2009 – AZ.: 107 C 312/05 -.


In dem aus­geurteil­ten Fall hat­te der BGH darüber zu entschei­den, ob der Mieter nach dem Auszug aus ein­er Miet­woh­nung unter anderem Schadenser­satzansprüche wegen vor­getäuscht­en Eigenbe­darfs auch dann gel­tend machen kann, wenn die Kündi­gung des Ver­mi­eters aus for­malen Grün­den unwirk­sam gewe­sen ist.


Die Klägerin war seit 1977 Mieterin in einem Wohn­haus der Beklagten in Berlin. Auf­grund ein­er Vere­in­barung vom 4. Okto­ber 2002 zog die Klägerin aus der Woh­nung aus, nach­dem die Beklagten mehrfach das Mietver­hält­nis wegen Eigenbe­darfs gekündigt sowie eine Räu­mungsklage und Schadenser­satz­forderun­gen bei nicht rechtzeit­iger Räu­mung ange­dro­ht hat­ten. Unmit­tel­bar nach dem Auszug boten die Beklagten das Haus über einen Mak­ler zum Verkauf an, von dem sie später Abstand nah­men. Die Klägerin ist der Auf­fas­sung, die Beklagten hät­ten den Eigenbe­darf vor­getäuscht. Sie begehrt mit ihrer Klage die Rück­gabe des Mieto­b­jek­ts, hil­f­sweise macht sie Schadenser­satzansprüche gel­tend. Das Amts­gericht hat die Klage abgewiesen. Die Beru­fung der Klägerin hat­te keinen Erfolg.


Die vom Bun­des­gericht­shof zuge­lassene Revi­sion der Klägerin führte nun zur Aufhe­bung des Beru­fung­surteils und Zurück­ver­weisung des Rechtsstre­its an das Beru­fungs­gericht, betont Nebel.


Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass einem Mieter, der auf eine Kündi­gung wegen eines in Wahrheit nicht beste­hen­den Eigenbe­darfs hin auszieht, Schadenser­satzansprüche wegen unberechtigter Kündi­gung auch dann zuste­hen, wenn der Eigenbe­darf zwar ent­ge­gen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kündi­gungss­chreiben als berechtigtes Inter­esse des Ver­mi­eters an der Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es angegeben und die Kündi­gung deshalb unwirk­sam ist, der Ver­mi­eter dem Mieter den Eigenbe­darf aber schlüs­sig dar­ge­tan und der Mieter keine Ver­an­las­sung hat­te, die Angaben des Ver­mi­eters in Zweifel zu ziehen.


Der Schadenser­satzanspruch des Mieters werde auch nicht dadurch aus­geschlossen, dass sich der Mieter mit dem Ver­mi­eter auf eine ein­vernehm­liche Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es geeinigt hat, obwohl er zu diesem Zeit­punkt man­gels ord­nungs­gemäß begrün­de­ter Kündi­gungserk­lärun­gen – noch – nicht zur Räu­mung des Mieto­b­jek­ts verpflichtet war. Entschei­dend sei nicht, ob der Mieter bere­its zur Räu­mung verpflichtet ist, son­dern allein, ob er das Räu­mungsver­lan­gen materiell für berechtigt hal­ten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Ver­mi­eters zu dem gel­tend gemacht­en Eigenbe­darf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Ein­druck des als beste­hend angenomme­nen Eigenbe­darfs zu ein­er ein­vernehm­lichen Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es bere­it finde und das Mieto­b­jekt frei­gibt, ohne auf die for­male Wirk­samkeit der Kündi­gungserk­lärung des Ver­mi­eters abzustellen, räumt er die Miet­woh­nung nicht aus freien Stück­en, son­dern in der Vorstel­lung, dazu jeden­falls materiell verpflichtet zu sein.


Für einen Auss­chluss des Schadenser­satzanspruchs nach dem Rechts­gedanken des § 254 BGB, wie er von dem Beru­fungs­gericht angenom­men wurde, war daher kein Raum. Das Beru­fungs­gericht wird nun­mehr zu klären haben, ob der mit der Kündi­gung gel­tend gemachte Eigenbe­darf der Beklagten — wie von der Klägerin behauptet — vor­getäuscht war.


Nebel emp­fahl sowohl Ver­mi­etern als auch Mietern, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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