(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge befasst, ob eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gestütz­te frist­lo­se Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirk­sam ist, wenn sie auf­grund älte­rer Miet­rück­stän­de erfolgt.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 13.07.2016 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage,  Az. VIII ZR 296/15.

  • Sach­ver­halt:

Die Klä­ge­rin, eine katho­li­sche Kir­chen­ge­mein­de, hat­te der Beklag­ten seit dem Jahr 2006 eine Woh­nung in Düs­sel­dorf ver­mie­tet. Die Beklag­te blieb die Mie­ten für die Mona­te Febru­ar und April 2013 schul­dig. Nach einer erfolg­lo­sen Mah­nung vom 14. August 2013 kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis mit Schrei­ben vom 15. Novem­ber 2013 wegen der wei­ter­hin offe­nen Miet­rück­stän­de frist­los.

  • Bis­he­ri­ger Pro­zess­ver­lauf:

Das Amts­ge­richt hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben, das Land­ge­richt hat sie unter Abän­de­rung der erst­in­stanz­li­chen Ent­schei­dung abge­wie­sen. Nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts war die Kün­di­gung der Klä­ge­rin gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirk­sam, weil sie erst mehr als sie­ben Mona­te nach Ent­ste­hen des Kün­di­gungs­grun­des und damit nicht mehr in ange­mes­se­ner Zeit erfolgt sei. Die Beklag­te sei schutz­wür­dig, weil sie ange­sichts des Zeit­ab­laufs davon habe aus­ge­hen dür­fen, dass die Klä­ge­rin von ihrem Kün­di­gungs­recht kei­nen Gebrauch mehr machen wer­de. Für die Beklag­te als ehe­ma­li­ge Küs­te­rin der Klä­ge­rin habe es durch­aus nahe gele­gen, dass die­se aus sozia­len und ethi­schen Erwä­gun­gen nach der­art lan­ger Zeit kei­ne Kün­di­gung mehr erklä­ren wer­de.

Mit ihrer vom Land­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on begehrt die Klä­ge­rin die Wie­der­her­stel­lung des erst­in­stanz­li­chen Urteils.

  • Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den spe­zi­ell gere­gel­ten Vor­schrif­ten zur frist­lo­sen außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung im Wohn­raum­miet­recht (§§ 543, 569 BGB) kei­ne Anwen­dung fin­det. Die­se vom Senat bis­lang offen gelas­se­ne Fra­ge ist in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum umstrit­ten.

Bereits der Wort­laut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeit­li­che Schran­ke für den Aus­spruch der Kün­di­gung. Die­se Vor­schrif­ten, die im Ein­zel­nen die Moda­li­tä­ten der frist­lo­sen Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses regeln, sehen weder eine Zeit­span­ne, inner­halb derer die Kün­di­gung aus­zu­spre­chen ist, noch einen Ver­weis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

Das ent­spricht auch der Ziel­set­zung des Gesetz­ge­bers. Die­ser hat aus­weis­lich der Mate­ria­li­en zum Miet­rechts­re­form­ge­setz von 2001 bewusst davon abge­se­hen fest­zu­le­gen, dass die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach §§ 543, 569 BGB inner­halb einer “ange­mes­se­nen Zeit” ab Kennt­nis vom Kün­di­gungs­grund zu erfol­gen hat. Die Geset­zes­be­grün­dung ver­weist dar­auf, dass nach stän­di­ger Recht­spre­chung ein Kün­di­gungs­recht ver­wirkt wer­den kön­ne und des­halb ein Bedürf­nis für eine sol­che Fest­le­gung nicht bestehe — zumal eine ein­heit­li­che kon­kre­te Aus­schluss­frist ange­sichts der Viel­ge­stal­tig­keit der Miet­ver­hält­nis­se ohne­hin nicht fest­ge­legt wer­den kön­ne. Hier­an hat sich durch die Ein­füh­rung der all­ge­mein für Dau­er­schuld­ver­hält­nis­se gel­ten­den Vor­schrift des § 314 BGB durch das kur­ze Zeit spä­ter ein­ge­führ­te Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz nichts geän­dert, da aus­weis­lich der Geset­zes­be­grün­dung die spe­zi­al­ge­setz­li­chen Ein­zel­be­stim­mun­gen weder auf­ge­ho­ben noch geän­dert wer­den soll­ten.

Da die frist­lo­se Kün­di­gung von Miet­ver­hält­nis­sen in §§ 543, 569 BGB abschlie­ßend gere­gelt ist, war bereits die Anwen­dung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Land­ge­richt rechts­feh­ler­haft. Über­dies war sei­ne Annah­me, die Kün­di­gung sei nicht in ange­mes­se­ner Frist aus­ge­spro­chen wor­den, als sol­che nicht berech­tigt. Denn das Land­ge­richt hat weder berück­sich­tigt, dass die Zah­lungs­rück­stän­de trotz Mah­nung fort­be­stan­den, noch dass die Klä­ge­rin durch das Zuwar­ten mit der Kün­di­gung viel­mehr Rück­sicht auf die Belan­ge der Beklag­ten genom­men hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Die vom Land­ge­richt bean­stan­de­te “Ver­zö­ge­rung” der Kün­di­gung führ­te über­dies auch nicht zur Ver­wir­kung des Kün­di­gungs­rechts, denn trag­fä­hi­ge Anhalts­punk­te für ein berech­tig­tes Ver­trau­en der Beklag­ten, dass die Klä­ge­rin von ihrem Recht zur frist­lo­sen Kün­di­gung wegen Ver­zugs mit zwei Monats­mie­ten kei­nen Gebrauch machen wer­de, sind nicht fest­ge­stellt und auch nicht ersicht­lich (sog. Umstands­mo­ment). Sie lie­gen ins­be­son­de­re nicht schon dar­in, dass es sich bei der Klä­ge­rin um eine Kir­chen­ge­mein­de han­delt und die Beklag­te frü­her bei ihr als Küs­te­rin beschäf­tigt gewe­sen ist.

Der Senat hat des­halb das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und das amts­ge­richt­li­che Urteil wie­der­her­ge­stellt, da die frist­lo­se Kün­di­gung auf­grund des Zah­lungs­ver­zugs berech­tigt und wirk­sam war.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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