(Kiel)Der Bun­des­gericht­shof hat in einem soeben veröf­fentlicht­en Urteil entsch­ieden, dass die Umlage von Kosten der „kaufmän­nis­chen und tech­nis­chen Hausver­wal­tung” in all­ge­meinen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Mietver­trages über Geschäft­sräume  wed­er über­raschend ist,  noch gegen das Trans­paren­zge­bot ver­stößt.

Darauf ver­weist die Nürn­berg­er Fachan­wältin für Miet- und Woh­nung­seigen­tum­srecht Dr. Ira Hörndler von der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 09.12.2009, Az.: XII ZR 109/08.


In dem Fall ver­mi­etete die Klägerin der Beklagten Geschäft­sräume zum Betrieb eines Restau­rants. Hin­sichtlich der Miet­nebenkosten nimmt § 4 des Mietver­trags auf eine als Anlage beige­fügte Auf­stel­lung der Betrieb­skosten Bezug. Diese enthält unter Nr. 17 als son­stige Kosten unter anderem die “Kosten der kaufmän­nis­chen und tech­nis­chen Hausver­wal­tung”.


Nach­dem die Nebenkostenabrech­nung für 2002 mit einem Guthaben zugun­sten der Beklagten abgeschlossen hat­te, rech­nete die Klägerin die Jahre 2003 und 2004 ab. Die Abrech­nun­gen enthiel­ten auf die Beklagte ent­fal­l­ende Ver­wal­terge­bühren von 4.838,31 € (2003) und 5.087 € (2004), die auf einem Ent­gelt für die Ver­wal­tung von 5,5 % der Brut­tomi­ete (Grund­mi­ete ein­schließlich Umsatzs­teuer) beruhen. Die Klägerin begehrt mit der Klage die sich aus den Abrech­nun­gen ergeben­den Nachzahlun­gen von 3.445,95 € (2003) und 4.117,76 € (2004) und zudem den Ersatz vorg­erichtlich­er Recht­san­walt­skosten. Die Beklagte hat eine Teilzahlung geleis­tet.


Sie ist der Auf­fas­sung, dass die Klausel unter Nr. 17 des Mietver­trages in den all­ge­meinen Geschäfts­be­din­gun­gen „ver­steckt“ gewe­sen sei, damit für sie „über­raschend“ war im Sinne von § 305 c BGB und im Übri­gen gegen das Trans­paren­zge­bot  gemäß § 307 BGB ver­stoße.


Nach­dem das Ober­lan­des­gericht (OLG) Köln dieser Auf­fas­sung auch gefol­gt war, hat der BGH nun auf die Revi­sion der Klägerin dieses Urteil aufge­hoben und an das OLG Köln zurück­ver­weisen, betont Dr. Hörndler.


Die Umlage von “Kosten der kaufmän­nis­chen und tech­nis­chen Hausver­wal­tung” in all­ge­meinen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Mietver­trages über Geschäft­sräume sei wed­er über­raschend im Sinne von § 305 c BGB, noch ver­stoße sie gegen das Trans­paren­zge­bot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändere sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlun­gen im Einzelfall deut­lich niedriger fest­gelegt wur­den als die später abgerech­neten Kosten und die Klausel keine Bez­if­fer­ung oder höhen­mäßige Begren­zung der Ver­wal­tungskosten enthält.


Die Umle­gung von Ver­wal­tungskosten auf gewerblichen Mieter sei nicht so ungewöhn­lich, dass die Beklagte als Ver­tragspart­ner­in damit hier nicht zu rech­nen brauchte. Etwas anderes ergebe sich wed­er aus der Art der Kosten noch aus den son­sti­gen Umstän­den.


Recht­san­wältin Dr. Hörndler emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei sie dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.


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