(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat seine Recht­sprechung zu soge­nan­nten Farb­wahlk­lauseln im Zusam­men­hang mit Schön­heit­srepara­turen fort­ge­führt und entsch­ieden, dass eine in einem Wohn­raum­mi­etver­trag enthal­tene Far­b­vor­gabe für den Innenanstrich der Türen und Fen­ster den Mieter unangemessen benachteiligt.

Darauf ver­weist die Nürn­berg­er Fachan­wältin für Miet- und Woh­nung­seigen­tum­srecht Dr. Ira Hörndler von der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 20. Jan­u­ar 2010 – VIII ZR 50/09.


Die beklagte Mieterin ein­er Woh­nung in Berlin war auf­grund eines For­mu­la­rmi­etver­trages zur Über­nahme der Schön­heit­srepara­turen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Ver­trages ist unter anderem bes­timmt:


• “Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietver­hält­niss­es anfal­l­en­den Schön­heit­srepara­turen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schön­heit­srepara­turen sind fachgerecht und wie fol­gt auszuführen: Tapezieren, Anstre­ichen der Wände und Deck­en, das Stre­ichen der Fußbö­den, der Heizkör­p­er ein­schließlich der Heizrohre, der Innen­türen sowie der Fen­ster und Außen­türen von innen …”


Eine Anlage zum Mietver­trag enthält fern­er den fol­gen­den Zusatz:


• “Bei der Aus­führung von Schön­heit­srepara­turen sind die Tür­blät­ter, Tür­rah­men, Fen­ster­flügel und Fen­ster­rah­men (ausgenom­men Kunststoff‑, Alu­mini­um- und Dachfen­ster, sowie fer­tig beschichtete Tür­blät­ter) nur weiß zu lack­ieren …”


Mit der Klage ver­langt die Ver­mi­eterin nach Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es (soweit im Revi­sionsver­fahren noch von Inter­esse) Schadenser­satz wegen unter­lassen­er Schön­heit­srepara­turen. Die Klage ist in erster und zweit­er Instanz ohne Erfolg geblieben.


Auch die Revi­sion der Klägerin hat­te keinen Erfolg. betont Dr. Hörndler.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die in der Anlage des Mietver­trages enthal­tene Far­b­vor­gabe (“weiß”) für den Anstrich der Innen­türen sowie der Innen­seit­en der Fen­ster und der Außen­tür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam ist. Damit hat der Bun­des­gericht­shof seine Recht­sprechung bestätigt, dass Schön­heit­sreparatur-klauseln, die den Mieter auch während der Miet­zeit zu ein­er Deko­ra­tion in ein­er ihm vorgegebe­nen Farbe verpflicht­en und ihn dadurch in der Gestal­tung seines per­sön­lichen Lebens­bere­ichs ein­schränken, ohne dass dafür ein anerken­nenswertes Inter­esse des Ver­mi­eters beste­ht, der Inhalt­skon­trolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand­hal­ten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Feb­ru­ar 2009 — VIII ZR 166/08, Pressemit­teilung Nr. 35/2009).


Die unzuläs­sige Far­b­vor­gabe führt zur Unwirk­samkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vor­nahme der Schön­heit­srepara­turen schlechthin. Bei der dem Mieter aufer­legten Pflicht zur Vor­nahme von Schön­heit­srepara­turen han­delt es sich um eine ein­heitliche Recht­spflicht, die sich nicht in Einzel­maß­nah­men auf­s­pal­ten lässt. Stellt sich diese Verpflich­tung auf Grund unzuläs­siger Aus­gestal­tung – sei es ihrer zeitlichen Modal­itäten, ihrer Aus­führungsart oder ihres gegen­ständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als über­mäßig dar, so ist die Verpflich­tung ins­ge­samt unwirk­sam. Eine Aufrechter­hal­tung der Klausel in der Weise, dass entwed­er nur die Far­b­vor­gabe oder die Ren­ovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fen­ster ent­fällt, würde gegen das Ver­bot der gel­tungser­hal­tenden Reduk­tion All­ge­mein­er Geschäfts­be­din­gun­gen ver­stoßen.


Recht­san­wältin Dr. Hörndler emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei sie dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.
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Dr. Ira Hörndler
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