(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 9. Juni 2010 ent­schie­den, dass eine Klau­sel in einem Wohn­raum­miet­ver­trag wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters unwirk­sam ist, wenn dem Mie­ter durch die Klau­sel die Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf­er­legt wird, ohne dass ihm die Mög­lich­keit zur Vor­nah­me die­ser Arbei­ten in Eigen­leis­tung offen steht.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09.

Die Beklag­ten waren bis Sep­tem­ber 2007 Mie­ter einer Woh­nung der kla­gen­den Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft in Mün­chen. Zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ent­hält der Miet­ver­trag fol­gen­de Bestim­mun­gen:


Der Mie­ter ist ver­pflich­tet, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, wie z.B. das Kal­ken, Anstrei­chen oder Tape­zie­ren der Wän­de und Decken, das Strei­chen und die Behand­lung der Fuß­bö­den, der Fens­ter und der Türen, in der Woh­nung aus­füh­ren zu las­sen, (…)”


Die Klä­ge­rin begehrt unter ande­rem Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Höhe von 7.036,35 €. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge inso­weit abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Ver­mie­te­rin zurück­ge­wie­sen.


Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te kei­nen Erfolg, so betont Klar­mann.


Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Mie­ter nicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet waren. Die im ent­schie­de­nen Fall ver­wen­de­te Klau­sel zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren kann auf­grund ihres Wort­lauts (“aus­füh­ren zu las­sen”) jeden­falls auch dahin ver­stan­den wer­den, dass der Mie­ter unter Aus­schluss der Mög­lich­keit einer Selbst­vor­nah­me die Arbei­ten durch einen Fach­hand­wer­ker aus­füh­ren las­sen muss. In die­ser hier maß­geb­li­chen – “kun­den­feind­lichs­ten” – Aus­le­gung hält die Klau­sel einer Inhalts­kon­trol­le gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.


Zwar ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs die for­mu­lar­ver­trag­li­che Über­wäl­zung der nach dem Gesetz dem Ver­mie­ter oblie­gen­den Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter grund­sätz­lich zuläs­sig. Aller­dings hat der Bun­des­ge­richts­hof zugleich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die zur Ver­kehrs­sit­te gewor­de­ne Pra­xis einer Über­wäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter auch dadurch geprägt ist, dass der Mie­ter die ihm über­tra­ge­nen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Eigen­leis­tung aus­füh­ren kann. Wird dem Mie­ter die Mög­lich­keit einer Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in Eigen­leis­tung – gege­be­nen­falls durch Hin­zu­zie­hung von Ver­wand­ten und Bekann­ten – genom­men, stellt die Über­wäl­zung die­ser Arbei­ten eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters dar. Denn Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind – gleich ob sie der Mie­ter oder der Ver­mie­ter durch­füh­ren muss – ledig­lich fach­ge­recht in mitt­le­rer Art und Güte aus­zu­füh­ren. Das setzt aber nicht zwin­gend die Beauf­tra­gung einer Fach­fir­ma vor­aus.


Klar­mann emp­fahl, dies zu beach­ten und ggfs. recht­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.

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Jens Klar­mann
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