(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat am 9. Juni 2010 entsch­ieden, dass eine Klausel in einem Wohn­raum­mi­etver­trag wegen unangemessen­er Benachteili­gung des Mieters unwirk­sam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vor­nahme von Schön­heit­srepara­turen aufer­legt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vor­nahme dieser Arbeit­en in Eigen­leis­tung offen steht.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09.

Die Beklagten waren bis Sep­tem­ber 2007 Mieter ein­er Woh­nung der kla­gen­den Woh­nungs­bauge­sellschaft in München. Zu den Schön­heit­srepara­turen enthält der Mietver­trag fol­gende Bestimmungen: 


“Der Mieter ist verpflichtet, die Schön­heit­srepara­turen, wie z.B. das Kalken, Anstre­ichen oder Tapezieren der Wände und Deck­en, das Stre­ichen und die Behand­lung der Fußbö­den, der Fen­ster und der Türen, in der Woh­nung aus­führen zu lassen, (…)” 


Die Klägerin begehrt unter anderem Schadenser­satz wegen unter­lassen­er Schön­heit­srepara­turen in Höhe von 7.036,35 €. Das Amts­gericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Beru­fung der Ver­mi­eterin zurückgewiesen. 


Die dage­gen gerichtete Revi­sion der Ver­mi­eterin hat­te keinen Erfolg, so betont Klarmann.


Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Mieter nicht zur Vor­nahme von Schön­heit­srepara­turen verpflichtet waren. Die im entsch­iede­nen Fall ver­wen­dete Klausel zu den Schön­heit­srepara­turen kann auf­grund ihres Wort­lauts (“aus­führen zu lassen”) jeden­falls auch dahin ver­standen wer­den, dass der Mieter unter Auss­chluss der Möglichkeit ein­er Selb­stvor­nahme die Arbeit­en durch einen Fach­handw­erk­er aus­führen lassen muss. In dieser hier maßge­blichen – “kun­den­feindlich­sten” – Ausle­gung hält die Klausel ein­er Inhalt­skon­trolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. 


Zwar ist nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs die for­mu­la­rver­tragliche Über­wälzung der nach dem Gesetz dem Ver­mi­eter obliegen­den Pflicht zur Vor­nahme von Schön­heit­srepara­turen auf den Mieter grund­sät­zlich zuläs­sig. Allerd­ings hat der Bun­des­gericht­shof zugle­ich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewor­dene Prax­is ein­er Über­wälzung der Schön­heit­srepara­turen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm über­tra­ge­nen Schön­heit­srepara­turen in Eigen­leis­tung aus­führen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit ein­er Vor­nahme der Schön­heit­srepara­turen in Eigen­leis­tung – gegebe­nen­falls durch Hinzuziehung von Ver­wandten und Bekan­nten – genom­men, stellt die Über­wälzung dieser Arbeit­en eine unangemessene Benachteili­gung des Mieters dar. Denn Schön­heit­srepara­turen sind – gle­ich ob sie der Mieter oder der Ver­mi­eter durch­führen muss – lediglich fachgerecht in mit­tlerer Art und Güte auszuführen. Das set­zt aber nicht zwin­gend die Beauf­tra­gung ein­er Fach­fir­ma voraus. 


Klar­mann emp­fahl, dies zu beacht­en und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – verwies.

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