BGH, Beschluss vom 10.06.2021, AZ VIII ZR 22/20

Aus­gabe: 4–6/2021Miet- und WEG-RECHT

a)Die Gerichte sind grund­sät­zlich auch dann berechtigt, zur Bes­tim­mung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete ein von der beweis­be­lasteten Partei ange­botenes Sachver­ständi­gengutacht­en einzu­holen, wenn ein Miet­spiegel vor­liegt, der tabel­lar­isch Miet-span­nen ausweist und zusät­zlich eine Ori­en­tierung­shil­fe für die Spanneneinord­nung enthält. Das gilt bei solchen Miet­spiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwis­chen den Parteien Stre­it über die Voraus­set­zun­gen für das Ein­greifen beziehungsweise die Reich­weite ein­er dem Miet­spiegel gegebe­nen­falls zuk­om­menden Ver­mu­tungs- oder Indizwirkung herrscht, son­dern unab­hängig davon in der Regel auch dann, wenn die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete unstre­it­ig inner­halb der für das ein­schlägige Miet­spiegelfeld aus­gewiese­nen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einord­nung der konkreten Einzelver­gle­ichsmi­ete in diese Spanne ein­er Klärung bedarf (im Anschluss an Sen­at­surteil vom 18. Novem­ber 2020 ‑VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn.24ff.).

b)Maßgebend für die Ermit­tlung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete ist der Zeit­punkt, zu dem das Erhöhungsver­lan­gen dem Mieter zuge­ht und nicht der ‑hier vom Beru­fungs­gericht zugrunde gelegte-Zeit­punkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebe­nen­falls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßge­bliche Vier­jahres­frist erstreckt sich dem­nach vom Zugang des Erhöhungsver­lan­gens an vier Jahre zurück (Bestä­ti­gung des Sen­at­surteils vom 29. Feb­ru­ar 2012 ‑VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30).

c)Dem sachver­ständig berate­nen Tatrichter ste­hen, wenn sich nach der ‑stets erforder­lichen ‑Berück­sich­ti­gung von Qual­ität­sun­ter­schieden in den Wohn­wert­merk­malen der zum Ver­gle­ich herange­zo­ge­nen Woh­nun­gen noch eine bre­ite Mark­t­streu­ung der Ver­gle­ichsmi­eten ergibt, ver­schiedene Ansätze für die Ermit­tlung der Einzelver­gle­ichsmi­ete zur Ver­fü­gung, deren Auswahl in seinem ‑revi­sion­srechtlich nur eingeschränkt über­prüf­baren (vgl. Sen­at­surteil vom 20. April 2005 ‑VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 d aa) ‑Ermessen ste­ht. Lassen sich Beson­der­heit­en bei der Verteilung der Ver­gle­ichsmi­eten ‑etwa in Form ein­er auf­fäl­li­gen Häu­fung der Ver­gle­ichsmi­eten um einen kleinen Wert herum ‑nicht fest­stellen, kann es angemessen sein, auf den arith­metis­chen Mit­tel­w­ert abzustellen (Bestä­ti­gung der Sen­at­surteile vom 24.April 2019 ‑VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn.17; jew­eils in Fort­führung des Sen­at­surteils vom 29. Feb­ru­ar 2012 ‑VIIIZR 346/10, aaO Rn. 25 f.).

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