(Kiel) Eine Grund­schuld mit einem Zins­satz von 48 Pro­zent ist sit­ten­wid­rig und darf nicht ins Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den.

Dar­auf ver­weist der Ham­bur­ger Rechts­an­walt Mat­thi­as W. Kroll, LL.M., Lei­ter des Fach­aus­schus­ses „Finanz­dienst­leis­tungs- und Ver­si­che­rungs­recht” der DASV Deut­schen Anwalt- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e.V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Schles­wig-Hol­stei­ni­schen Ober­lan­des­ge­richts (OLG) vom 11.09.2012 zu sei­nem Beschluss vom 5.09.2012, Az. 2 W 19/12.

• Zum Sach­ver­halt:

Das gewerb­li­che Pfand­leih­un­ter­neh­men aus Han­no­ver schloss im Sep­tem­ber 2011 mit dem Eigen­tü­mer eines Grund­stücks in Hoh­wacht einen Ver­trag über die Gewäh­rung eines Dar­le­hens in Höhe von 10.000 Euro. Ver­ein­bart waren Zin­sen von 1 % pro Monat (12 % pro Jahr) und “Gebüh­ren” von 3 % pro Monat (36 % pro Jahr). Als Sicher­heit soll­te der Eigen­tü­mer eine Grund­schuld an sei­nem Grund­stück über 15.000 Euro zuzüg­lich 48 % Zin­sen pro Jahr bestel­len und sich der sofor­ti­gen Zwangs­voll­stre­ckung in sein Grund­ei­gen­tum unter­wer­fen. Vor Abschluss des Dar­le­hens­ver­trags hat­te der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bereits bei einem Notar eine ent­spre­chen­de Urkun­de errich­ten las­sen. Die Grund­schuld muss­te zu ihrer Wirk­sam­keit noch im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Das Grund­buch­amt beim Amts­ge­richt Plön wies die Betei­lig­ten dar­auf hin, dass es den ver­ein­bar­ten Zins­satz als sit­ten­wid­rig anse­he und leg­te den Betei­lig­ten u.a. nahe, den Ein­tra­gungs­an­trag zurück­zu­neh­men. Gegen die­se schrift­li­che Ver­fü­gung des Grund­buch­am­tes leg­te das Pfand­leih­un­ter­neh­men Beschwer­de ein. Es berief sich dar­auf, dass für sei­nen Geschäfts­zweig die ver­lang­ten Zin­sen und Gebüh­ren ange­mes­sen sei­en.

• Aus den Grün­den:

Das Grund­buch­amt hat zu Recht ein Ein­tra­gungs­hin­der­nis im Grund­buch gese­hen. Die Eini­gung zur Bestel­lung der Grund­schuld ist unwirk­sam, weil Zin­sen in sit­ten­wid­ri­ger Höhe ver­ein­bart wor­den sind. Es besteht ein beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung. In der der­zei­ti­gen Nied­rig­zins­pha­se sind für einen durch Grund­pfand­recht (Grund­schuld oder Hypo­thek) gesi­cher­ten Kre­dit Zin­sen in der Grö­ßen­ord­nung von allen­falls 5 % pro Jahr üblich, jeden­falls aber von weit unter 10 % pro Jahr. Grund­schuld­zin­sen wer­den erfah­rungs­ge­mäß gewöhn­lich im unte­ren zwei­stel­li­gen Bereich, näm­lich mit etwa 15 % ein­ge­tra­gen. Die Grund­schuld­zin­sen, deren Ein­tra­gung hier in Höhe der im Dar­le­hens­ver­trag ver­ein­bar­ten Zin­sen von 48 % pro Jahr ver­langt wird, lie­gen weit ober­halb des übli­chen Zins­sat­zes.

Das Pfand­leih­un­ter­neh­men kann sich auch nicht dar­auf beru­fen, dass der Zins­satz von 48 % pro Jahr der Rege­lung in § 10 der Ver­ord­nung über den Geschäfts­be­trieb der gewerb­li­chen Pfand­lei­her (Pfand­leih­ver­ord­nung) ent­spre­che, wonach der Pfand­lei­her neben monat­li­chen Zin­sen von 1 % pro Monat auch ein wei­te­res Ent­gelt für die Kos­ten sei­nes Geschäfts­be­trie­bes for­dern darf. Denn die hier erfolg­te Kre­dit­ver­ga­be stellt kei­ne Pfand­lei­he dar. Bei der Pfand­lei­he wird gewerbs­mä­ßig ein Dar­le­hen gewährt gegen Ver­pfän­dung beweg­li­cher Sachen als Faust­pfand. In der Regel han­delt es sich um Gebrauchs­ge­gen­stän­de. Bei der Pfand­lei­he haf­tet der Dar­le­hens­neh­mer nicht mit sei­nem gesam­ten Ver­mö­gen, son­dern sei­ne Haf­tung ist auf den ver­pfän­de­ten Gegen­stand beschränkt. Hier dage­gen hat das Pfand­leih­un­ter­neh­men mit dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer einen Dar­le­hens­ver­trag ohne Begren­zung auf die Haf­tung an dem Grund­stück abge­schlos­sen und sich dafür eine Siche­rung an einem Grund­stück, also einer unbe­weg­li­chen Sache, geben las­sen. Damit hat das Unter­neh­men den Anwen­dungs­be­reich der Pfand­leih­ver­ord­nung unzwei­fel­haft ver­las­sen und kann nicht etwa eine Ver­gü­tung für “Kos­ten des Geschäfts­be­trie­bes” erhe­ben.

Kroll riet, dies zu beach­ten und in allen Zwei­fels­fra­gen Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er dazu u. a. auch auf die ent­spre­chend spe­zia­li­sier­ten Anwäl­te und Anwäl­tin­nen in der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – ver­wies.

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Mat­thi­as W. Kroll, LL.M.
Rechtsanwalt/Master of Insuran­ce Law
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der DASV Deut­schen Anwalt- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e.V.
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