(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat soeben entsch­ieden, dass ein Ver­wal­ter in der Jahresabrech­nung die Heizkosten nach Ver­brauch auf die Woh­nung­seigen­tümer umle­gen muss.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein” der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 17.02.2012 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az.: V ZR 251/10.

Die Kläger, zwei Woh­nung­seigen­tümer, wen­den sich gegen die Jahresabrech­nung des Ver­wal­ters der Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft. Dieser hat­te bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tat­säch­lich ange­fal­l­enen Ver­brauch­skosten, son­dern die im Abrech­nungs­jahr an den Energiev­er­sorg­er geleis­teten (Abschlags-) Zahlun­gen in die Jahresabrech­nung eingestellt und auf die Woh­nung­seigen­tümer umgelegt. Die Kläger sind der Mei­n­ung, der Ver­wal­ter müsse nach Ver­brauch abrech­nen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Beru­fungs­gericht erfol­gre­ich.

Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revi­sion der übri­gen Woh­nung­seigen­tümer, die die Abrech­nung für richtig hal­ten, hat­te teil­weise Erfolg, so Klar­mann.

Der V. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass in die Gesamtabrech­nung alle im Abrech­nungszeitraum geleis­teten Zahlun­gen, die im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung von Brennstof­fen ste­hen, aufzunehmen sind. Denn der Ver­wal­ter hat eine geord­nete und über­sichtliche Ein­nah­men- und Aus­gaben­rech­nung vorzule­gen, die für einen Woh­nung­seigen­tümer auch ohne Hinzuziehung fach­lich­er Unter­stützung ver­ständlich sein muss. Diesen Anforderun­gen genügt die Gesamtabrech­nung nur, wenn sie die tat­säch­lichen Ein­nah­men und die tat­säch­lichen Geld­flüsse ausweist.

Bei den Einze­labrech­nun­gen sind hinge­gen die Bes­tim­mungen der Heizkosten­verord­nung zu beacht­en, die eine ver­brauchsab­hängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einze­labrech­nun­gen die Kosten des im Abrech­nungszeitraum tat­säch­lich ver­braucht­en Brennstoffs maßge­blich. Die hier­mit zwangsläu­fig ver­bun­dene Abwe­ichung der Einze­labrech­nun­gen von der Gesamtabrech­nung muss der Ver­wal­ter aus Grün­den der Über­sichtlichkeit und Nachvol­lziehbarkeit in der Abrech­nung ver­ständlich erläutern.

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrech­nung ord­nungs­gemäßer Ver­wal­tung, nicht aber die Einze­labrech­nun­gen, da sie nicht den tat­säch­lichen Ver­brauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt wer­den.

Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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