(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat eine Grund­satzentschei­dung zu der Frage getrof­fen, unter welchen Voraus­set­zun­gen der Mieter ein­er Woh­nung wegen sog. Umwelt­män­gel – hier Lärm­beläs­ti­gun­gen von einem Nach­bar­grund­stück — die Miete min­dern darf und wie dabei Kinder­lärm zu berück­sichti­gen ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 29.04.2015 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 197/14.

Die Beklagten mieteten vor vie­len Jahren von den Klägern in Ham­burg eine Erdgeschoss­woh­nung neb­st Ter­rasse. Das Wohn­grund­stück gren­zt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 – zwanzig Meter von der Ter­rasse der Beklagten ent­fer­nt — ein Bolz­platz errichtet wurde. Der Bolz­platz soll nach der vom Schul­träger ange­bracht­en Beschilderung Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Mon­tag bis Fre­itag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offen­ste­hen. Ab Som­mer 2010 rügten die Beklagten gegenüber den Klägern Lärm­beläs­ti­gun­gen durch Jugendliche, die auch außer­halb der genan­nten Zeit­en auf dem Bolz­platz spiel­ten, und min­derten deshalb seit Okto­ber 2010 die Miete um 20 %. Die Kläger hal­ten die Miet­min­derung für unberechtigt und begehren mit ihrer Klage Zahlung der restlichen Miete sowie die Fest­stel­lung, dass die Beklagten nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu min­dern. Die hier­auf gerichtete Klage ist vor dem Amts- und dem Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Die vom Landgericht zuge­lassene Revi­sion, mit der die Kläger ihr Zahlungs- und Fest­stel­lungs­begehren weit­er ver­fol­gen, hat­te Erfolg.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass nachteilige Ein­wirkun­gen auf die Miet­sache von außen– soge­nan­nte “Umwelt­män­gel” – zwar Gegen­stand ein­er Vere­in­barung über die Beschaf­fen­heit der Miet­woh­nung sein kön­nen, so dass im Laufe der Zeit ein­tre­tende nachteilige Änderun­gen wegen eines Zurück­bleibens der vere­in­barten hin­ter der tat­säch­lich beste­hen­den Beschaf­fen­heit zu einem Man­gel der Miet­sache (§ 536 Abs. 1 BGB) führen kön­nen. Allerd­ings kann – ent­ge­gen ein­er ver­bre­it­eten Prax­is — bei Fehlen aus­drück­lich­er Vere­in­barun­gen nicht ohne konkrete Anhalt­spunk­te davon aus­ge­gan­gen wer­den, die Mietver­tragsparteien hät­ten gle­ich­wohl den bei Ver­tragss­chluss vorge­fun­de­nen Wohn­stan­dard zumin­d­est stillschweigend dahin fes­tle­gen wollen, dass dieser Zus­tand sich in Bezug auf Umwel­te­in­flüsse über die Dauer des Mietver­hält­niss­es hin­weg nicht nachteilig verän­dern darf und der Ver­mi­eter seinen Fortbe­stand jeden­falls im Wesentlichen zu garantieren hat. Solche konkreten Anhalt­spunk­te waren den tat­säch­lichen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts hier nicht zu entnehmen.

Bei Fehlen ein­er der­ar­ti­gen Vere­in­barung im Mietver­trag ist die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verän­dertes Maß an Geräuschim­mis­sio­nen hinzunehmen hat, ohne sich auf einen Man­gel der Miet­woh­nung berufen zu kön­nen, im Wege der ergänzen­den Ver­tragsausle­gung unter Rück­griff auf die Verkehrsan­schau­ung zu beant­worten. Ent­ge­gen ein­er vielfach vertrete­nen Auf­fas­sung hat ein Ver­mi­eter dabei aber im Rah­men sein­er nach § 535 Abs. 1 BGB beste­hen­den Pflicht, die Woh­nung in einem zum ver­trags­gemäßen Gebrauch geeigneten Zus­tand zu erhal­ten, nicht dafür einzuste­hen, dass sich ein bei Ver­tragss­chluss hin­genommenes Maß an Geräuschen vom Nach­bar­grund­stück nicht nachträglich ver­größert, wenn er diese Geräusche selb­st gegenüber dem Nach­barn gemäß § 906 Abs. 1 BGB (entschädi­gungs­los) zu dulden hätte. Denn Unmöglich­es hätte der Mieter, wenn die Ver­tragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Ver­tragss­chluss bedacht hät­ten, vom Ver­mi­eter redlicher­weise nicht beanspruchen kön­nen. Er hätte vielmehr nur ver­lan­gen kön­nen, dass der Ver­mi­eter einen von ihm nicht mehr zu dulden­den Geräuschanstieg gegenüber dem Drit­ten abwehrt oder ihm eine Min­derung zubil­ligt, wenn auch er selb­st von dem Drit­ten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Aus­gle­ich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) ver­lan­gen kann.

Vor diesem Hin­ter­grund ist der Bun­des­gericht­shof zu dem Ergeb­nis gelangt, dass in den hier neu aufge­trete­nen Lärm­beläs­ti­gun­gen jeden­falls dann kein Man­gel der Miet­sache gese­hen wer­den kann, wenn auch der Ver­mi­eter selb­st die Beläs­ti­gun­gen ohne eigene Abwehr- oder Entschädi­gungsmöglichkeit­en — etwa mit Rück­sicht auf das bei Kinder­lärm beste­hende Tol­er­anzge­bot des § 22 Abs. 1a BIm­SchG — als unwesentlich oder ort­süblich hin­nehmen müsste. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Landgerichts kommt es nicht darauf an, das § 22 Abs. 1 a BIm­SchG erst im Jahr 2011 und damit lange nach dem Abschluss des Mietver­trages in Kraft getreten ist. Denn diese Priv­i­legierungsregelung ist nach dem Willen des Geset­zge­bers darauf angelegt, über seinen eigentlichen Anwen­dungs­bere­ich und das damit vielfach verk­lam­merte zivil­rechtliche Nach­bar­recht hin­aus auch auf das son­stige Zivil­recht, ins­beson­dere das Mietrecht und das Woh­nung­seigen­tum­srecht auszus­trahlen, sofern dieses jew­eils für die Bew­er­tung von Kinder­lärm rel­e­vant ist.

Da hierzu die erforder­lichen Fest­stel­lun­gen – ins­beson­dere die Frage, ob die von den Beklagten gel­tend gemacht­en Lärm­beläs­ti­gun­gen von Kindern oder von (nicht unter die Priv­i­legierung des § 22 Abs. 1a BIm­SchG fal­l­en­den) Jugendlichen oder jun­gen Erwach­se­nen verur­sacht wer­den – bish­er nicht getrof­fen sind, war das Beru­fung­surteil aufzuheben und der Rechtsstre­it an das Landgericht zurückzuverweisen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — verwies.

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