, Beschluss vom 26.02.2018

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich heu­te in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge beschäf­tigt, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die ledig­lich “gefähr­det erschei­nen­de” wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit eines nach dem Tod des ursprüng­li­chen Mie­ters in ein unbe­fris­te­tes Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­te­nen Mie­ters den Ver­mie­ter zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung gemäß § 563 Abs. 4 BGB berech­tigt.

Sach­ver­halt und Pro­zess­ver­lauf:

Die ver­stor­be­ne Lebens­ge­fähr­tin des Klä­gers war Mie­te­rin einer Drei­zim­mer­woh­nung des Beklag­ten, die sie gemein­sam mit dem Klä­ger, bewohn­te. Die monat­li­che Net­to­mie­te belief sich auf 545 €; hin­zu kamen Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen von etwa 170 € monat­lich. Nach dem Tod der Mie­te­rin teil­te der sich in einem Aus­bil­dungs­ver­hält­nis befind­li­che Klä­ger mit, er sei in sei­ner Eigen­schaft als Lebens­ge­fähr­te der Ver­stor­be­nen in das Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­ten. Dar­auf­hin kün­dig­te der Beklag­te das Miet­ver­hält­nis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Beru­fung auf einen in der Per­son des Klä­gers lie­gen­den wich­ti­gen Grund. Zur Begrün­dung führ­te er unter ande­rem aus, aus dem vom Klä­ger bezo­ge­nen Aus­bil­dungs­ge­halt sei die monat­lich zu ent­rich­ten­de Mie­te nebst Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung auf Dau­er nicht zu leis­ten.

Der Klä­ger wider­sprach der Kün­di­gung und erklär­te, er sei ohne wei­te­res in der Lage, die Mie­te und Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ent­rich­ten zu kön­nen. Außer­dem ver­lang­te er die Zustim­mung des Beklag­ten zu einer Unter­ver­mie­tung eines Teils der Woh­nung (§ 553 Abs. 1 BGB) an einen Arbeits­kol­le­gen, der sich (eben­falls) im zwei­ten Aus­bil­dungs­jahr befin­de und ein Gehalt in glei­cher Höhe bezie­he. Die geplan­te Unter­ver­mie­tung hät­te – so der Klä­ger — zugleich den Vor­teil, dass sich sein Arbeits­kol­le­ge an der Mie­te und den Neben­kos­ten sowie an Fahrt­kos­ten zur Arbeits­stel­le betei­li­gen wür­de. Der Beklag­te ver­wei­ger­te die begehr­te Zustim­mung und wider­sprach der Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses.

Das Amts­ge­richt hat sei­ne Kla­ge auf Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung abge­wie­sen und der auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­ten Wider­kla­ge des Beklag­ten statt­ge­ge­ben. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung des Klä­gers hat­te kei­nen Erfolg, weil die “gefähr­det erschei­nen­de” finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit des Klä­gers den Beklag­ten nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung nach § 563 Abs. 4 BGB berech­tigt habe. Mit sei­ner vom Senat zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folg­te der Klä­ger sein Kla­ge­be­geh­ren wei­ter und begehr­te dane­ben die Abwei­sung der auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­ten Wider­kla­ge.

Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass — ent­ge­gen einer ver­brei­te­ten Auf­fas­sung – eine dro­hen­de finan­zi­el­le Leis­tungs­un­fä­hig­keit bezie­hungs­wei­se eine “gefähr­det erschei­nen­de” Leis­tungs­fä­hig­keit eines nach dem Tod des ursprüng­li­chen Mie­ters ein­ge­tre­te­nen (neu­en) Mie­ters nur in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len als wich­ti­ger Grund für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommt.

Tritt nach dem Tod des ursprüng­li­chen Mie­ters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 BGB bezeich­ne­ten Per­so­nen in ein Miet­ver­hält­nis ein, kann der Ver­mie­ter die­ses inner­halb eines Monats außer­or­dent­lich mit der gesetz­li­chen Frist kün­di­gen, wenn in der Per­son des Ein­ge­tre­te­nen ein wich­ti­ger Grund vor­liegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Die­ser Grund muss so beschaf­fen sein, dass er dem Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses unzu­mut­bar macht, was bei einer objek­tiv fest­ste­hen­den Unfä­hig­keit des (neu­en) Mie­ters zur voll­stän­di­gen oder pünkt­li­chen Leis­tung der Mie­te der Fall sein kann. Denn anders als bei der ursprüng­li­chen Begrün­dung des Miet­ver­hält­nis­ses über­lässt das Gesetz im Fall des § 563 BGB nicht dem Ver­mie­ter die Aus­wahl des (neu­en) Mie­ters. Aus die­sem Grund kann es für einen Ver­mie­ter — abhän­gig von den jewei­li­gen vom Ver­mie­ter dar­zu­le­gen­den Umstän­den des Ein­zel­falls — unzu­mut­bar sein, erst den Ein­tritt des Zah­lungs­ver­zugs mit den Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abwar­ten zu müs­sen, um dem ein­ge­tre­te­nen Mie­ter hier­auf­hin kün­di­gen zu kön­nen.

