(Kiel) Der u.a. für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat sich in drei Entschei­dun­gen mit der Wirk­samkeit for­mu­la­rmäßiger Ren­ovierungs- und Abgel­tungsklauseln beschäftigt.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 18.03.2015 zu seinen Urteilen vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13.

Durch Ren­ovierungsklauseln (auch Vor­nahme- oder Abwälzungsklauseln genan­nt) wird die (als Teil der Instand­hal­tungspflicht nach § 535 BGB grund­sät­zlich dem Ver­mi­eter obliegende) Pflicht zur Vor­nahme der Schön­heit­srepara­turen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteili­gen Tra­gung von Kosten der Schön­heit­srepara­turen für den Fall auf, dass die Woh­nung am Ende des Mietver­hält­niss­es Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schön­heit­srepara­turen aber nach dem in der Ren­ovierungsklausel fest­gelegten Fris­ten­plan noch nicht fäl­lig sind.

Der VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat nun­mehr – wie bere­its im Hin­weis­beschluss vom 22. Jan­u­ar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen — seine frühere Recht­sprechung aufgegeben, dass die Schön­heit­srepara­turen auch bei ein­er zu Miet­be­ginn dem Mieter unren­oviert über­lasse­nen Woh­nung durch All­ge­meine Geschäfts­be­din­gun­gen auf den Mieter über­tra­gen wer­den kön­nen (dazu grundle­gend BGH, Recht­sentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Auch an sein­er weit­eren (früheren) Recht­sprechung zur Wirk­samkeit for­mu­la­rmäßiger Quoten­abgel­tungsklauseln (dazu grundle­gend BGH, Recht­sentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. Sep­tem­ber 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Sen­at nach den heuti­gen Entschei­dun­gen nicht mehr fest.

Weit­er­hin maßge­blich ist allerd­ings der Aus­gangspunkt auch der früheren Recht­sprechung des Sen­ats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Ver­tragszeit ent­fal­l­en­den Ren­ovierungsleis­tun­gen verpflichtet wer­den darf. Er darf zur Ver­mei­dung ein­er unangemesse­nen Benachteili­gung — jeden­falls nicht ohne Gewährung eines angemesse­nen Aus­gle­ichs durch den Ver­mi­eter — for­mu­la­rmäßig nicht mit der Besei­t­i­gung von Gebrauchsspuren der Woh­nung belastet wer­den, die bere­its in einem vorver­traglichen Abnutzungszeitraum ent­standen sind.

Bei Erlass der oben genan­nten Recht­sentschei­de aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Prax­is des Bun­des­gericht­shofs, den Anwen­dungs­bere­ich All­ge­mein­er Geschäfts­be­din­gun­gen unter Rück­griff auf den Grund­satz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in ein­er Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzuläs­sige gel­tungser­hal­tende Reduk­tion ein­er Klausel auf den ger­ade noch zuläs­si­gen Inhalt eingestuft würde (vgl. Recht­sentscheid vom 6. Juli 1988 — VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem dama­li­gen Ver­ständ­nis lag die Vorstel­lung zugrunde, dass der Mieter nur mit Ren­ovierungsar­beit­en für seine eigene Ver­tragslaufzeit belastet würde, wenn die “üblichen” Ren­ovierungs­fris­ten im Falle der Über­las­sung ein­er unren­ovierten Woh­nung an den Miet­be­ginn anknüpften.

Hier­an hält der Sen­at angesichts der weit­eren Entwick­lung der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs zu den Maßstäben der Inhalt­skon­trolle All­ge­mein­er Geschäfts­be­din­gun­gen nicht fest. Ins­beson­dere durch die ab 2004 ein­set­zende Recht­sprechung des Sen­ats zum Erforder­nis eines flex­i­blen Fris­ten­plans (grundle­gend Sen­at­surteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwen­dung der kun­den­feindlich­sten Ausle­gung auch im Indi­vid­u­al­prozess (dazu Sen­at­surteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhalt­skon­trolle All­ge­mein­er Geschäfts­be­din­gun­gen erhe­blich ver­schärft wor­den.

Gemessen daran ist eine For­mu­la­rk­lausel, die dem Mieter ein­er unren­oviert übergebe­nen Woh­nung die Schön­heit­srepara­turen ohne angemesse­nen Aus­gle­ich aufer­legt, unwirk­sam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Besei­t­i­gung sämtlich­er Gebrauchsspuren des Vormi­eters und führt – jeden­falls bei kun­den­feindlich­ster Ausle­gung – dazu, dass der Mieter die Woh­nung vorzeit­ig ren­ovieren oder gegebe­nen­falls in einem besseren Zus­tand zurück­geben müsste als er sie selb­st vom Ver­mi­eter erhal­ten hat.

