(Kiel) Der Mie­ter in einem Ein­kaufs­zen­trum muss ange­sichts erhöh­tem Leer­stands und weg­ge­zo­ge­ner Kund­schaft auch dann sein Geschäft in struk­tur­schwa­cher Lage geöff­net hal­ten, wenn er wegen einer Beschrän­kung auf sein übli­ches Sor­ti­ment kei­nen aus­rei­chen­den Umsatz erzie­len kann.

Dar­auf ver­weist der Frank­fur­ter Fach­an­walt für Ver­wal­tungs­recht Klaus Hün­lein von der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf ein Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 03.03.2010 — XII ZR 131/08.


Nach die­sem Urteil kann sich auch der Anker­mie­ter eines Ein­kaufs­zen­trums nicht dar­auf beru­fen, wegen eines Weg­bruchs der Bevöl­ke­rung in der nähe­ren Umge­bung und eines erhöh­ten Leer­stands in den übri­gen Miet­flä­chen des Ein­kaufs­zen­trums ent­ge­gen der Rege­lun­gen des Miet­ver­trags selbst zu schlie­ßen. In die­sem Fall hat­te sich ein Lebens­mit­tel­dis­coun­ter miet­ver­trag­lich ver­pflich­tet, sein Laden­ge­schäft wäh­rend der gesetz­li­chen Öff­nungs­zei­ten offen zu hal­ten und in dem in einem Stadt­teil neu errich­te­ten Ein­kaufs­zen­trum nur sein Sor­ti­ment anzu­bie­ten. Der Öff­nungs­pflicht kam der Dis­coun­ter nicht mehr nach, nach­dem immer mehr Geschäf­te im Zen­trum schlos­sen und sich nach weni­gen Jah­ren ein Ein­woh­ner­schwund von 40 % ein­ge­stellt hat­te.


Hier­zu hat der BGH bereits mehr­fach fest­ge­stellt, so Rechts­an­walt Hün­lein, dass es in den Ver­ant­wor­tungs­be­reich eines Mie­ters von Gewer­be­raum fal­le, als Unter­neh­mer die Erfolgs­aus­sich­ten eines Geschäfts in der von ihm gewähl­ten Lage abzu­schät­zen (Unter­neh­mer­ri­si­ko). Hier­zu gehö­re neben der bei einem neu zu errich­ten­den Ein­kaufs­zen­trum ent­ste­hen­den Chan­ce auf erhöh­te Gewin­ne in einem spä­ter flo­rie­ren­den Zen­trum eben auch das Risi­ko eines Schei­terns des Gesamt­pro­jekts mit den hier­aus resul­tie­ren­den nega­ti­ven Fol­gen für das ange­mie­te­te Ein­zel­ge­schäft.


Auch wenn – wie hier – miet­ver­trag­lich beson­de­re Rege­lun­gen zu ein­zu­hal­ten­den Öff­nungs­zei­ten und Sor­ti­ments­be­schrän­kun­gen ohne gleich­zei­ti­ge Ein­räu­mung eines Kon­kur­renz- und Sor­ti­ments­schutz ver­ein­bart wor­den sei­en, so folgt laut BGH aus die­ser Kumu­la­ti­on kei­nes­wegs gene­rell, dass der Ver­mie­ter den Mie­ter vom Risi­ko einer wirt­schaft­lich gewinn­brin­gen­den Nut­zung des Laden­ge­schäfts ent­las­ten woll­te. Eine sol­che Ände­rung der gesetz­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung sei zwar ver­trag­lich durch­aus mög­lich, set­ze aber – genau­so wie ein bestimm­ter Bran­chen­mix im Ein­kaufs­zen­trum – eine aus­drück­li­che Ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag vor­aus (vgl. BGH).


An die­ser Ent­schei­dung des BGH zeigt sich ein­mal mehr, so betont Rechts­an­walt Hün­lein, dass gera­de bei Abschluss von Miet­ver­trä­gen für Gewer­be­räu­me an die Ver­trags­ge­stal­tung beson­de­re Anfor­de­run­gen gestellt wer­den und die Wir­kun­gen ein­zel­ner Klau­seln – am bes­ten durch einen auf dem Gebiet des Gewer­be­rechts erfah­re­nen Rechts­an­walt – sorg­sam bedacht und abge­wo­gen wer­den müs­sen.


Hier­zu ver­wies Rechts­an­walt Hün­lein u. a. auch auf die enspre­chend spe­zia­li­sier­ten Anwäl­te und Anwäl­tin­nen in der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de


Für Rück­fra­gen steht Ihnen zur Ver­fü­gung:


Klaus Hün­lein
Rechts­an­walt
Fach­an­walt für Bank- und Kapi­tal­markt­recht
Fach­an­walt für Ver­wal­tungs­recht
Eschen­hei­mer Anla­ge 1, 60316 Frank­furt 
Tele­fon:     069/4800 7890 , Fax: 069/4800789–50
Email: rae@huenlein.dewww.huenlein.de