(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat am 11.11.2009 ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter von Wohn­raum die Kos­ten für die Rei­ni­gung eines Öltanks auf den Mie­ter umle­gen darf.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 11.11.2009, Az: VIII ZR 221/08.


Der Klä­ger ist Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten. Er hat mit sei­ner Kla­ge die Rück­zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für die Abrech­nungs­jah­re 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Klä­ger in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2004/2005 belas­tet wor­den ist. Hier­bei han­delt es sich um den auf die Woh­nung des Klä­gers ent­fal­len­den Anteil für die in die­sem Zeit­raum durch­ge­führ­te Rei­ni­gung des Öltanks, die gemäß Rech­nung der K. GmbH vom 28. Juni 2005 ins­ge­samt 606,68 € kos­te­te. Der Klä­ger ist der Auf­fas­sung, dass die­se Kos­ten zu Unrecht in die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ein­ge­stellt wor­den sei­en, und begehrt Rück­zah­lung des auf ihn umge­leg­ten Betra­ges von 103,50 € nebst Zin­sen.


Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge inso­weit abge­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt hat die Beru­fung des Klä­gers zurück­ge­wie­sen. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers hat­te kei­nen Erfolg, betont Nebel.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die Beklag­ten berech­tigt sind, die in dem Abrech­nungs­zeit­raum 2004/2005 ange­fal­le­nen Kos­ten für die Rei­ni­gung des Öltanks in die Betriebs­kos­ten für die­sen Zeit­raum ein­zu­stel­len. Die­se Kos­ten stel­len umla­ge­fä­hi­ge Betriebs­kos­ten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kos­ten des Betriebs der zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge aus­drück­lich die Kos­ten der Rei­ni­gung der Anla­ge, wozu auch der Brenn­stoff­tank gehört, auf­ge­führt.


Ent­ge­gen der von einem Teil der Instanz­ge­rich­te ver­tre­te­nen abwei­chen­den Auf­fas­sung han­delt es sich nicht um – nicht umla­ge­fä­hi­ge – Instand­hal­tungs­kos­ten. Kos­ten der Instand­set­zung und Instand­hal­tung wer­den durch Repa­ra­tur und Wie­der­be­schaf­fung ver­ur­sacht oder müs­sen zur Erhal­tung des bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauchs auf­ge­wen­det wer­den, um die durch Abnut­zung, Alte­rung oder Wit­te­rungs­ein­wir­kung ent­ste­hen­den bau­li­chen Män­gel ord­nungs­ge­mäß zu besei­ti­gen; sie betref­fen des­halb Män­gel an der Sub­stanz der Immo­bi­lie oder ihrer Tei­le. Die von Zeit zu Zeit erfor­der­lich wer­den­de Rei­ni­gung des Öltanks dient dage­gen nicht der Vor­beu­gung oder der Besei­ti­gung von Män­geln an der Sub­stanz der Hei­zungs­an­la­ge, son­dern der Auf­recht­erhal­tung ihrer Funk­ti­ons­fä­hig­keit und stellt damit kei­ne Instand­hal­tungs­maß­nah­me dar. Fer­ner han­delt es sich auch — wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erfor­der­lich — um “lau­fend ent­ste­hen­de” Kos­ten, auch wenn Tan­krei­ni­gun­gen nur in Abstän­den von meh­re­ren Jah­ren durch­ge­führt wer­den; ein sol­cher mehr­jäh­ri­ger Tur­nus reicht aus, um die wie­der­keh­ren­den Belas­tun­gen als lau­fend ent­ste­hen­de Kos­ten anzu­se­hen.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat wei­ter ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter nicht ver­pflich­tet ist, die jeweils nur im Abstand von meh­re­ren Jah­ren anfal­len­den Tan­krei­ni­gungs­kos­ten auf meh­re­re Abrech­nungs­pe­ri­oden auf­zu­tei­len. Sie dür­fen viel­mehr – eben­so wie etwa die im vier­jäh­ri­gen Tur­nus ent­ste­hen­den Kos­ten der Über­prü­fung einer Elek­tro­an­la­ge (BGH, Urteil vom 14. Febru­ar 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356) – grund­sätz­lich in dem Abrech­nungs­zeit­raum umge­legt wer­den, in dem sie ent­ste­hen.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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