(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge befasst, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses wegen beab­sich­tig­ter wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tung des Grund­stücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB — hier zur Erwei­te­rung eines benach­bar­ten Mode­hau­ses — wirk­sam ist.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 27.09.2017 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 243/16.

  • Sach­ver­halt und Pro­zess­ver­lauf:

Die Beklag­ten haben im Jahr 2012 von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin eine 7‑Zim­mer-Woh­nung in St. Bla­si­en gemie­tet; die monat­li­che Net­to­mie­te für die rund 190 qm gro­ße Woh­nung beläuft sich auf 850 €. Die Klä­ge­rin, die V‑KG, hat das Anwe­sen, in dem die Woh­nung liegt, im Jahr 2015 erwor­ben und ist dadurch in den Miet­ver­trag mit den Beklag­ten ein­ge­tre­ten. Sie ist über­dies Eigen­tü­me­rin des mit Gewer­be­räu­men bebau­ten Nach­bar­grund­stücks, das sie an die S‑KG ver­pach­tet hat, die dort ein Mode­haus betreibt. Bei­de Gesell­schaf­ten sind per­sön­lich und wirt­schaft­lich mit­ein­an­der ver­bun­den.

Mit Schrei­ben vom 29. Juni 2015 kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und begrün­de­te dies damit, das gesam­te Gebäu­de abrei­ßen zu wol­len, um ein Objekt mit Gewer­be­räu­men zur Erwei­te­rung des benach­bar­ten Mode­hau­ses zu errich­ten. Selbst unter Berück­sich­ti­gung der Inves­ti­ti­ons­kos­ten sei durch die lang­fris­ti­ge Ver­pach­tung an die S‑KG ein deut­lich höhe­rer Ertrag zu erwirt­schaf­ten als bei Fort­füh­rung der bis­he­ri­gen Miet­ver­hält­nis­se.

Die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­te Kla­ge hat­te in den Vor­in­stan­zen Erfolg. Mit ihrer vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­fol­gen die Beklag­ten ihr Kla­ge­ab­wei­sungs­be­geh­ren wei­ter.

  • Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Kün­di­gung unwirk­sam ist, weil der Klä­ge­rin — jeden­falls auf­grund der in dem Kün­di­gungs­schrei­ben auf­ge­führ­ten Grün­de — bei Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses kei­ne erheb­li­chen Nach­tei­le im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dro­hen. Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts beruht auf einer grund­le­gen­den Ver­ken­nung der bei der Beur­tei­lung der Wirk­sam­keit einer Ver­wer­tungs­kün­di­gung zu berück­sich­ti­gen­den Belan­ge.

Im Aus­gangs­punkt stellt der Abriss des Gebäu­des zur Erwei­te­rung des benach­bar­ten Mode­hau­ses zwar eine von ver­nünf­ti­gen sowie nach­voll­zieh­ba­ren Erwä­gun­gen getra­ge­ne und mit­hin ange­mes­se­ne wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung des betref­fen­den Grund­stücks im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Aller­dings ist eine Ver­wer­tungs­kün­di­gung nur unter der zusätz­li­chen (hohen) Vor­aus­set­zung zuläs­sig, dass dem Eigen­tü­mer durch den Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses andern­falls ein “erheb­li­cher Nach­teil” ent­ste­hen wür­de. Bei der Beur­tei­lung die­ser Fra­ge haben die Gerich­te aber stets zu beach­ten, dass nicht nur die Rechts­po­si­ti­on des Ver­mie­ters, son­dern auch das vom Ver­mie­ter abge­lei­te­te Besitz­recht des Mie­ters von der ver­fas­sungs­recht­li­chen Eigen­tums­ga­ran­tie geschützt ist. Vor die­sem Hin­ter­grund gewährt das Eigen­tum dem Ver­mie­ter kei­nen unein­ge­schränk­ten Anspruch auf Gewinn­op­ti­mie­rung oder Ein­räu­mung gera­de der Nut­zungs­mög­lich­keit, die den größt­mög­li­chen wirt­schaft­li­chen Vor­teil ver­spricht. Auf der ande­ren Sei­te dür­fen die dem Ver­mie­ter bei Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses ent­ste­hen­den Nach­tei­le jedoch auch kei­nen Umfang anneh­men, wel­cher die Nach­tei­le weit über­steigt, die dem Mie­ter im Fal­le des Ver­lus­tes der Woh­nung erwach­sen. Ins­be­son­de­re darf das Kün­di­gungs­recht des Eigen­tü­mers bei einer Ver­wer­tungs­kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf Fäl­le andern­falls dro­hen­den Exis­tenz­ver­lusts redu­ziert wer­den.

