(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sei­ne Recht­spre­chung zu soge­nann­ten Farb­wahl­klau­seln im Zusam­men­hang mit Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fort­ge­führt und ent­schie­den, dass eine in einem Wohn­raum­miet­ver­trag ent­hal­te­ne Farb­vor­ga­be für den Innen­an­strich der Türen und Fens­ter den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Dar­auf ver­weist die Nürn­ber­ger Fach­an­wäl­tin für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht Dr. Ira Hörndler von der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 20. Janu­ar 2010 – VIII ZR 50/09.


Die beklag­te Mie­te­rin einer Woh­nung in Ber­lin war auf­grund eines For­mu­lar­miet­ver­tra­ges zur Über­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet. In § 4 Nr. 6 des Ver­tra­ges ist unter ande­rem bestimmt:


• “Der Mie­ter ist ver­pflich­tet, die wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses anfal­len­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf eige­ne Kos­ten durch­zu­füh­ren. Die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind fach­ge­recht und wie folgt aus­zu­füh­ren: Tape­zie­ren, Anstrei­chen der Wän­de und Decken, das Strei­chen der Fuß­bö­den, der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Heiz­roh­re, der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und Außen­tü­ren von innen …”


Eine Anla­ge zum Miet­ver­trag ent­hält fer­ner den fol­gen­den Zusatz:


• “Bei der Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind die Tür­blät­ter, Tür­rah­men, Fens­ter­flü­gel und Fens­ter­rah­men (aus­ge­nom­men Kunststoff‑, Alu­mi­ni­um- und Dach­fens­ter, sowie fer­tig beschich­te­te Tür­blät­ter) nur weiß zu lackie­ren …”


Mit der Kla­ge ver­langt die Ver­mie­te­rin nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses (soweit im Revi­si­ons­ver­fah­ren noch von Inter­es­se) Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Die Kla­ge ist in ers­ter und zwei­ter Instanz ohne Erfolg geblie­ben.


Auch die Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te kei­nen Erfolg. betont Dr. Hörndler.


Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die in der Anla­ge des Miet­ver­tra­ges ent­hal­te­ne Farb­vor­ga­be (“weiß”) für den Anstrich der Innen­tü­ren sowie der Innen­sei­ten der Fens­ter und der Außen­tür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam ist. Damit hat der Bun­des­ge­richts­hof sei­ne Recht­spre­chung bestä­tigt, dass Schön­heits­re­pa­ra­tur-klau­seln, die den Mie­ter auch wäh­rend der Miet­zeit zu einer Deko­ra­ti­on in einer ihm vor­ge­ge­be­nen Far­be ver­pflich­ten und ihn dadurch in der Gestal­tung sei­nes per­sön­li­chen Lebens­be­reichs ein­schrän­ken, ohne dass dafür ein aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters besteht, der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand­hal­ten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Febru­ar 2009 — VIII ZR 166/08, Pres­se­mit­tei­lung Nr. 35/2009).


Die unzu­läs­si­ge Farb­vor­ga­be führt zur Unwirk­sam­keit der Abwäl­zung der Pflicht zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren schlecht­hin. Bei der dem Mie­ter auf­er­leg­ten Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren han­delt es sich um eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht, die sich nicht in Ein­zel­maß­nah­men auf­spal­ten lässt. Stellt sich die­se Ver­pflich­tung auf Grund unzu­läs­si­ger Aus­ge­stal­tung – sei es ihrer zeit­li­chen Moda­li­tä­ten, ihrer Aus­füh­rungs­art oder ihres gegen­ständ­li­chen Umfangs – in ihrer Gesamt­heit als über­mä­ßig dar, so ist die Ver­pflich­tung ins­ge­samt unwirk­sam. Eine Auf­recht­erhal­tung der Klau­sel in der Wei­se, dass ent­we­der nur die Farb­vor­ga­be oder die Reno­vie­rungs­pflicht nur bezüg­lich der Türen und Fens­ter ent­fällt, wür­de gegen das Ver­bot der gel­tungs­er­hal­ten­den Reduk­ti­on All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen ver­sto­ßen.


Rechts­an­wäl­tin Dr. Hörndler emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und ggfs. recht­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei sie dabei u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.
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Dr. Ira Hörndler
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