(Kiel) Der u. a. für das Bankrecht zuständi­ge XI. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat­te am 29. Juni 2010 erneut über Schadenser­satzansprüche von Ver­brauch­ern im Zusam­men­hang mit soge­nan­nten “Schrot­tim­mo­bilien” zu entschei­den.

Dabei hat er, so der Ham­burg­er Recht­san­walt Matthias W. Kroll, LL.M., Leit­er des Fachauss­chuss­es „Finanz­di­en­stleis­tungs- und Ver­sicherungsrecht“ der DASV Deutschen Anwalt- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e.V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 29.06.2010 — XI ZR 104/08 — ein Beru­fung­surteil bestätigt, das im Zusam­men­hang mit einem soge­nan­nten Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trag eine arglistige Täuschung der Woh­nungskäuferin über die Höhe der Ver­trieb­spro­vi­sio­nen bejaht hat­te.

Von Ver­mit­tlern gewor­ben, erwarb die Klägerin, eine damals 38 Jahre alte Kranken­schwest­er, im Jahr 1996 zu Steuersparzweck­en eine Eigen­tumswoh­nung in Ham­burg. Zur Finanzierung des Kauf­preis­es in Höhe von 147.511 DM nahm sie bei der beklagten Bank ein tilgungs­freies Voraus­dar­lehen in Höhe von 178.000 DM auf, das durch zwei mit der beklagten Baus­parkasse abgeschlossene Baus­parverträge getil­gt wer­den sollte. Im Zusam­men­hang mit dem Erwerb unterze­ich­nete die Klägerin einen Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trag, in dem es u.a. heißt: “Ich erteile hier­mit den Auf­trag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu ver­mit­teln. Der Auf­trag soll durch die in Punkt 4. und 5. der nach­fol­gen­den Auf­stel­lung benan­nten Fir­men zu den dort genan­nten Gebühren­sätzen aus­ge­führt wer­den.” Ausweis­lich Punkt 4 der Auf­stel­lung sollte die Finanzierungsver­mit­t­lerin eine “Finanzierungsver­mit­tlungs­ge­bühr” in Höhe von 3.560 DM und ausweis­lich Punkt 5 die Woh­nungsver­mit­t­lerin eine “Courtage” in Höhe von 5.089 DM erhal­ten. Dies entspricht ein­er Pro­vi­sion von ins­ge­samt 5,86% der Kauf­preis­summe, näm­lich 2,41% Finanzierungsver­mit­tlungs­ge­bühr für die Finanzierungsver­mit­t­lerin und 3,45% Courtage für die Woh­nungsver­mit­t­lerin.

Mit ihrer Klage ver­langt die Klägerin von den Beklagten die Rück­ab­wick­lung des kred­it­fi­nanzierten Kaufs der Eigen­tumswoh­nung; sie begehrt unter anderem die Rück­zahlung geleis­teter Zin­sen sowie die Fest­stel­lung, dass aus den Dar­lehensverträ­gen keine Zahlungsansprüche beste­hen und dass ihr die Beklagten den gesamten Schaden zu erset­zen haben. Sie stützt sich dabei ins­beson­dere auf einen Schadenser­satzanspruch wegen vorver­traglich­er Aufk­lärungspflichtver­let­zung.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Beru­fungs­gericht hat dem Zahlungs­begehren — unter Abzug der von der Klägerin erlangten Miet­poolauss­chüt­tun­gen und Steuer­vorteile — in Höhe von 11.616,64 € neb­st Zin­sen teil­weise, den Fest­stel­lungsanträ­gen vol­lum­fänglich stattgegeben.

