Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Janu­ar 2018 — VIII ZR 241/16

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich heu­te in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge beschäf­tigt, ob § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auch in Fäl­len (unmit­tel­bar) anwend­bar ist, in denen der Haupt­mie­ter mit der Wei­ter­ver­mie­tung der betref­fen­den Woh­nung kei­nen Gewinn zu erzie­len beab­sich­tigt, son­dern sie als Arbeit­ge­ber Arbeit­neh­mern als Werks­woh­nung zur Ver­fü­gung stellt.
Sach­ver­halt und Pro­zess­ver­lauf:
Die P-AG ver­mie­te­te im Jahr 1965 eine Woh­nung in Frank­furt am Main an die M-AG, die die­se (wie in zahl­rei­chen ande­ren Fäl­len) als Werks­woh­nung an einen ihrer Arbeit­neh­mer, den Beklag­ten zu 2, und des­sen Ehe­frau, die Beklag­te zu 3, wei­ter­ver­mie­te­te. Die Kon­di­tio­nen des Haupt- und des Unter­miet­ver­tra­ges waren jeweils gleich und ent­spra­chen den markt­üb­li­chen Bedin­gun­gen. Auch Miet- und Betriebs­kos­ten­er­hö­hun­gen wur­den in bei­den Ver­trä­gen in glei­cher Wei­se gel­tend gemacht. Der Beklag­te zu 2 war auf­grund eines Sozi­al­plans der M-AG berech­tigt, nach Been­di­gung sei­nes Arbeits­ver­hält­nis­ses im Jahr 1994 die Woh­nung wei­ter­hin als Pen­sio­när zu bewoh­nen.
Der Klä­ger ist Rechts­nach­fol­ger der P-AG (auf Ver­mie­ter­sei­te). Er kün­dig­te gegen­über der Beklag­ten zu 1 als Rechts­nach­fol­ge­rin der M-AG (auf Mie­ter­sei­te) den Haupt­miet­ver­trag zum 30. Juni 2015 und for­der­te die Beklag­ten zu 2 und 3 zur ent­spre­chen­den Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung auf.
Das Land­ge­richt hat die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­te Kla­ge abge­wie­sen und auf die Wider­kla­ge fest­ge­stellt, dass der Klä­ger mit Wir­kung ab 1. Juli 2015 statt der Beklag­ten zu 1 in den Miet­ver­trag mit den Beklag­ten zu 2 und 3 ein­ge­tre­ten sei. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung des Klä­gers hat­te kei­nen Erfolg. Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts ist das Unter­miet­ver­hält­nis infol­ge der Kün­di­gung des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Klä­ger als Ver­mie­ter über­ge­gan­gen, da man­gels Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht der M-AG zwar kei­ne “gewerb­li­che” Wei­ter­ver­mie­tung vor­lie­ge die Inter­es­sen­la­ge aber hin­rei­chend ver­gleich­bar sei.
Mit sei­ner vom Ober­lan­des­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folg­te der Klä­ger sein auf Statt­ga­be der Kla­ge und Abwei­sung der Wider­kla­ge gerich­te­tes Begeh­ren wei­ter.
Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:
Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass eine gewerb­li­che Zwi­schen­ver­mie­tung im Sin­ne von § 565 BGB auch dann gege­ben sein kann, wenn der Haupt­mie­ter mit der Wei­ter­ver­mie­tung der Woh­nung selbst kei­nen Gewinn zu erzie­len beab­sich­tigt, son­dern sie als Arbeit­ge­ber sei­nen Arbeit­neh­mern als Werks­woh­nung zur Ver­fü­gung stellt und hier­durch eige­ne wirt­schaft­li­che Inter­es­sen ver­folgt.
Die Bestim­mung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mie­ter nach dem Miet­ver­trag den gemie­te­ten Wohn­raum gewerb­lich einem Drit­ten zu Wohn­zwe­cken wei­ter­ver­mie­ten soll. Sie ord­net inso­weit an, dass der Ver­mie­ter bei Been­di­gung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwi­schen dem Mie­ter und dem Drit­ten abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag ein­tritt. Hier­mit soll sicher­ge­stellt wer­den, dass bei einer Wei­ter­ver­mie­tung aus ledig­lich wirt­schaft­li­chen Inter­es­sen dem End­mie­ter bei Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges der­sel­be sozia­le Kün­di­gungs­schutz zur Ver­fü­gung steht, den er bei direk­ter Anmie­tung gehabt hät­te. Eine “gewerb­li­che” Wei­ter­ver­mie­tung im Sin­ne von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt dabei eine geschäfts­mä­ßi­ge, auf Dau­er gerich­te­te, mit Absicht der Gewinn­erzie­lung oder im eige­nen wirt­schaft­li­chen Inter­es­se aus­ge­üb­te Ver­mie­tungs­tä­tig­keit des Zwi­schen­mie­ters vor­aus.
Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind im Streit­fall durch die Wei­ter­ver­mie­tung der in gro­ßem Umfang ange­mie­te­ten Woh­nun­gen als Werks­woh­nun­gen an die Arbeit­neh­mer der M-AG erfüllt. Zwar hat­te die M-AG sei­ner­zeit die von ihr ange­mie­te­ten Woh­nun­gen — anders als bei der gewerb­li­chen Zwi­schen­ver­mie­tung im klas­si­schen Sin­ne — nicht mit der Absicht der Gewinn­erzie­lung (unmit­tel­bar aus der Wei­ter­ver­mie­tung selbst) an ihre Arbeit­neh­mer wei­ter­ver­mie­tet. Aber auch ein Arbeit­ge­ber, der Woh­nun­gen an sei­ne Arbeit­neh­mer wei­ter­ver­mie­tet, ver­folgt hier­mit (zumin­dest auch) eige­ne wirt­schaft­li­che Inter­es­sen. Die­se sind in dem Bestre­ben zu sehen, für das Unter­neh­men Arbeit­neh­mer an sich zu bin­den und sich Wett­be­werbs­vor­tei­le gegen­über ande­ren Unter­neh­men zu ver­schaf­fen, die ihren Arbeit­neh­mern kei­ne ent­spre­chen­den Werks­woh­nun­gen anbie­ten kön­nen. Dies gilt umso mehr, wenn Wohn­raum zu trag­ba­ren Bedin­gun­gen für Mie­ter in einem Bal­lungs­ge­biet — wie hier Frank­furt am Main — nicht ohne wei­te­res zu fin­den ist. Die­ses Ver­ständ­nis einer “gewerb­li­chen” Wei­ter­ver­mie­tung steht auch im Ein­klang mit der ver­fas­sungs­recht­li­chen Gewähr­leis­tung des Eigen­tums (Art. 14 Abs. 1 GG).
Im Ergeb­nis hat der Bun­des­ge­richts­hof in die­sem Fall eine direk­te Anwend­bar­keit des § 565 BGB bejaht, so dass es auf die vom Ober­lan­des­ge­richt ange­nom­me­ne Ana­lo­gie nicht ankam. Die Revi­si­on blieb somit ohne Erfolg.

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2018&Sort=3&nr=80616&pos=1&anz=13