Vor­lie­gend hat das Beru­fungs­ge­richt bei der Beja­hung erheb­li­cher Nach­tei­le für die Klä­ge­rin maß­geb­lich auf die lang­fris­ti­ge Sicher­stel­lung von Miet­ein­nah­men sowie auf die “exis­ten­ti­el­le” Bedeu­tung der Erwei­te­rung für das Mode­haus abge­stellt. Aller­dings hat das Land­ge­richt tat­säch­li­che Umstän­de, die eine sol­che Beur­tei­lung tra­gen, nicht ansatz­wei­se fest­ge­stellt — son­dern sich inso­weit ledig­lich auf den all­ge­mei­nen, eben­falls nicht näher kon­kre­ti­sier­ten Vor­trag der Klä­ge­rin gestützt. Die­se ober­fläch­li­che und pau­scha­le Betrach­tungs­wei­se des Beru­fungs­ge­richts läuft letzt­lich dar­auf hin­aus, einen zur Kün­di­gung berech­ti­gen­den Nach­teil schon dann zu beja­hen, wenn der Eigen­tü­mer einer ver­mie­te­ten Woh­nung mit die­ser — im Inter­es­se einer mög­li­chen blo­ßen Gewinn­op­ti­mie­rung — nicht nach Belie­ben ver­fah­ren kann. Dies jedoch wird den (hohen) gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen an eine Ver­wer­tungs­kün­di­gung nicht gerecht.

Wei­ter­hin sind bei einer Ver­wer­tungs­kün­di­gung — anders als etwa bei einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung — nach dem ein­deu­ti­gen Wort­laut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB allein sol­che (erheb­li­chen) Nach­tei­le zu berück­sich­ti­gen, die dem Ver­mie­ter selbst ent­ste­hen wür­den. Bei der das Mode­haus betrei­ben­den S‑KG han­delt es sich aber um eine von der Klä­ge­rin ver­schie­de­ne Per­so­nen­ge­sell­schaft, wor­an auch die per­sön­li­che und wirt­schaft­li­che Ver­flech­tung der Gesell­schaf­ten nichts zu ändern ver­mag. Außer­dem kön­nen gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB bei der Beur­tei­lung der Wirk­sam­keit einer Kün­di­gung (soweit sie nicht nach­träg­lich ent­stan­den sind) nur sol­che Grün­de Berück­sich­ti­gung fin­den, die im Kün­di­gungs­schrei­ben ange­ge­ben wur­den. Hier jedoch hat­te die Klä­ge­rin die Inter­es­sen ihrer Schwes­ter­ge­sell­schaft an einer Siche­rung ihrer Exis­tenz­grund­la­ge in dem Kün­di­gungs­schrei­ben nicht ein­mal ansatz­wei­se auf­ge­führt. Bereits aus die­sem Grund kommt auch eine Berück­sich­ti­gung die­ser Drit­tin­ter­es­sen über die Gene­ral­klau­sel des § 573 Abs. 1 BGB nicht in Betracht.

Nach alle­dem hat der Senat das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an eine ande­re Kam­mer des Beru­fungs­ge­richts zurück­ver­wie­sen, damit die­se Fest­stel­lun­gen zu den wei­te­ren von der Klä­ge­rin aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gun­gen tref­fen kann.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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