Eine zum Zeit­punkt des Zugangs der Kün­di­gungs­er­klä­rung ledig­lich dro­hen­de finan­zi­el­le Leis­tungs­un­fä­hig­keit bezie­hungs­wei­se “gefähr­det erschei­nen­de” Leis­tungs­fä­hig­keit des Mie­ters kann aller­dings nur in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len eine Unzu­mut­bar­keit der Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses für den Ver­mie­ter zu begrün­den. Ob eine dro­hen­de wirt­schaft­li­che Leis­tungs­un­fä­hig­keit oder “gefähr­det erschei­nen­de finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit” vor­liegt, ist — anders als bei fest­ste­hen­der wirt­schaft­li­cher Leis­tungs­un­fä­hig­keit – auf­grund einer Pro­gno­se zu beur­tei­len, die natur­ge­mäß mit Unwäg­bar­kei­ten behaf­tet ist. Bei Fehl­ein­schät­zun­gen läuft der in das Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­te­ne (neue) Mie­ter aber Gefahr, sein von der ver­fas­sungs­recht­li­chen Eigen­tums­ga­ran­tie geschütz­tes Besitz­recht selbst dann zu ver­lie­ren, wenn sich nach­träg­lich her­aus­stel­len soll­te, dass die Beden­ken gegen sei­ne Leis­tungs­fä­hig­keit unbe­rech­tigt gewe­sen sind. Des­halb muss die auf eine bloß dro­hen­de finan­zi­el­le Leis­tungs­un­fä­hig­keit oder “gefähr­det erschei­nen­de” Leis­tungs­fä­hig­keit des ein­ge­tre­te­nen Mie­ters gestütz­te Unzu­mut­bar­keit stets auf kon­kre­ten Anhalts­punk­ten und objek­ti­ven Umstän­den beru­hen, die nicht bloß die Erwar­tung recht­fer­ti­gen, son­dern viel­mehr den zuver­läs­si­gen Schluss zulas­sen, dass fäl­li­ge Miet­zah­lun­gen als­bald aus­blei­ben wer­den. Sol­che Anhalts­punk­te feh­len dann, wenn Geld­quel­len vor­han­den sind, die die Erbrin­gung der Miet­zah­lun­gen sicher­stel­len, wie dies etwa bei staat­li­chen Hil­fen oder sons­ti­gen Ein­künf­ten (z.B. Unter­miet­zah­lun­gen; Unter­stüt­zung Ver­wand­ter; Neben­tä­tig­keits­ver­gü­tun­gen) oder vor­han­de­nem Ver­mö­gen der Fall ist.

Vor­lie­gend hat das Beru­fungs­ge­richt allein den Umstand, dass der Klä­ger zum Zeit­punkt der Kün­di­gung eine Aus­bil­dungs­ver­gü­tung bezog, für eine “gefähr­det erschei­nen­de” finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit aus­rei­chen las­sen, weil weder ein erfolg­rei­cher Abschluss der Aus­bil­dung noch eine abschlie­ßen­de Fest­an­stel­lung abseh­bar sei­en und damit die Erbrin­gung der Mie­te nicht dau­er­haft gesi­chert sei. Mit die­ser Sicht­wei­se stellt es jedoch über­höh­te Anfor­de­run­gen an die wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit eines nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in ein unbe­fris­te­tes Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­te­nen Mie­ters. Denn auch ein Ver­mie­ter, der mit einem von ihm selbst aus­ge­wähl­ten sol­ven­ten Mie­ter einen unbe­fris­te­ten Miet­ver­trag abschließt, kann bei Ver­trags­schluss regel­mä­ßig nicht aus­schlie­ßen, dass des­sen finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit durch zukünf­ti­ge Ent­wick­lun­gen (etwa durch Ver­lust des Arbeits­plat­zes) her­ab­ge­setzt wer­den könn­te.

Auch im Übri­gen beruht die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, die finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit des Klä­gers sei nicht gesi­chert, auf rei­nen Mut­ma­ßun­gen und nicht auf objek­ti­ven und belast­ba­ren Anhalts­punk­ten. Viel­mehr hat es wesent­li­chen Vor­trag des Klä­gers zu sei­nen finan­zi­el­len Ver­hält­nis­sen (Rest­ver­mö­gen, Anspruch auf Sozi­al­leis­tun­gen) sowie den Umstand unbe­rück­sich­tigt gelas­sen, dass der Klä­ger wäh­rend der bis dahin knapp zwei Jah­re andau­ern­den Nut­zung der Woh­nung die geschul­de­te Mie­te stets voll­stän­dig und pünkt­lich ent­rich­tet hat­te. Eben­falls recht­feh­ler­haft hat es über­dies nicht in Betracht gezo­gen, dass der Klä­ger einen Teil der Miet­woh­nung einem Unter­mie­ter über­las­sen und hier­durch zusätz­li­che Ein­künf­te bezie­hen könn­te. Denn die vom Klä­ger ange­führ­ten Grün­de für sein Unter­ver­mie­tungs­be­geh­ren (Über­las­sung an Arbeits­kol­le­gen, damit die­ser sich an Miet- und Fahrt­kos­ten betei­ligt) sind jeden­falls nach sei­nem im Revi­si­ons­ver­fah­ren zugrun­de zu legen­den Vor­trag als berech­tig­tes Inter­es­se im Sin­ne von § 553 Abs. 1 BGB anzu­er­ken­nen. Nach alle­dem hat der Senat das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und das Ver­fah­ren an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts zurück­ver­wie­sen.

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2018&Sort=3&nr=80778&pos=0&anz=23