(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung zum einen mit der Fra­ge beschäf­tigt, ob der Ver­mie­ter in der Ver­brau­cher­insol­venz des Mie­ters eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs nach der “Frei­ga­be” des Miet­ver­hält­nis­ses sei­tens des Insolvenzverwalters/Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) auf Miet­rück­stän­de stüt­zen kann, die bereits vor der Insol­venz­an­trag­stel­lung ent­stan­den sind.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 17.06.2015 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 19/14.

Außer­dem hat sich der Bun­des­ge­richts­hof dazu geäu­ßert, in wel­chem Umfang ein Mie­ter neben der berech­tig­ten Miet­min­de­rung zusätz­lich Tei­le der Mie­te gemäß § 320 Abs. 1 BGB zurück­hal­ten darf, solan­ge der Ver­mie­ter Män­gel der Miet­woh­nung nicht besei­tigt.

Der Beklag­te ist seit dem Jahr 1988 Mie­ter einer im Eigen­tum der Klä­ge­rin ste­hen­den Woh­nung. Die monat­li­che Gesamt­mie­te beträgt 530,90 €.

Auf sei­nen Antrag wur­de am 17. Juni 2010 das Ver­brau­cher­insol­venz­ver­fah­ren über sein Ver­mö­gen eröff­net. Die Treu­hän­de­rin erklär­te am 1. Juli 2010 die “Frei­ga­be” des Miet­ver­hält­nis­ses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Der Beklag­te zahl­te in den Mona­ten März 2009 bis Okto­ber 2012 kei­ne oder nur einen Teil der Mie­te. Die Klä­ge­rin kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis im Okto­ber 2012 unter Beru­fung auf seit März 2009 auf­ge­lau­fe­ne Miet­rück­stän­de in Höhe von ins­ge­samt 14.806,36 € frist­los nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Amts­ge­richt hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben, das Land­ge­richt hat sie abge­wie­sen. Die vom Land­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ge­rin hat­te Erfolg.

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Kün­di­gungs­sper­re des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­er­klä­rung (auch Frei­ga­be­er­klä­rung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ent­fällt und eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung auch auf Miet­rück­stän­de gestützt wer­den kann, die vor der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens auf­ge­lau­fen sind.

Die Ent­haf­tungs­er­klä­rung bewirkt, dass das Miet­ver­hält­nis nicht mehr mas­se­be­fan­gen ist, son­dern in die Ver­fü­gungs­be­fug­nis der Ver­trags­par­tei­en zurück­fällt, so dass eine Kün­di­gung grund­sätz­lich mög­lich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO gere­gel­ten Kün­di­gungs­sper­re ste­hen dem nicht ent­ge­gen, denn die Norm dient dem Schutz der Insol­venz­mas­se und einer mög­li­chen Fort­füh­rung des Schuld­ner­un­ter­neh­mens und gera­de nicht dem per­sön­li­chen Schutz des bei Insol­venz­an­trags­stel­lung im Zah­lungs­ver­zug befind­li­chen Mieters/Schuldners vor dem Ver­lust der Woh­nung. Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll ledig­lich ver­hin­dern, dass der Mie­ter ein Ver­brau­cher­insol­venz­ver­fah­ren nur um den Preis des Ver­lusts der Woh­nung durch die Kün­di­gung sei­tens des Treu­hän­ders ein­lei­ten kann. Der sozia­le Mie­ter­schutz wird auch im Insol­venz­fall dadurch gewähr­leis­tet, dass der Mie­ter die Kün­di­gungs­fol­gen durch Zah­lung der Miet­rück­stän­de gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus sei­nem pfän­dungs­frei­en Ver­mö­gen abwen­den kann; auch ist eine Befrie­di­gung der Miet­schul­den von drit­ter Sei­te, ins­be­son­de­re öffent­li­cher Stel­len trotz des lau­fen­den Insol­venz­ver­fah­rens mög­lich.

Das Glei­che gilt auch wäh­rend des Rest­schuld­be­frei­ungs­ver­fah­rens (§§ 286 ff. InsO).

Soweit das Land­ge­richt dem Beklag­ten — neben der Min­de­rung der Brut­to­mie­te in Höhe von 20% — monat­lich ein Zurück­be­hal­tungs­recht in Höhe des vier­fa­chen Min­de­rungs­be­tra­ges, mit­hin in Höhe von 80 % zuge­stan­den und daher einen Zah­lungs­ver­zug ins­ge­samt ver­neint hat, hat es das tatrich­ter­li­che Beur­tei­lungs­er­mes­sen durch die sche­ma­ti­sche Bemes­sung und zeit­lich unbe­grenz­te Zubil­li­gung des Zurück­be­hal­tungs­rechts über­schrit­ten.

Es hat die Beson­der­hei­ten des auf dau­ern­den Leis­tungs­aus­tausch gerich­te­ten Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses außer Acht gelas­sen und ist dar­über hin­aus weder dem Zweck des Zurück­be­hal­tungs­rechts noch dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit gerecht gewor­den. Das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des § 320 BGB dient im Rah­men eines Miet­ver­hält­nis­ses dazu, auf den Ver­mie­ter – vor­über­ge­hend – Druck aus­zu­üben, damit die­ser – aller­dings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft – wie­der eine man­gel­freie Woh­nung bereit­stellt. Für die Zeit vor der Män­gel­be­sei­ti­gung wird das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis zwi­schen der (man­gel­haf­ten) Woh­nung und der Mie­te durch die Min­de­rung gewahrt.

Unter Berück­sich­ti­gung des­sen ist es ver­fehlt, das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des Wohn­raum­mie­ters aus § 320 BGB ohne zeit­li­che Begren­zung auf einen mehr­fa­chen Betrag der monat­li­chen Min­de­rung oder der Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten zu bemes­sen. Viel­mehr kann es red­li­cher­wei­se nur so lan­ge aus­ge­übt wer­den, als es noch sei­nen Zweck erfüllt, den Ver­mie­ter durch den dadurch aus­ge­üb­ten Druck zur Man­gel­be­sei­ti­gung anzu­hal­ten. Auch muss der ins­ge­samt ein­be­hal­te­ne Betrag in einer ange­mes­se­nen Rela­ti­on zu der Bedeu­tung des Man­gels ste­hen. Der Mie­ter ist hier­durch nicht recht­los gestellt, denn unbe­scha­det des Min­de­rungs­rechts kann er u.a. auf Man­gel­be­sei­ti­gung kla­gen oder in geeig­ne­ten Fäl­len den Man­gel – ggf. nach Gel­tend­ma­chung eines Vor­schuss­an­spruchs – selbst besei­ti­gen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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