In dem Ver­fahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorin­stanzen der auf Schadenser­satz wegen unter­lassen­er Schön­heit­srepara­turen gerichteten Klage über­wiegend stattgegeben hat­ten, hat der Bun­des­gericht­shof unter Aufhe­bung des Urteils des Beru­fungs­gerichts abschließend entsch­ieden, dass die Klage wegen unter­lassen­er Schön­heit­srepara­turen (ins­ge­samt) abgewiesen wird. Die for­mu­la­rmäßige Abwälzung der Schön­heit­srepara­turen auf die beklagten Mieter ist unwirk­sam, denn nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts waren bei Miet­be­ginn in drei Zim­mern Stre­ichar­beit­en erforder­lich, so dass die Mieter bei Nutzungs­be­ginn eine unren­ovierte Woh­nung über­nom­men hat­ten. Der ihnen zu Miet­be­ginn gewährte Nach­lass von lediglich ein­er hal­ben Monatsmi­ete stellt in diesem Fall keinen angemesse­nen Aus­gle­ich dar.

Im Ver­fahren VIII ZR 242/13, in dem das Beru­fungs­gericht dem Ver­mi­eter den begehrten Schadenser­satz wegen nicht aus­ge­führter Schön­heit­srepara­turen zuge­sprochen hat­te, hat der Bun­des­gericht­shof die Sache unter Aufhe­bung des Beru­fung­surteils an das Beru­fungs­gericht zurück­ver­wiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage — gek­lärt wer­den kann, ob die Woh­nung zu Ver­trags­be­ginn unren­oviert übergeben wor­den und die Abwälzung der Schön­heit­srepara­turen deshalb unwirk­sam ist. Dabei kommt es (wie in dem Ver­fahren VIII ZR 185/14 näher aus­ge­führt wird) für die Abgren­zung renoviert/unrenoviert let­ztlich darauf an, ob etwa vorhan­dene Gebrauchsspuren so uner­he­blich sind, dass die Mieträume im Zeit­punkt der Über­las­sung den Gesamtein­druck ein­er ren­ovierten Woh­nung ver­mit­teln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdi­gung der Umstände des Einzelfalls zu entschei­den.

In dem Ver­fahren VIII ZR 242/13 hat der Sen­at zusät­zlich entsch­ieden, dass ein – von der kla­gen­den Ver­mi­eterin hil­f­sweise gel­tend gemachter — Anspruch auf anteilige Kos­ten­tra­gung nach ein­er Quoten­abgel­tungsklausel nicht beste­ht.

Auch bei der Quoten­abgel­tungsklausel hat­te der Sen­at ursprünglich eine Bemes­sung des vom Mieter zu tra­gen­den Anteils nach “star­ren” Fris­ten für zuläs­sig erachtet (Recht­sentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. Sep­tem­ber 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin mod­i­fiziert, dass der­ar­tige Klauseln (nur dann) der Inhalt­skon­trolle stand­hiel­ten, wenn sie den vom Mieter zu zahlen­den Anteil nach dem Ver­hält­nis zwis­chen der Miet­dauer seit Durch­führung der let­zten Schön­heit­srepara­turen und dem Zeitraum bemessen wür­den, nach dem bei ein­er hypo­thetis­chen Fort­set­zung auf­grund des Wohn­ver­hal­tens des Mieters voraus­sichtlich Ren­ovierungs­be­darf bestünde.

Im Hin­weis­beschluss vom 22. Jan­u­ar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hat­te der Sen­at bere­its Bedenken angedeutet, ob eine Berech­nung des vom Mieter zu tra­gen­den Anteils an den Ren­ovierungskosten anhand ein­er hypo­thetis­chen Fort­set­zung seines bish­eri­gen Wohn­ver­hal­tens der Inhalt­skon­trolle stand­hält. Diese Bedenken hat der Sen­at nun­mehr für durch­greifend erachtet und unter Auf­gabe sein­er bish­eri­gen Recht­sprechung entsch­ieden, dass eine — zur Unwirk­samkeit der Abgel­tungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende — unangemessene Benachteili­gung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn ent­fal­l­ende Kos­tenan­teil nicht ver­lässlich ermit­telt wer­den kann und für ihn bei Abschluss des Mietver­trags nicht klar und ver­ständlich ist, welche Belas­tung gegebe­nen­falls auf ihn zukommt. Dies gilt unab­hängig davon, ob die Woh­nung dem Mieter zu Beginn des Mietver­hält­niss­es ren­oviert oder unren­oviert über­lassen wurde.

In dem Ver­fahren VIII ZR 21/13 hat der Bun­des­gericht­shof die Entschei­dung des Beru­fungs­gerichts bestätigt, das eine Schadenser­satzpflicht des Mieters wegen unter­lassen­er Schön­heit­srepara­turen schon deshalb verneint hat­te, weil die ver­wen­dete For­mu­la­rk­lausel zum Teil auf “starre” Fris­ten abstellt und deshalb ins­ge­samt unwirk­sam ist. Auf die Frage, ob die Woh­nung bei Ver­trags­be­ginn ren­oviert übergeben wor­den war, kam es aus diesem Grund in diesem Ver­fahren nicht mehr an.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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