(Kiel) Nach einem Urteil des des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom  18.02.2009 ist eine Klau­sel über die Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ins­ge­samt unwirk­sam ist, wenn sie die Ver­pflich­tung ent­hält, auch den Außen­an­strich von Türen und Fens­tern vor­zu­neh­men. (BGH AZ.: VIII ZR 210/08).

Dar­auf ver­weist der Esse­ner Rechts­an­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deut­schen Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel. In dem aus­ge­ur­teil­ten Fall war die Beklag­te Mie­te­rin einer Woh­nung in Ber­lin. Der For­mu­lar­miet­ver­trag ent­hielt u.a. die Klau­sel, dass der Mie­ter die “Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ein­schließ­lich des Strei­chens von Außen­fens­tern, Bal­kon­tür und Log­gia trägt”. Des­wei­te­ren hiess es in dem Miet­ver­trag: “Trägt der Mie­ter die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, so hat er fol­gen­de Arbei­ten fach­ge­recht aus­zu­füh­ren: Tape­zie­ren, Anstrei­chen der Wän­de und Decken, das Strei­chen der Fuß­bö­den, Rei­ni­gen und Abzie­hen und Wie­der­her­stel­lung der Ver­sie­ge­lung von Par­kett, das Strei­chen der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Heiz­roh­re sowie der Türen und Fens­ter.”


Der Ver­mie­ter begehr­te von der Beklag­ten nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses unter ande­rem Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Höhe von 8.696,66 € net­to. Das Amts­ge­richt hat­te die Kla­ge abge­wie­sen. Auf die Beru­fung des Klä­gers hat­te das Land­ge­richt einen Scha­dens­er­satz­an­spruch des Klä­gers bejaht und der Kla­ge inso­weit in Höhe von 6.902,03 € statt­ge­ge­ben. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten hat­te nun Erfolg, so Nebel.


Der Bun­des­ge­richts­hof hat das Urteil des Beru­fungs­ge­richts auf­ge­ho­ben und die Beru­fung des Klä­gers gegen das die Kla­ge abwei­sen­de Urteil des Amts­ge­richts zurück­ge­wie­sen. Zur Begrün­dung habe der BGH aus­ge­führt, dass dem Klä­ger Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht zuste­he, weil die Pflicht zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht wirk­sam auf die Beklag­te über­tra­gen wor­den sei. Die For­mu­lar­klau­seln im Miet­ver­trags sei­en gemäß § 307 BGB unwirk­sam, weil sie dem Mie­ter als Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch den Außen­an­strich der Fens­ter sowie der Woh­nungs­ein­gangs­tür und der Bal­kon­tür und dar­über hin­aus den Anstrich der Log­gia auf­er­leg­ten.


Dar­in lie­ge eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters, weil die­se Arbei­ten nicht unter den Begriff der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fal­len, der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung defi­niert ist. Soweit es um Türen und Fens­ter gehe, gehört zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Sin­ne die­ser Bestim­mung, die den Maß­stab dafür bil­det, wel­che Arbei­ten dem Mie­ter in einer For­mu­lar­klau­sel auf­er­legt wer­den dür­fen, nur das Strei­chen der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und Außen­tü­ren von innen, nicht aber der Außen­an­strich von Türen und Fens­tern. Eben­so wenig gehö­re der Anstrich einer Log­gia zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren.


Die Unwirk­sam­keit der Ver­pflich­tung des Mie­ters zum Außen­an­strich von Türen und Fens­tern sowie zum Anstrich der Log­gia füh­re — anders als das Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men hat — zur Unwirk­sam­keit der gesam­ten Klau­sel über die Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter. Die blo­ße Strei­chung der Text­be­stand­tei­le, mit denen der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung gere­gel­te Gegen­stands­be­reich von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren über­schrit­ten wer­de, lie­fe der Sache nach auf eine — nach dem Gesetz unzu­läs­si­ge — gel­tungs­er­hal­ten­de Reduk­ti­on hin­aus.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und bei ähn­li­chen Fäl­len auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len und ver­wies in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -



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