(Kiel) Nach einem Urteil des des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom  18.02.2009 ist eine Klausel über die Vor­nahme von Schön­heit­srepara­turen ins­ge­samt unwirk­sam ist, wenn sie die Verpflich­tung enthält, auch den Auße­nanstrich von Türen und Fen­stern vorzunehmen. (BGH AZ.: VIII ZR 210/08).

Darauf ver­weist der Essen­er Recht­san­walt Wolf­gang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel. In dem aus­geurteil­ten Fall war die Beklagte Mieterin ein­er Woh­nung in Berlin. Der For­mu­la­rmi­etver­trag enthielt u.a. die Klausel, dass der Mieter die “Schön­heit­srepara­turen ein­schließlich des Stre­ichens von Außen­fen­stern, Balkon­tür und Log­gia trägt”. Desweit­eren hiess es in dem Mietver­trag: “Trägt der Mieter die Schön­heit­srepara­turen, so hat er fol­gende Arbeit­en fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstre­ichen der Wände und Deck­en, das Stre­ichen der Fußbö­den, Reini­gen und Abziehen und Wieder­her­stel­lung der Ver­siegelung von Par­kett, das Stre­ichen der Heizkör­p­er ein­schließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fen­ster.”


Der Ver­mi­eter begehrte von der Beklagten nach Beendi­gung des Mietver­hält­niss­es unter anderem Schadenser­satz wegen unter­lassen­er Schön­heit­srepara­turen in Höhe von 8.696,66 € net­to. Das Amts­gericht hat­te die Klage abgewiesen. Auf die Beru­fung des Klägers hat­te das Landgericht einen Schadenser­satzanspruch des Klägers bejaht und der Klage insoweit in Höhe von 6.902,03 € stattgegeben. Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion der Beklagten hat­te nun Erfolg, so Nebel.


Der Bun­des­gericht­shof hat das Urteil des Beru­fungs­gerichts aufge­hoben und die Beru­fung des Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amts­gerichts zurück­gewiesen. Zur Begrün­dung habe der BGH aus­ge­führt, dass dem Kläger Schadenser­satz wegen unter­lassen­er Schön­heit­srepara­turen nicht zuste­he, weil die Pflicht zur Durch­führung von Schön­heit­srepara­turen nicht wirk­sam auf die Beklagte über­tra­gen wor­den sei. Die For­mu­la­rk­lauseln im Mietver­trags seien gemäß § 307 BGB unwirk­sam, weil sie dem Mieter als Schön­heit­srepara­turen auch den Auße­nanstrich der Fen­ster sowie der Woh­nung­sein­gangstür und der Balkon­tür und darüber hin­aus den Anstrich der Log­gia aufer­legten.


Darin liege eine unangemessene Benachteili­gung des Mieters, weil diese Arbeit­en nicht unter den Begriff der Schön­heit­srepara­turen fall­en, der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweit­en Berech­nungsverord­nung definiert ist. Soweit es um Türen und Fen­ster gehe, gehört zu den Schön­heit­srepara­turen im Sinne dieser Bes­tim­mung, die den Maßstab dafür bildet, welche Arbeit­en dem Mieter in ein­er For­mu­la­rk­lausel aufer­legt wer­den dür­fen, nur das Stre­ichen der Innen­türen sowie der Fen­ster und Außen­türen von innen, nicht aber der Auße­nanstrich von Türen und Fen­stern. Eben­so wenig gehöre der Anstrich ein­er Log­gia zu den Schön­heit­srepara­turen.


Die Unwirk­samkeit der Verpflich­tung des Mieters zum Auße­nanstrich von Türen und Fen­stern sowie zum Anstrich der Log­gia führe — anders als das Beru­fungs­gericht angenom­men hat — zur Unwirk­samkeit der gesamten Klausel über die Vor­nahme von Schön­heit­srepara­turen durch den Mieter. Die bloße Stre­ichung der Textbe­standteile, mit denen der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweit­en Berech­nungsverord­nung geregelte Gegen­stands­bere­ich von Schön­heit­srepara­turen über­schrit­ten werde, liefe der Sache nach auf eine — nach dem Gesetz unzuläs­sige — gel­tungser­hal­tende Reduk­tion hin­aus.


Nebel emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und bei ähn­lichen Fällen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen und ver­wies in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -



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