(Kiel) Der Mieter in einem Einkauf­szen­trum muss angesichts erhöhtem Leer­stands und wegge­zo­gen­er Kund­schaft auch dann sein Geschäft in struk­turschwach­er Lage geöffnet hal­ten, wenn er wegen ein­er Beschränkung auf sein üblich­es Sor­ti­ment keinen aus­re­ichen­den Umsatz erzie­len kann.

Darauf ver­weist der Frank­furter Fachan­walt für Ver­wal­tungsrecht Klaus Hün­lein von der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf ein Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 03.03.2010 — XII ZR 131/08.


Nach diesem Urteil kann sich auch der Anker­mi­eter eines Einkauf­szen­trums nicht darauf berufen, wegen eines Weg­bruchs der Bevölkerung in der näheren Umge­bung und eines erhöht­en Leer­stands in den übri­gen Miet­flächen des Einkauf­szen­trums ent­ge­gen der Regelun­gen des Mietver­trags selb­st zu schließen. In diesem Fall hat­te sich ein Lebens­mit­teld­is­counter mietver­traglich verpflichtet, sein Ladengeschäft während der geset­zlichen Öff­nungszeit­en offen zu hal­ten und in dem in einem Stadt­teil neu errichteten Einkauf­szen­trum nur sein Sor­ti­ment anzu­bi­eten. Der Öff­nungspflicht kam der Dis­counter nicht mehr nach, nach­dem immer mehr Geschäfte im Zen­trum schlossen und sich nach weni­gen Jahren ein Ein­wohn­er­schwund von 40 % eingestellt hat­te.


Hierzu hat der BGH bere­its mehrfach fest­gestellt, so Recht­san­walt Hün­lein, dass es in den Ver­ant­wor­tungs­bere­ich eines Mieters von Gewer­ber­aum falle, als Unternehmer die Erfol­gsaus­sicht­en eines Geschäfts in der von ihm gewählten Lage abzuschätzen (Unternehmer­risiko). Hierzu gehöre neben der bei einem neu zu errich­t­en­den Einkauf­szen­trum entste­hen­den Chance auf erhöhte Gewinne in einem später flo­ri­eren­den Zen­trum eben auch das Risiko eines Scheit­erns des Gesamt­pro­jek­ts mit den hier­aus resul­tieren­den neg­a­tiv­en Fol­gen für das angemietete Einzelgeschäft.


Auch wenn – wie hier – mietver­traglich beson­dere Regelun­gen zu einzuhal­tenden Öff­nungszeit­en und Sor­ti­ments­beschränkun­gen ohne gle­ichzeit­ige Ein­räu­mung eines Konkur­renz- und Sor­ti­mentss­chutz vere­in­bart wor­den seien, so fol­gt laut BGH aus dieser Kumu­la­tion keineswegs generell, dass der Ver­mi­eter den Mieter vom Risiko ein­er wirtschaftlich gewinnbrin­gen­den Nutzung des Ladengeschäfts ent­las­ten wollte. Eine solche Änderung der geset­zlichen Risikoverteilung sei zwar ver­traglich dur­chaus möglich, set­ze aber – genau­so wie ein bes­timmter Branchen­mix im Einkauf­szen­trum – eine aus­drück­liche Vere­in­barung im Mietver­trag voraus (vgl. BGH).


An dieser Entschei­dung des BGH zeigt sich ein­mal mehr, so betont Recht­san­walt Hün­lein, dass ger­ade bei Abschluss von Mietverträ­gen für Gewer­beräume an die Ver­trags­gestal­tung beson­dere Anforderun­gen gestellt wer­den und die Wirkun­gen einzel­ner Klauseln – am besten durch einen auf dem Gebi­et des Gewer­berechts erfahre­nen Recht­san­walt – sorgsam bedacht und abge­wogen wer­den müssen.


Hierzu ver­wies Recht­san­walt Hün­lein u. a. auch auf die ensprechend spezial­isierten Anwälte und Anwältin­nen in der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de


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