Das Beru­fungs­gericht ist nach Durch­führung ein­er Beweisauf­nahme zu dem Ergeb­nis gelangt, dass die Beklagten der Klägerin schadenser­satzpflichtig sind, weil sie sie trotz eines insoweit beste­hen­den Wis­sensvor­sprungs nicht über eine arglistige Täuschung aufgek­lärt haben. Die Klägerin ist nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts vom Ver­trieb arglistig über die Höhe der an die bei­den im Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trag genan­nten Ver­mit­tler­fir­men fließen­den Pro­vi­sio­nen getäuscht wor­den. Durch Gestal­tung und Aus­fül­lung des Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trags habe der Ver­trieb bei der Klägerin bewusst die falsche Vorstel­lung erzeugt, die bei­den in dem Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trag genan­nten Ver­mit­tler­fir­men erhiel­ten nur die dort genan­nten Pro­vi­sio­nen. Dies entsprach jedoch nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts nicht der Wahrheit. Nach dem Ergeb­nis der Beweisauf­nahme erhiel­ten die bei­den im Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trag genan­nten Ver­mit­t­lerin­nen nicht nur Ver­trieb­spro­vi­sio­nen in Höhe von ins­ge­samt 5,86% der Kauf­preis­summe, son­dern tat­säch­lich min­destens 15%. Da die Beklagten mit dem Ver­trieb in insti­tu­tion­al­isiert­er Weise zusam­mengear­beit­et hat­ten, hat das Beru­fungs­gericht angenom­men, dass ihnen diese arglistige Täuschung bekan­nt gewe­sen ist. Die hierge­gen gerichtete Revi­sion der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben.

Der Bun­des­gericht­shof hat das Beru­fung­surteil bestätigt, betont Kroll.

Er hat ins­beson­dere die dem Beru­fung­surteil zugrunde liegende Ausle­gung des Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trags bestätigt, nach welch­er die dort im Einzel­nen aus­gewiese­nen Ver­trieb­spro­vi­sio­nen als Gesamt­pro­vi­sio­nen zu ver­ste­hen seien, zu denen die Ver­mit­t­lerin­nen die Ver­mit­tlung ins­ge­samt durch­führen soll­ten. Diese Ausle­gung ist angesichts des in dem for­mu­la­rmäßi­gen Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trag aus­drück­lich enthal­te­nen Hin­weis­es, der Auf­trag solle durch die in Punkt 4. und 5. der Auf­stel­lung benan­nten Ver­mit­tlungs­fir­men zu den dort im Einzel­nen genan­nten Gebühren­sätzen aus­ge­führt wer­den, vertret­bar und der Bun­des­gericht­shof hat sie nun für zutr­e­f­fend erk­lärt. Er kon­nte den Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trag selb­st ausle­gen, weil gle­ich­lau­t­ende For­mu­la­re bun­desweit ver­wen­det wor­den sind. Auf der Grund­lage dieser Ausle­gung ist das Beru­fungs­gericht in rechts­fehler­freier tatrichter­lich­er Würdi­gung zu dem Ergeb­nis gelangt, bei der Klägerin sei mit Hil­fe des Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trags bewusst die unzutr­e­f­fende Vorstel­lung erzeugt wor­den, die bei­den genan­nten Fir­men erhiel­ten für die Ver­mit­tlung der Woh­nung und der Finanzierung ins­ge­samt lediglich die im Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trag aus­gewiese­nen Pro­vi­sio­nen, obwohl sie – wie das Beru­fungs­gericht auf­grund der von ihm durchge­führten Beweisauf­nahme fest­gestellt hat – tat­säch­lich eine fast drei Mal so hohe Ver­mit­tlung­spro­vi­sion erhal­ten soll­ten.

Da gle­ich­lau­t­ende Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsaufträge bei den von den Beklagten finanzierten Erwerb­svorgän­gen vielfach ver­wen­det wor­den sind, hat das Urteil über den Fall hin­aus­ge­hende Bedeu­tung. Mit dem jet­zi­gen Urteil hat der Bun­des­gericht­shof entsch­ieden, dass bei entsprechen­den tatrichter­lichen Fest­stel­lun­gen eine im Zusam­men­hang mit einem solchen Objekt- und Finanzierungsver­mit­tlungsauf­trag ste­hende arglistige Täuschung eines Erwer­bers über die Höhe der Ver­trieb­spro­vi­sio­nen zu beja­hen ist.
 
Kroll riet, dies zu beacht­en und in allen Zweifels­fra­gen Recht­srat einzu­holen, wobei er  dazu u. a. auch auf die entsprechend spezial­isierten Anwälte und Anwältin­nen in der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.

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Matthias W. Kroll, LL.M.
Rechtsanwalt/Master of Insur­ance Law

Leit­er des Fachauss­chuss­es XIV „Finanz­di­en­stleis­tungs- und Ver­sicherungsrecht“
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