(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung zum einen mit der Frage beschäftigt, ob der Ver­mi­eter in der Ver­braucherin­sol­venz des Mieters eine außeror­dentliche Kündi­gung wegen Zahlungsverzugs nach der “Freiga­be” des Mietver­hält­niss­es seit­ens des Insolvenzverwalters/Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) auf Mietrück­stände stützen kann, die bere­its vor der Insol­ven­zantrag­stel­lung ent­standen sind.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 17.06.2015 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 19/14.

Außer­dem hat sich der Bun­des­gericht­shof dazu geäußert, in welchem Umfang ein Mieter neben der berechtigten Miet­min­derung zusät­zlich Teile der Miete gemäß § 320 Abs. 1 BGB zurück­hal­ten darf, solange der Ver­mi­eter Män­gel der Miet­woh­nung nicht beseit­igt.

Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter ein­er im Eigen­tum der Klägerin ste­hen­den Woh­nung. Die monatliche Gesamt­mi­ete beträgt 530,90 €.

Auf seinen Antrag wurde am 17. Juni 2010 das Ver­braucherin­sol­ven­zver­fahren über sein Ver­mö­gen eröffnet. Die Treuhän­derin erk­lärte am 1. Juli 2010 die “Freiga­be” des Mietver­hält­niss­es nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Der Beklagte zahlte in den Monat­en März 2009 bis Okto­ber 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietver­hält­nis im Okto­ber 2012 unter Beru­fung auf seit März 2009 aufge­laufene Mietrück­stände in Höhe von ins­ge­samt 14.806,36 € frist­los nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Amts­gericht hat der Räu­mungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Die vom Landgericht zuge­lassene Revi­sion der Klägerin hat­te Erfolg.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Kündi­gungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirk­samw­er­den der Enthaf­tungserk­lärung (auch Freiga­beerk­lärung genan­nt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ent­fällt und eine außeror­dentliche Kündi­gung auch auf Mietrück­stände gestützt wer­den kann, die vor der Eröff­nung des Insol­ven­zver­fahrens aufge­laufen sind.

Die Enthaf­tungserk­lärung bewirkt, dass das Mietver­hält­nis nicht mehr masse­be­fan­gen ist, son­dern in die Ver­fü­gungs­befug­nis der Ver­tragsparteien zurück­fällt, so dass eine Kündi­gung grund­sät­zlich möglich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO geregel­ten Kündi­gungssperre ste­hen dem nicht ent­ge­gen, denn die Norm dient dem Schutz der Insol­venz­masse und ein­er möglichen Fort­führung des Schuld­nerun­ternehmens und ger­ade nicht dem per­sön­lichen Schutz des bei Insol­ven­zantragsstel­lung im Zahlungsverzug befind­lichen Mieters/Schuldners vor dem Ver­lust der Woh­nung. Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll lediglich ver­hin­dern, dass der Mieter ein Ver­braucherin­sol­ven­zver­fahren nur um den Preis des Ver­lusts der Woh­nung durch die Kündi­gung seit­ens des Treuhän­ders ein­leit­en kann. Der soziale Mieter­schutz wird auch im Insol­ven­z­fall dadurch gewährleis­tet, dass der Mieter die Kündi­gungs­fol­gen durch Zahlung der Mietrück­stände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfän­dungs­freien Ver­mö­gen abwen­den kann; auch ist eine Befriedi­gung der Mietschulden von drit­ter Seite, ins­beson­dere öffentlich­er Stellen trotz des laufend­en Insol­ven­zver­fahrens möglich.

Das Gle­iche gilt auch während des Restschuld­be­freiungsver­fahrens (§§ 286 ff. InsO).

Soweit das Landgericht dem Beklagten — neben der Min­derung der Brut­tomi­ete in Höhe von 20% — monatlich ein Zurück­be­hal­tungsrecht in Höhe des vier­fachen Min­derungs­be­trages, mithin in Höhe von 80 % zuge­s­tanden und daher einen Zahlungsverzug ins­ge­samt verneint hat, hat es das tatrichter­liche Beurteilungser­messen durch die schema­tis­che Bemes­sung und zeitlich unbe­gren­zte Zubil­li­gung des Zurück­be­hal­tungsrechts über­schrit­ten.

Es hat die Beson­der­heit­en des auf dauern­den Leis­tungsaus­tausch gerichteten Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es außer Acht gelassen und ist darüber hin­aus wed­er dem Zweck des Zurück­be­hal­tungsrechts noch dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mäßigkeit gerecht gewor­den. Das Leis­tungsver­weigerungsrecht des § 320 BGB dient im Rah­men eines Mietver­hält­niss­es dazu, auf den Ver­mi­eter – vorüberge­hend – Druck auszuüben, damit dieser – allerd­ings der Natur der Sache nach nur für die Zukun­ft – wieder eine man­gel­freie Woh­nung bere­it­stellt. Für die Zeit vor der Män­gelbe­sei­t­i­gung wird das Äquiv­alen­zver­hält­nis zwis­chen der (man­gel­haften) Woh­nung und der Miete durch die Min­derung gewahrt.

Unter Berück­sich­ti­gung dessen ist es ver­fehlt, das Leis­tungsver­weigerungsrecht des Wohn­raum­mi­eters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begren­zung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Min­derung oder der Man­gelbe­sei­t­i­gungskosten zu bemessen. Vielmehr kann es redlicher­weise nur so lange aus­geübt wer­den, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Ver­mi­eter durch den dadurch aus­geübten Druck zur Man­gelbe­sei­t­i­gung anzuhal­ten. Auch muss der ins­ge­samt ein­be­hal­tene Betrag in ein­er angemesse­nen Rela­tion zu der Bedeu­tung des Man­gels ste­hen. Der Mieter ist hier­durch nicht recht­los gestellt, denn unbeschadet des Min­derungsrechts kann er u.a. auf Man­gelbe­sei­t­i­gung kla­gen oder in geeigneten Fällen den Man­gel – ggf. nach Gel­tend­machung eines Vorschus­sanspruchs – selb­st beseit­i­gen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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