(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat­te zu ent­schei­den, ob unpünkt­li­che Zah­lun­gen der Mie­te durch das Sozi­al­amt, wel­ches die Miet­zah­lun­gen eines bedürf­ti­gen Mie­ters über­nom­men hat, den Ver­mie­ter zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­ti­gen.

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das Urteil des BGH vom 21.10.2009, Az: VIII ZR 64/09.


Die Beklag­ten mie­te­ten mit Ver­trag vom 11. Mai 2007 ein Rei­hen­haus des Klä­gers in W. Nach § 4 des Miet­ver­tra­ges ist die Mie­te jeweils bis zum 3. Werk­tag eines Monats im Vor­aus an den Ver­mie­ter zu zah­len. Die Beklag­ten trenn­ten sich noch im Jahr 2007; der Beklag­te zu 2 zog aus dem Rei­hen­haus aus. Die Miet­zah­lun­gen gin­gen beim Klä­ger für April 2008 am 11. April, für Mai 2008 am 7. Mai, für Juni 2008 am 6. Juni und für Juli 2008 am 8. Juli ein. Mit Schrei­ben vom 7. April und 13. Mai 2008 mahn­te der Klä­ger die ver­spä­te­ten Zah­lun­gen ab. Die Miet­zah­lun­gen erfolg­ten seit April 2008 durch das Job­cen­ter. Die­ses ist trotz Vor­la­ge der Abmah­nun­gen des Klä­gers durch die Beklag­te zu 1 nicht bereit, die Miet­zah­lun­gen frü­her anzu­wei­sen. Mit Schrei­ben vom 11. Juni 2008 kün­dig­te der Klä­ger das Miet­ver­hält­nis unter Beru­fung auf ver­spä­te­te Miet­zah­lun­gen. Er begehrt die Räu­mung des Rei­hen­hau­ses und die Erstat­tung vor­ge­richt­li­cher Aus­la­gen.


Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt hat die Beru­fung des Klä­gers zurück­ge­wie­sen. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers hat­te kei­nen Erfolg.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass der Klä­ger nicht berech­tigt war, das Miet­ver­hält­nis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünkt­li­chen Miet­zah­lun­gen frist­los zu kün­di­gen, betont Nebel.


Für die Beur­tei­lung, ob ein Grund zur frist­lo­sen Kün­di­gung nach die­ser Vor­schrift gege­ben ist, bedarf es der Wür­di­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls. Das Beru­fungs­ge­richt hat zu Recht nicht iso­liert auf die unpünkt­li­chen Zah­lun­gen abge­stellt, son­dern bei der Inter­es­sen­ab­wä­gung berück­sich­tigt, dass die Beklag­ten seit April 2008 auf staat­li­che Sozi­al­leis­tun­gen ange­wie­sen sind und dass die seit­her ein­ge­tre­te­nen Zah­lungs­ver­zö­ge­run­gen von jeweils eini­gen Tagen dar­auf beru­hen, dass das Job­cen­ter nicht zu einer frü­he­ren Zah­lungs­an­wei­sung bereit ist. Die­se Wür­di­gung weist kei­nen Rechts­feh­ler auf.


Die Mie­ter müs­sen sich im Rah­men der Abwä­gung nach § 543 Abs. 1 auch nicht ein etwai­ges Ver­schul­den des Job­cen­ters zurech­nen las­sen. Das Job­cen­ter han­delt bei der Über­nah­me der Miet­zah­lun­gen nicht als Erfül­lungs­ge­hil­fe (§ 278 BGB) des Mie­ters, son­dern nimmt ihm oblie­gen­de hoheit­li­che Auf­ga­ben der Daseins­vor­sor­ge wahr. Der Mie­ter schal­tet die Behör­de nicht als Hilfs­per­son zur Erfül­lung sei­ner Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen aus dem Miet­ver­hält­nis ein; viel­mehr wen­det er sich an die staat­li­che Stel­le, um den eige­nen Lebens­un­ter­halt sicher­zu­stel­len. Dabei macht es kei­nen Unter­schied, ob das Job­cen­ter anschlie­ßend die Kos­ten der Unter­kunft an den Hil­fe­be­dürf­ti­gen selbst zahlt oder direkt an den Ver­mie­ter über­weist.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -


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