(Kiel) In einem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 18.02.2009 hat der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat sei­ne Recht­spre­chung bestä­tigt, nach der eine Klau­sel zur Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren unwirk­sam ist, die dem Mie­ter wäh­rend der Miet­zeit vor­gibt, die Mieträu­me in einer ihm vor­ge­ge­be­nen Farb­wahl zu strei­chen. (BGH AZ.: VIII ZR 166/08).

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel. In dem aus­ge­ur­teil­ten Fall waren die Klä­ger Mie­ter einer Woh­nung in Des­sau. Der For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hielt u. a. fol­gen­de Klau­sel: “Die Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren obliegt dem Mie­ter. Die­se umfas­sen ins­be­son­de­re das Tape­zie­ren, das Anstrei­chen der Decken und Wän­de, das Pfle­gen der Fuß­bö­den, das Strei­chen der Innen­tü­ren und Außen­tü­ren von innen, des sons­ti­gen Holz­werks sowie das Strei­chen der Heiz­kör­per und Ver­sor­gungs­lei­tun­gen inner­halb der Mieträu­me in neu­tra­len Farb­tö­nen. Par­kett­bö­den sind ver­sie­gelt zu hal­ten, Tep­pich­bö­den zu rei­ni­gen. Bei nor­ma­ler Nut­zung sind die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ab Ver­trags­be­ginn gerech­net, in Küche, Bad und WC alle drei Jah­re, für alle übri­gen Räu­me alle 5 Jah­re aus­zu­füh­ren.”


Nach Ende des Miet­ver­hält­nis­ses ließ die Beklag­te ver­schie­de­ne Instand­set­zungs- und Reno­vie­rungs­ar­bei­ten in der Woh­nung durch­füh­ren und rech­ne­te unter ande­rem die Kos­ten für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Höhe von 434,34 € mit dem Anspruch der Klä­ger auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on auf. Die Klä­ger machen die Rück­zah­lung ihres rest­li­chen Kau­ti­ons­gut­ha­bens im Wege der Kla­ge gel­tend. Die Kla­ge hat­te inso­weit in ers­ter Instanz Erfolg. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Beru­fungs­ge­richt die Kla­ge abge­wie­sen. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te inso­weit Erfolg, so Nebel.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat aus­ge­führt, dass nach sei­ner Recht­spre­chung eine Klau­sel zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirk­sam ist, wenn sie den Mie­ter auch wäh­rend der Miet­zeit zu einer Deko­ra­ti­on in einer ihm vor­ge­ge­be­nen Farb­wahl ver­pflich­tet und dadurch in der Gestal­tung sei­nes per­sön­li­chen Lebens­be­reichs ein­schränkt, ohne dass dafür ein aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se für den Ver­mie­ter besteht. Eine sol­che Klau­sel lie­ge in dem heu­te ent­schie­de­nen Fall vor, weil danach die Pflicht zur Deko­ra­ti­on in neu­tra­len Farb­tö­nen nicht allein auf den Zeit­punkt der Rück­ga­be der Woh­nung beschränkt sei, son­dern auch schon im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis dem Mie­ter eine sol­che Farb­wahl vor­ge­ge­ben wer­de.


Der Bun­des­ge­richts­hof konn­te daher offen las­sen, ob die Klau­sel auch des­we­gen unwirk­sam ist, weil sie einen “star­ren” Fris­ten­plan ent­hält, oder — wie das Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men hat — ein zuläs­si­ger “fle­xi­bler” Fris­ten­plan anzu­neh­men ist, weil durch den Zusatz “bei nor­ma­ler Nut­zung” klar­ge­stellt wird, dass die Reno­vie­rungs­pflicht nicht zwin­gend bei Frist­ab­lauf ein­tritt, son­dern Aus­nah­men bei gerin­ger Abnut­zung mög­lich sind und damit auf den tat­säch­li­chen Reno­vie­rungs­be­darf abzu­stel­len ist.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -



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