BGH, Beschluss vom 03.08.2020, AZ VIII ZR 81/19

a)Eine Mieter­höhungserk­lärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tat­säch­lich trennbare Bau­maß­nah­men gestützt wird, ist gemäß §139 BGB nicht ins­ge­samt nichtig, wenn sie im Hin­blick auf einzelne Bau­maß­nah­men unzure­ichend begrün­det oder erläutert und deshalb gemäß §559b Abs.1 Satz2 BGB insoweit unwirk­sam ist. Vielmehr hat eine solche Mieter­höhungserk­lärung hin­sichtlich des wirk­sam erk­lärten Teils nach Maß­gabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich ‑wie regelmäßig ‑in Bezug auf die einzel­nen baulichen Maß­nah­men in selb­ständi­ge Rechts­geschäfte tren­nen lässt und ‑wie eben­falls regel-mäßig ‑davon auszuge­hen ist, dass die Gültigkeit wenig­stens des wirk­sam erk­lärten Teils der Mieter­höhung dem ‑infolge der Ein­seit­igkeit des Rechts­geschäfts allein maßge­blichen ‑hypo­thetis­chen Willen des Ver­mi­eters bei Abgabe der Erk­lärung entspricht. 

b)Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Mod­ernisierung und anschließende Mieter­höhung gebi­etet es, nicht nur in der Fallgestal­tung, dass der Ver­mi­eter sich durch die Mod­ernisierung bere­its “fäl­lige” In-stand­set­zungs­maß­nah­men erspart oder solche anlässlich der Mod­ernisierung miterledigt wer­den, nach §559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instand­hal­tungsan­teils von den aufgewen­de­ten Kosten vorzunehmen, son­dern auch bei der mod­ernisieren­den Erneuerung von Bauteilen und Ein­rich­tun­gen, die zwar noch (aus­re­ichend) funk­tions­fähig sind und (bis­lang) einen zu beseit­i­gen­den Man­gel nicht aufweisen, aber bere­its über einen nicht uner­he­blichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebens­dauer (ab-)genutzt wor­den sind (hier: Aus­tausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fen­stern sowie ein­er eben­so alten Briefkastenanlage).

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