BGH, Beschluss vom 02.07.2021, AZ VIII ZR 93/20

Aus­gabe: 06–07/2021

a) Unter­liegt ein Beru­fung­surteil der Revi­sion oder der Nichtzu­las­sungs­beschw­erde, müssen sich die tat­säch­lichen Grund­la­gen der Entschei­dung aus dem Urteil oder — im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO — aus dem Sitzung­spro­tokoll ein­schließlich der im Urteil oder im Sitzung­spro­tokoll enthal­te­nen Bezug­nah­men so erschließen, dass eine revi­sion­srechtliche Nach­prü­fung stat­tfind­en kann. Weit­er muss das Beru­fung­surteil in diesem Fall erken­nen lassen, von welchem Sach- und Stre­it­stand das Gericht aus­ge­gan­gen ist und welche Beru­fungsanträge die Parteien zumin­d­est sin­ngemäß gestellt haben (im Anschluss an Sen­at­surteile vom 19. Juli 2017 — VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 7 f.; vom 18. Okto­ber 2017 — VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 4; jew­eils mwN).

b) Zur Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete durch Ein­hol­ung eines Sachver­ständi­gengutacht­ens bei Vor­liegen eines Miet­spiegels (im Anschluss an Sen­at­sur-teile vom 18. Novem­ber 2020 — VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.; vom 28. April 2021 — VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, zur Veröf­fentlichung bestimmt).
c) Dem sachver­ständig berate­nen Tatrichter ste­hen, wenn sich nach der — stets erforder­lichen — Berück­sich­ti­gung von Qual­ität­sun­ter­schieden in den Wohn­wert­merk­malen der zum Ver­gle­ich herange­zo­ge­nen Woh­nun­gen noch eine bre­ite Mark­t­streu­ung der Ver­gle­ichsmi­eten ergibt, ver­schiedene Ansätze für die Ermit­tlung der Einzelver­gle­ichsmi­ete zur Ver­fü­gung, deren Auswahl in seinem — revi­sion­srechtlich nur ein-
geschränkt über­prüf­baren — Ermessen ste­ht (im Anschluss an Sen­at­surteil vom 28. April 2021 — VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (aa) mwN).
d) Maßgebend für die Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete ist der Zeit­punkt, zu dem das Erhöhungsver­lan­gen dem Mieter zuge­ht und nicht der — hier vom Beru­fungs­gericht zugrunde gelegte — Zeit­punkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebe­nen­falls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßge­bliche Vier­jahres­frist erstreckt sich dem­nach vom Zugang des Erhöhungsver­lan­gens an vier Jahre zurück (Bestä­ti­gung der Sen­at­surteile vom 29. Feb­ru­ar 2012 — VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30, und vom 28. April 2021 — VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb)

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