(Brühl) Mit einem soeben veröf­fentlicht­en Urteil vom 21.01.2009 hat der Bun­des­gericht­shof entsch­ieden, dass auch bei ein­er Versendung auf dem Post­weg die rechtzeit­ige Absendung ein­er Betrieb­skostenabrech­nung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregel­ten Abrech­nungs­frist von einem Jahr genügt, son­dern die Abrech­nung dem Mieter noch inner­halb der Frist zuge­gan­gen sein muss. Fern­er hat das Gericht seine Recht­sprechung bestätigt, nach der bei zur Post gegebe­nen Briefen kein Anscheins­be­weis für den Zugang der Sendung beste­ht (BGH AZ: VIII ZR 107/08).

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Brühl. In dem betr­e­f­fend­en Fall war der Kläger Mieter ein­er von der Beklagten ver­mi­eteten Woh­nung in Berlin. Nach Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es ver­langten der Kläger die Auszahlung eines Guthabens von 355,26 €. Die Ver­mi­eterin machte ihrer­seits eine Nach­forderung in Höhe von 625,71 € aus ein­er Betrieb­skostenabrech­nung für das Jahr 2004 gel­tend. Mit dieser Forderung hat sie die Aufrech­nung erk­lärt und wegen des die Klage­forderung über­steigen­den Betrages von 270,45 € Widerk­lage erhoben. Der Mieter machte gel­tend, die Ver­mi­eterin habe die Abrech­nungs­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt, weil er die unter dem Datum 21. Dezem­ber 2005 erstellte Nebenkostenabrech­nung für das Jahr 2004 nicht erhal­ten habe, obwohl die Ver­mi­eterin den Beweis dafür antreten kon­nte, dass die Abrech­nung rechtzeit­ig durch Auf­gabe zur Post abge­sendet wor­den sei.


Die sei jedoch nicht aus­re­ichend, musste sie nun vom BGH hören — betont Nebel -, weil sie die ein­jährige Abrech­nungs­frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht einge­hal­ten habe. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betrieb­skostenabrech­nung dem Mieter noch inner­halb der Frist zuge­gan­gen sein. Die rechtzeit­ige Absendung der Abrech­nung genüge nicht. Dies sehe auch der der entsprechende Regierungsen­twurf zum Mietrecht­sre­for­mge­setz aus­drück­lich so vor. Die von der Ver­mi­eterin unter Beweis gestellte Tat­sache, dass ihr Lebens­ge­fährte die Betrieb­skostenabrech­nung am 21. Dezem­ber 2005 als Brief zur Post gegeben und an den  Kläger abgeschickt habe, begründe keinen Anscheins­be­weis dafür, dass dem Mieter die Betrieb­skostenabrech­nung rechtzeit­ig zuge­gan­gen sei. Bei zur Post gegebe­nen Briefen beste­ht nach ständi­ger Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs kein Anscheins­be­weis für den Zugang der Sendung.


Die Gel­tend­machung der Nach­forderung durch die Ver­mi­eterin wäre deshalb nur dann nicht aus­geschlossen, wenn diese  die ver­spätete Gel­tend­machung nicht zu vertreten hätte. Diese Voraus­set­zung sei aber nicht erfüllt, da der der Ver­mi­eter auch ein Fehlver­hal­ten sein­er Erfül­lungs­ge­hil­fen zu vertreten habe. Hier war die Post als Erfül­lungs­ge­hil­fin der Ver­mi­eterin für die Zusendung der Abrech­nung anzuse­hen. Ent­ge­gen ihrer Ansicht sei § 278 BGB nicht ein­schränk­end anzuwen­den und der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregel­ten Aus­nah­me­fall nicht generell anzunehmen, wenn auf dem Post­weg für den Ver­mi­eter uner­wartete und nicht vorherse­hbare Verzögerun­gen oder Postver­luste aufge­treten sind. Dies liefe im Ergeb­nis darauf hin­aus, dass im Hin­blick auf den Auss­chluss von Nach­forderun­gen in allen Fällen des Postver­sands – abge­se­hen von Aus­nahme­si­t­u­a­tio­nen (z. B. Post­streik) – doch die rechtzeit­ige Absendung der Abrech­nung zur Frist­wahrung genü­gen würde. Dies wider­spräche jedoch der aus­drück­lichen Regelungsab­sicht des Geset­zge­bers. Denn es hänge vielmehr von den konkreten Umstän­den des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustel­lung oder ein Ver­lust der Post­sendung auf einem Ver­schulden der Post beruhe.


Nebel mah­nt daher alle Ver­mi­eter, diese Recht­sprechung zu beacht­en, ruft aber auch Mieter dazu auf, bei Unklarheit­en vor­sor­glich entspechen­den Recht­srat einzu­holen, wobei er u. a. auch auf die auf Mietrecht schw­er­punk­t­mäs­sig aus­gerichteten Anwälte in der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de ver­wies.


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