(Kiel) Das Ober­lan­des­gericht Koblenz hat eine Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft zur Zahlung von Heizungskosten verurteilt, die teil­weise durch den Ver­brauch eines früheren, mit­tler­weile insol­ven­ten Woh­nung­seigen­tümers ange­fall­en sind.

Darauf ver­weist die Nürn­berg­er Fachan­wältin für Miet- und Woh­nung­seigen­tum­srecht Dr. Ira Hörndler von der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf das am 15.01.2010 veröf­fentlichte Urteil des Ober­lan­des­gerichts (OLG) Koblenz vom 9. Okto­ber 2009, Az.: 10 U 1164/08.


In dem Fall sind die Parteien des Rechtsstre­its benach­barte Gemein­schaften von Woh­nung­seigen­tümern in Worms. Der ursprünglich ein­heitliche Gebäudekom­plex ver­fügte nur über eine Heizungsan­lage. Er wurde im Jahr 1964 in drei Grund­stücke aufgeteilt. Da sich die Heizan­lage im Haus der Klägerin befand, wurde für das Grund­stück der Klägerin eine Real­last zugun­sten der Eigen­tümer der bei­den Nach­barhäuser einge­tra­gen, um ihre Mitver­sorgung sicherzustellen. In der Fol­gezeit wur­den die einzel­nen Häuser in Woh­nung­seigen­tum aufgeteilt; die Real­las­ten wur­den in die einzel­nen Woh­nungs­grund­büch­er über­nom­men.


Seit 1995 ermit­telte ein Abrech­nungs­di­enst den Ver­brauch an Heizung und Warmwass­er in jed­er Woh­nung der drei Häuser. Die Ver­wal­terin der Klägerin stellte die sich für das jew­eilige Haus ergebende Abrech­nungssumme den bei­den Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaften der Nach­barhäuser über deren Ver­wal­tung in Rech­nung. Die Ver­wal­ter der Nach­barhäuser zahlten die Ver­brauch­skosten an die Ver­wal­tung der Klägerin, intern rech­neten sie mit den Eigen­tümern ihrer Gemein­schaft ab.


14 der 18 Woh­nun­gen der beklagten Gemein­schaft gehörten einem Eigen­tümer, der in Insol­venz fiel. Da er keine Wohn­geldzahlun­gen mehr an seine Eigen­tümerge­mein­schaft – die Beklagte   leis­tete, geri­et diese in finanzielle Schwierigkeit­en und leis­tete keine Vorauszahlun­gen auf Heizungskosten mehr an die Klägerin. Die Abrech­nun­gen der Klägerin für die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die Beklagte nicht. Gle­ich­wohl ver­sorgte die Klägerin dieses Haus weit­er­hin mit Heizung und Warmwass­er. Die Woh­nun­gen des insol­ven­ten Eigen­tümers wur­den ver­steigert. Die nun weit­ge­hend aus neuen Eigen­tümern beste­hende beklagte Gemein­schaft erk­lärte sich hin­sichtlich der Alt­forderun­gen der Klägerin für nicht zuständig. Seit Anfang 2005 leis­tete sie jedoch wieder Abschlagszahlun­gen und akzep­tierte auch für die Fol­ge­jahre die frühere Abrech­nung­sprax­is.


Mit ihrer Klage hat die Klägerin die beklagte Eigen­tümerge­mein­schaft   d.h. nicht die einzel­nen Eigen­tümer   auf Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004 in Anspruch genom­men, ins­ge­samt 13.763,79 € neb­st Zin­sen. Die Beklagte hat die Auf­fas­sung vertreten, nicht sie – als Gemein­schaft der jet­zi­gen Woh­nung­seigen­tümer – sei zur Zahlung verpflichtet; vielmehr hafte nur das jew­eilige Son­derver­mö­gen der einzel­nen Eigen­tümer.


Das Landgericht Mainz hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die Beru­fung der Beklagten hat­te keinen Erfolg, betont Hörndler.


Der zuständi­ge 10. Zivilse­n­at des Ober­lan­des­gerichts hat in seinem Urteil vom 9. Okto­ber 2009 aus­ge­führt, die Klägerin könne von der beklagten Eigen­tümerge­mein­schaft die Bezahlung der gel­tend gemacht­en Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 ver­lan­gen. Nach § 10 Abs. 6 WEG seien die bei­den Parteien teil­weise rechts­fähig und jew­eils als Gemein­schaft zur Liefer­ung von Wärme und Warmwass­er bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemein­schaft als solch­er verpflichtet und berechtigt. Auch wenn ein Ver­trag nicht aus­drück­lich geschlossen wurde, sei von ein­er wirk­samen stillschweigen­den Vere­in­barung über die Liefer­ung von Hei­zleis­tung zwis­chen den jew­eili­gen Gemein­schaften auszuge­hen. Die bei­der­seit­i­gen Rechte und Pflicht­en der ursprünglichen Eigen­tümer der benach­barten Häuser in Bezug auf die Heizung seien auf die Mit­glieder der Eigen­tümerge­mein­schaften überge­gan­gen. Es han­dele sich um Rechte und Pflicht­en der Woh­nung­seigen­tümer, die gemein­schaftlich gel­tend gemacht wer­den kön­nten und gemein­schaftlich zu erfüllen seien. Dem habe die Übung zwis­chen den Parteien Rech­nung getra­gen.


Die Liefer­ung der Wärme und des Warmwassers und deren Bezahlung sei im vor­liegen­den Fall nicht Sache eines jeden Eigen­tümers, auch wenn Wärme und Warmwass­er jew­eils im Son­dereigen­tum der Mit­glieder der Beklagten ver­braucht wür­den. Bezüglich der Liefer­ung durch die Klägerin könne hier­an kein Zweifel beste­hen. Die Heizan­lage ste­he im Gemein­schaft­seigen­tum aller Miteigen­tümer dieser Wohnan­lage und werde durch den Ver­wal­ter betrieben. Die einzel­nen Mit­glieder der Klägerin wären nicht in der Lage, einen gegen sie per­sön­lich erhobe­nen Anspruch eines einzel­nen Mit­gliedes der Beklagten auf Liefer­ung von Wärme und Warmwass­er zu erfüllen. Eben­so wenig sei jed­er einzelne Eigen­tümer auf Seit­en der Klägerin in der Lage, für die einzel­nen Mit­glieder der Beklagten die jährliche Heizkostenabrech­nung zu erstellen. Auch könne es ihnen bil­liger­weise nicht zuge­mutet wer­den, das Risiko der Zahlung­sun­fähigkeit oder Zahlung­sun­willigkeit eines einzel­nen Mit­glieds der Beklagten zu tra­gen. Es han­dele sich um gegen­seit­ige Rechte und Pflicht­en, die sin­nvoller­weise nur durch die jew­eili­gen Gemein­schaften, nicht aber durch deren einzelne Mit­glieder wahrgenom­men wer­den kön­nen. Dies zeige sich auch daran, dass seit 2005 wieder eine gemein­schaftliche Abrech­nung stat­tfinde.


Der Sen­at hat­te wegen der grund­sät­zlichen Bedeu­tung der entsch­iede­nen Rechts­frage die Revi­sion zum Bun­des­gericht­shof zuge­lassen. Die Beklagte hat jedoch kein Rechtsmit­tel ein­gelegt. Das Urteil ist damit recht­skräftig.


Recht­san­wältin Dr. Hörndler emp­fahl, das Urteil zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei sie dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.


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