(Kiel) In einem Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 18.02.2009 hat der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at seine Recht­sprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durch­führung der Schön­heit­srepara­turen unwirk­sam ist, die dem Mieter während der Miet­zeit vorgibt, die Mieträume in ein­er ihm vorgegebe­nen Farb­wahl zu stre­ichen. (BGH AZ.: VIII ZR 166/08).

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel. In dem aus­geurteil­ten Fall waren die Kläger Mieter ein­er Woh­nung in Dessau. Der For­mu­la­rmi­etver­trag enthielt u. a. fol­gende Klausel: “Die Durch­führung der Schön­heit­srepara­turen obliegt dem Mieter. Diese umfassen ins­beson­dere das Tapezieren, das Anstre­ichen der Deck­en und Wände, das Pfle­gen der Fußbö­den, das Stre­ichen der Innen­türen und Außen­türen von innen, des son­sti­gen Holzw­erks sowie das Stre­ichen der Heizkör­p­er und Ver­sorgungsleitun­gen inner­halb der Mieträume in neu­tralen Farbtö­nen. Par­ket­tbö­den sind ver­siegelt zu hal­ten, Tep­pich­bö­den zu reini­gen. Bei nor­maler Nutzung sind die Schön­heit­srepara­turen ab Ver­trags­be­ginn gerech­net, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übri­gen Räume alle 5 Jahre auszuführen.”


Nach Ende des Mietver­hält­niss­es ließ die Beklagte ver­schiedene Instand­set­zungs- und Ren­ovierungsar­beit­en in der Woh­nung durch­führen und rech­nete unter anderem die Kosten für Schön­heit­srepara­turen in Höhe von 434,34 € mit dem Anspruch der Kläger auf Rück­zahlung der Kau­tion auf. Die Kläger machen die Rück­zahlung ihres restlichen Kau­tion­sguthabens im Wege der Klage gel­tend. Die Klage hat­te insoweit in erster Instanz Erfolg. Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Beru­fungs­gericht die Klage abgewiesen. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion der Kläger hat­te insoweit Erfolg, so Nebel.


Der Bun­des­gericht­shof hat aus­ge­führt, dass nach sein­er Recht­sprechung eine Klausel zur Durch­führung von Schön­heit­srepara­turen gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirk­sam ist, wenn sie den Mieter auch während der Miet­zeit zu ein­er Deko­ra­tion in ein­er ihm vorgegebe­nen Farb­wahl verpflichtet und dadurch in der Gestal­tung seines per­sön­lichen Lebens­bere­ichs ein­schränkt, ohne dass dafür ein anerken­nenswertes Inter­esse für den Ver­mi­eter beste­ht. Eine solche Klausel liege in dem heute entsch­iede­nen Fall vor, weil danach die Pflicht zur Deko­ra­tion in neu­tralen Farbtö­nen nicht allein auf den Zeit­punkt der Rück­gabe der Woh­nung beschränkt sei, son­dern auch schon im laufend­en Mietver­hält­nis dem Mieter eine solche Farb­wahl vorgegeben werde.


Der Bun­des­gericht­shof kon­nte daher offen lassen, ob die Klausel auch deswe­gen unwirk­sam ist, weil sie einen “star­ren” Fris­ten­plan enthält, oder — wie das Beru­fungs­gericht angenom­men hat — ein zuläs­siger “flex­i­bler” Fris­ten­plan anzunehmen ist, weil durch den Zusatz “bei nor­maler Nutzung” klargestellt wird, dass die Ren­ovierungspflicht nicht zwin­gend bei Fristablauf ein­tritt, son­dern Aus­nah­men bei geringer Abnutzung möglich sind und damit auf den tat­säch­lichen Ren­ovierungs­be­darf abzustellen ist.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -



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