(Kiel)Der Bun­des­ge­richts­hof hat in einem soeben ver­öf­fent­lich­ten Urteil ent­schie­den, dass die Umla­ge von Kos­ten der „kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Haus­ver­wal­tung” in all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Miet­ver­tra­ges über Geschäfts­räu­me  weder über­ra­schend ist,  noch gegen das Trans­pa­renz­ge­bot ver­stößt.

Dar­auf ver­weist die Nürn­ber­ger Fach­an­wäl­tin für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht Dr. Ira Hörndler von der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 09.12.2009, Az.: XII ZR 109/08.


In dem Fall ver­mie­te­te die Klä­ge­rin der Beklag­ten Geschäfts­räu­me zum Betrieb eines Restau­rants. Hin­sicht­lich der Miet­ne­ben­kos­ten nimmt § 4 des Miet­ver­trags auf eine als Anla­ge bei­gefüg­te Auf­stel­lung der Betriebs­kos­ten Bezug. Die­se ent­hält unter Nr. 17 als sons­ti­ge Kos­ten unter ande­rem die “Kos­ten der kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Haus­ver­wal­tung”.


Nach­dem die Neben­kos­ten­ab­rech­nung für 2002 mit einem Gut­ha­ben zuguns­ten der Beklag­ten abge­schlos­sen hat­te, rech­ne­te die Klä­ge­rin die Jah­re 2003 und 2004 ab. Die Abrech­nun­gen ent­hiel­ten auf die Beklag­te ent­fal­len­de Ver­wal­ter­ge­büh­ren von 4.838,31 € (2003) und 5.087 € (2004), die auf einem Ent­gelt für die Ver­wal­tung von 5,5 % der Brut­to­mie­te (Grund­mie­te ein­schließ­lich Umsatz­steu­er) beru­hen. Die Klä­ge­rin begehrt mit der Kla­ge die sich aus den Abrech­nun­gen erge­ben­den Nach­zah­lun­gen von 3.445,95 € (2003) und 4.117,76 € (2004) und zudem den Ersatz vor­ge­richt­li­cher Rechts­an­walts­kos­ten. Die Beklag­te hat eine Teil­zah­lung geleis­tet.


Sie ist der Auf­fas­sung, dass die Klau­sel unter Nr. 17 des Miet­ver­tra­ges in den all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen „ver­steckt“ gewe­sen sei, damit für sie „über­ra­schend“ war im Sin­ne von § 305 c BGB und im Übri­gen gegen das Trans­pa­renz­ge­bot  gemäß § 307 BGB ver­sto­ße.


Nach­dem das Ober­lan­des­ge­richt (OLG) Köln die­ser Auf­fas­sung auch gefolgt war, hat der BGH nun auf die Revi­si­on der Klä­ge­rin die­ses Urteil auf­ge­ho­ben und an das OLG Köln zurück­ver­wei­sen, betont Dr. Hörndler.


Die Umla­ge von “Kos­ten der kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Haus­ver­wal­tung” in all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Miet­ver­tra­ges über Geschäfts­räu­me sei weder über­ra­schend im Sin­ne von § 305 c BGB, noch ver­sto­ße sie gegen das Trans­pa­renz­ge­bot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dar­an ände­re sich auch dadurch nichts, dass die Vor­aus­zah­lun­gen im Ein­zel­fall deut­lich nied­ri­ger fest­ge­legt wur­den als die spä­ter abge­rech­ne­ten Kos­ten und die Klau­sel kei­ne Bezif­fe­rung oder höhen­mä­ßi­ge Begren­zung der Ver­wal­tungs­kos­ten ent­hält.


Die Umle­gung von Ver­wal­tungs­kos­ten auf gewerb­li­chen Mie­ter sei nicht so unge­wöhn­lich, dass die Beklag­te als Ver­trags­part­ne­rin damit hier nicht zu rech­nen brauch­te. Etwas ande­res erge­be sich weder aus der Art der Kos­ten noch aus den sons­ti­gen Umstän­den.


Rechts­an­wäl­tin Dr. Hörndler emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und ggfs. recht­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei sie dabei u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.


Für Rück­fra­gen steht Ihnen zur Ver­fü­gung:


Dr. Ira Hörndler
Rechtsanwältin/maître en droit,
Fach­an­wäl­tin für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht  
Sulz­ba­cher Stra­ße 41
90489 Nürn­berg
Tel:   +49–911/217739–60
Fax:  +49–911/217739–70
i.hoerndler@advoreal.de
www.advoreal.de