(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, ob eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte frist­lose Kündi­gung eines Wohn­raum­mi­etver­hält­niss­es gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirk­sam ist, wenn sie auf­grund älter­er Mietrück­stände erfol­gt.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 13.07.2016 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage,  Az. VIII ZR 296/15.

  • Sachver­halt:

Die Klägerin, eine katholis­che Kirchenge­meinde, hat­te der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Woh­nung in Düs­sel­dorf ver­mi­etet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Feb­ru­ar und April 2013 schuldig. Nach ein­er erfol­glosen Mah­nung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietver­hält­nis mit Schreiben vom 15. Novem­ber 2013 wegen der weit­er­hin offe­nen Mietrück­stände frist­los.

  • Bish­eriger Prozessver­lauf:

Das Amts­gericht hat der Räu­mungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abän­derung der erstin­stan­zlichen Entschei­dung abgewiesen. Nach Auf­fas­sung des Landgerichts war die Kündi­gung der Klägerin gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirk­sam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entste­hen des Kündi­gungs­grun­des und damit nicht mehr in angemessen­er Zeit erfol­gt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe aus­ge­hen dür­fen, dass die Klägerin von ihrem Kündi­gungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehe­ma­lige Küs­terin der Klägerin habe es dur­chaus nahe gele­gen, dass diese aus sozialen und ethis­chen Erwä­gun­gen nach der­art langer Zeit keine Kündi­gung mehr erk­lären werde.

Mit ihrer vom Landgericht zuge­lasse­nen Revi­sion begehrt die Klägerin die Wieder­her­stel­lung des erstin­stan­zlichen Urteils.

  • Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregel­ten Vorschriften zur frist­losen außeror­dentlichen Kündi­gung im Wohn­raum­mi­etrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwen­dung find­et. Diese vom Sen­at bis­lang offen gelassene Frage ist in der Instanzrecht­sprechung und im Schrift­tum umstrit­ten.

Bere­its der Wort­laut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündi­gung. Diese Vorschriften, die im Einzel­nen die Modal­itäten der frist­losen Kündi­gung eines Mietver­hält­niss­es regeln, sehen wed­er eine Zeitspanne, inner­halb der­er die Kündi­gung auszus­prechen ist, noch einen Ver­weis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

Das entspricht auch der Zielset­zung des Geset­zge­bers. Dieser hat ausweis­lich der Mate­ri­alien zum Mietrecht­sre­for­mge­setz von 2001 bewusst davon abge­se­hen festzule­gen, dass die außeror­dentliche Kündi­gung nach §§ 543, 569 BGB inner­halb ein­er “angemesse­nen Zeit” ab Ken­nt­nis vom Kündi­gungs­grund zu erfol­gen hat. Die Geset­zes­be­grün­dung ver­weist darauf, dass nach ständi­ger Recht­sprechung ein Kündi­gungsrecht ver­wirkt wer­den könne und deshalb ein Bedürf­nis für eine solche Fes­tle­gung nicht beste­he — zumal eine ein­heitliche konkrete Auss­chlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietver­hält­nisse ohne­hin nicht fest­gelegt wer­den könne. Hier­an hat sich durch die Ein­führung der all­ge­mein für Dauer­schuld­ver­hält­nisse gel­tenden Vorschrift des § 314 BGB durch das kurze Zeit später einge­führte Schul­drechtsmod­ernisierungs­ge­setz nichts geän­dert, da ausweis­lich der Geset­zes­be­grün­dung die spezialge­set­zlichen Einzelbes­tim­mungen wed­er aufge­hoben noch geän­dert wer­den soll­ten.

Da die frist­lose Kündi­gung von Mietver­hält­nis­sen in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist, war bere­its die Anwen­dung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Landgericht rechts­fehler­haft. Überdies war seine Annahme, die Kündi­gung sei nicht in angemessen­er Frist aus­ge­sprochen wor­den, als solche nicht berechtigt. Denn das Landgericht hat wed­er berück­sichtigt, dass die Zahlungsrück­stände trotz Mah­nung fortbe­standen, noch dass die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündi­gung vielmehr Rück­sicht auf die Belange der Beklagten genom­men hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Die vom Landgericht bean­standete “Verzögerung” der Kündi­gung führte überdies auch nicht zur Ver­wirkung des Kündi­gungsrechts, denn tragfähige Anhalt­spunk­te für ein berechtigtes Ver­trauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur frist­losen Kündi­gung wegen Verzugs mit zwei Monatsmi­eten keinen Gebrauch machen werde, sind nicht fest­gestellt und auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmo­ment). Sie liegen ins­beson­dere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchenge­meinde han­delt und die Beklagte früher bei ihr als Küs­terin beschäftigt gewe­sen ist.

Der Sen­at hat deshalb das Beru­fung­surteil aufge­hoben und das amts­gerichtliche Urteil wieder­hergestellt, da die frist­lose Kündi­gung auf­grund des Zahlungsverzugs berechtigt und wirk­sam war.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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