(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof (BGH) hat am 11.11.2009 entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter von Wohn­raum die Kosten für die Reini­gung eines Öltanks auf den Mieter umle­gen darf.

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 11.11.2009, Az: VIII ZR 221/08.


Der Kläger ist Mieter ein­er Woh­nung der Beklagten. Er hat mit sein­er Klage die Rück­zahlung von Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen für die Abrech­nungs­jahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Stre­it ist noch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Kläger in der Betrieb­skostenabrech­nung für das Jahr 2004/2005 belastet wor­den ist. Hier­bei han­delt es sich um den auf die Woh­nung des Klägers ent­fal­l­en­den Anteil für die in diesem Zeitraum durchge­führte Reini­gung des Öltanks, die gemäß Rech­nung der K. GmbH vom 28. Juni 2005 ins­ge­samt 606,68 € kostete. Der Kläger ist der Auf­fas­sung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betrieb­skostenabrech­nung eingestellt wor­den seien, und begehrt Rück­zahlung des auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 € neb­st Zin­sen.


Das Amts­gericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Beru­fungs­gericht hat die Beru­fung des Klägers zurück­gewiesen. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion des Klägers hat­te keinen Erfolg, betont Nebel.


Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass die Beklagten berechtigt sind, die in dem Abrech­nungszeitraum 2004/2005 ange­fal­l­enen Kosten für die Reini­gung des Öltanks in die Betrieb­skosten für diesen Zeitraum einzustellen. Diese Kosten stellen umlage­fähige Betrieb­skosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zen­tralen Heizungsan­lage aus­drück­lich die Kosten der Reini­gung der Anlage, wozu auch der Brennstoff­tank gehört, aufge­führt.


Ent­ge­gen der von einem Teil der Instanzgerichte vertrete­nen abwe­ichen­den Auf­fas­sung han­delt es sich nicht um – nicht umlage­fähige – Instand­hal­tungskosten. Kosten der Instand­set­zung und Instand­hal­tung wer­den durch Reparatur und Wiederbeschaf­fung verur­sacht oder müssen zur Erhal­tung des bes­tim­mungs­gemäßen Gebrauchs aufgewen­det wer­den, um die durch Abnutzung, Alterung oder Wit­terung­sein­wirkung entste­hen­den baulichen Män­gel ord­nungs­gemäß zu beseit­i­gen; sie betr­e­f­fen deshalb Män­gel an der Sub­stanz der Immo­bilie oder ihrer Teile. Die von Zeit zu Zeit erforder­lich wer­dende Reini­gung des Öltanks dient dage­gen nicht der Vor­beu­gung oder der Besei­t­i­gung von Män­geln an der Sub­stanz der Heizungsan­lage, son­dern der Aufrechter­hal­tung ihrer Funk­tions­fähigkeit und stellt damit keine Instand­hal­tungs­maß­nahme dar. Fern­er han­delt es sich auch — wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erforder­lich — um “laufend entste­hende” Kosten, auch wenn Tankreini­gun­gen nur in Abstän­den von mehreren Jahren durchge­führt wer­den; ein solch­er mehrjähriger Tur­nus reicht aus, um die wiederkehren­den Belas­tun­gen als laufend entste­hende Kosten anzuse­hen.


Der Bun­des­gericht­shof hat weit­er entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter nicht verpflichtet ist, die jew­eils nur im Abstand von mehreren Jahren anfal­l­en­den Tankreini­gungskosten auf mehrere Abrech­nungspe­ri­o­den aufzuteilen. Sie dür­fen vielmehr – eben­so wie etwa die im vier­jähri­gen Tur­nus entste­hen­den Kosten der Über­prü­fung ein­er Elek­troan­lage (BGH, Urteil vom 14. Feb­ru­ar 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356) – grund­sät­zlich in dem Abrech­nungszeitraum umgelegt wer­den, in dem sie entste­hen.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


Für Rück­fra­gen ste­ht Ihnen zur Ver­fü­gung:


Wolf­gang Nebel
Recht­san­walt
c/o Mey­er & Nebel
Bre­deney­er Str. 95
45133 Essen
Tel.: 0201 — 418 84
Fax: 0201 — 422 568
Email: ra-nebel@ra-nebel.de
www.meyerundnebel.de