(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, unter welchen Umstän­den eine auf den Eigenbe­darf her­anwach­sender Kinder gestützte Eigenbe­darf­skündi­gung unter dem Gesicht­spunkt des Rechtsmiss­brauchs unwirk­sam ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 4.02.2015 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 154/14.

Die Beklagte bewohnt auf­grund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlosse­nen, unbe­fris­teten Mietver­trags eine Zweiz­im­mer­woh­nung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Feb­ru­ar 2013 kündigte der Kläger das Mietver­hält­nis wegen Eigenbe­darfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Aus­tralien ver­bracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutsch­land zurück­kehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufs­be­glei­t­en­des Studi­um in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rück­kehr eine eigene abgeschlossene Woh­nung beziehen. Vor ihrem Aus­land­saufen­thalt habe sie ein Zim­mer bei ihren Eltern bewohnt. Die Beklagte wider­sprach der Kündi­gung, weil der Eigenbe­darf für den Kläger bei Abschluss des Mietver­trags vorherse­hbar gewe­sen sei.

Der daraufhin vom Kläger erhobe­nen Räu­mungsklage hat das Amts­gericht stattgegeben. Auf die Beru­fung der Beklagten hat das Landgericht die Klage mit der Begrün­dung abgewiesen, die Eigenbe­darf­skündi­gung sei jeden­falls wegen Rechtsmiss­brauchs unwirk­sam. Für die Annahme rechtsmiss­bräuch­lichen Ver­hal­tens reiche es bere­its aus, wenn bei Ver­tragss­chluss hin­re­ichend konkrete Anhalt­spunk­te dafür vor­lä­gen, dass das Mietver­hält­nis nur von kurz­er Dauer sein werde. Das sei hier der Fall. Wen­ngle­ich sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietver­trags noch keine konkreten Vorstel­lun­gen über einen Auszug aus dem elter­lichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei ver­ständi­ger Betra­ch­tung den Eigenbe­darf vorausse­hen kön­nen und müssen.

Die vom Beru­fungs­gericht zuge­lassene Revi­sion hat­te Erfolg und führte zur Zurück­ver­weisung des Rechtsstre­its an das Beru­fungs­gericht.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündi­gung hier nicht wegen Rechtsmiss­brauchs unwirk­sam ist. Zwar liegt nach gefes­tigter höch­strichter­lich­er Recht­sprechung ein wider­sprüch­lich­es rechtsmiss­bräuch­lich­es Ver­hal­ten vor, wenn der Ver­mi­eter Wohn­raum auf unbes­timmte Zeit ver­mi­etet, obwohl er entwed­er entschlossen ist oder zumin­d­est erwägt, ihn als­bald selb­st in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit ein­er län­geren Miet­dauer rech­net, die mit jedem Umzug ver­bun­de­nen Belas­tun­gen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumin­d­est die Aus­sicht begren­zter Miet­dauer nicht aufk­lärt.

Kein Rechtsmiss­brauch liegt dage­gen vor, wenn das kün­ftige Entste­hen eines Eigenbe­darfs für den Ver­mi­eter zwar im Rah­men ein­er – von Teilen der Instanzrecht­sprechung erforder­lich gehal­te­nen – “Bedarfsvorschau” erkennbar gewe­sen wäre, der Ver­mi­eter aber bei Mietver­tragsab­schluss wed­er entschlossen gewe­sen ist, als­bald Eigenbe­darf gel­tend zu machen, noch ein solch­es Vorge­hen erwogen, also ern­sthaft in Betra­cht gezo­gen hat. Denn bei ver­ständi­ger und objek­tiv­er Betra­ch­tung bringt ein Ver­mi­eter dadurch, dass er dem Mieter einen unbe­fris­teten Mietver­trag anbi­etet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwick­lung sein­er famil­iären und per­sön­lichen Ver­hält­nisse (etwa Her­anwach­sen von Kindern, dro­hende Tren­nung von Fam­i­lien­ange­höri­gen, Erkrankung, beru­fliche Verän­derun­gen) macht, regelmäßig nicht zum Aus­druck, dass er die Möglichkeit eines als­baldigen Eigenbe­darfs unaufge­fordert geprüft hat und nach derzeit­igem Erken­nt­nis­stand auss­chließen kann. Würde vom Ver­mi­eter bei Abschluss eines Mietver­trags eine solche – sich nach ein­er ver­bre­it­eten Auf­fas­sung auf bis zu fünf Jahre erstreck­ende — Leben­s­pla­nung ver­langt wer­den, würde dessen ver­fas­sungsrechtlich ver­bürgte Frei­heit mis­sachtet, über die Ver­wen­dung seines Eigen­tums inner­halb der geset­zlichen Gren­zen frei zu bes­tim­men.

Für die – in erster Lin­ie dem Tatrichter obliegende — Beurteilung, ob der Ver­mi­eter entschlossen war, als­bald Eigenbe­darf gel­tend zu machen oder ein solch­es Vorge­hen ern­sthaft in Betra­cht gezo­gen hat, darf allerd­ings nicht allein auf seine Darstel­lung abgestellt wer­den. Vielmehr kommt es auf eine Würdi­gung der Gesam­tum­stände an. Dabei kann auch auf objek­tive (äußere) Umstände zurück­ge­grif­f­en wer­den, sofern diese tragfähige Anhalt­spunk­te für den Ken­nt­nis­stand des Ver­mi­eters bilden.

Dass den Ver­mi­eter keine Verpflich­tung zu ein­er “Bedarfsvorschau” trifft, stellt den Mieter nicht schut­z­los. Will er das Risiko kün­ftiger Entwick­lun­gen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewis­sen Zeitraum einen bei­der­seit­i­gen Auss­chluss der ordentlichen Kündi­gung oder einen ein­seit­i­gen Auss­chluss der Eigenbe­darf­skündi­gung vere­in­baren.

Der Rechtsstre­it ist an das Beru­fungs­gericht zurück­zu­ver­weisen, damit die erforder­lichen Fest­stel­lun­gen zu dem – von der Beklagten bestrit­te­nen — Vor­liegen ein­er Eigenbe­darf­s­si­t­u­a­tion und zu den von ihr gel­tend gemacht­en Härte­grün­den (§ 574 BGB) getrof­fen wer­den kön­nen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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