Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 17. Jan­u­ar 2018 — VIII ZR 241/16

Der Bun­des­gericht­shof hat sich heute in ein­er Entschei­dung mit der Frage beschäftigt, ob § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auch in Fällen (unmit­tel­bar) anwend­bar ist, in denen der Haupt­mi­eter mit der Weit­er­ver­mi­etung der betr­e­f­fend­en Woh­nung keinen Gewinn zu erzie­len beab­sichtigt, son­dern sie als Arbeit­ge­ber Arbeit­nehmern als Werkswoh­nung zur Ver­fü­gung stellt.
Sachver­halt und Prozessver­lauf:
Die P‑AG ver­mi­etete im Jahr 1965 eine Woh­nung in Frank­furt am Main an die M‑AG, die diese (wie in zahlre­ichen anderen Fällen) als Werkswoh­nung an einen ihrer Arbeit­nehmer, den Beklagten zu 2, und dessen Ehe­frau, die Beklagte zu 3, weit­er­ver­mi­etete. Die Kon­di­tio­nen des Haupt- und des Unter­mi­etver­trages waren jew­eils gle­ich und entsprachen den mark­tüblichen Bedin­gun­gen. Auch Miet- und Betrieb­skosten­er­höhun­gen wur­den in bei­den Verträ­gen in gle­ich­er Weise gel­tend gemacht. Der Beklagte zu 2 war auf­grund eines Sozialplans der M‑AG berechtigt, nach Beendi­gung seines Arbeitsver­hält­niss­es im Jahr 1994 die Woh­nung weit­er­hin als Pen­sionär zu bewohnen.
Der Kläger ist Recht­snach­fol­ger der P‑AG (auf Ver­mi­eter­seite). Er kündigte gegenüber der Beklagten zu 1 als Recht­snach­fol­gerin der M‑AG (auf Mieter­seite) den Haupt­mi­etver­trag zum 30. Juni 2015 und forderte die Beklagten zu 2 und 3 zur entsprechen­den Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung auf.
Das Landgericht hat die auf Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung gerichtete Klage abgewiesen und auf die Widerk­lage fest­gestellt, dass der Kläger mit Wirkung ab 1. Juli 2015 statt der Beklagten zu 1 in den Mietver­trag mit den Beklagten zu 2 und 3 einge­treten sei. Die hierge­gen gerichtete Beru­fung des Klägers hat­te keinen Erfolg. Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­gerichts ist das Unter­mi­etver­hält­nis infolge der Kündi­gung des Haupt­mi­etver­hält­niss­es in entsprechen­der Anwen­dung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Kläger als Ver­mi­eter überge­gan­gen, da man­gels Gewin­nerzielungsab­sicht der M‑AG zwar keine “gewerbliche” Weit­er­ver­mi­etung vor­liege die Inter­essen­lage aber hin­re­ichend ver­gle­ich­bar sei.
Mit sein­er vom Ober­lan­des­gericht zuge­lasse­nen Revi­sion ver­fol­gte der Kläger sein auf Stattgabe der Klage und Abweisung der Widerk­lage gerichtetes Begehren weit­er.
Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:
Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass eine gewerbliche Zwis­chen­ver­mi­etung im Sinne von § 565 BGB auch dann gegeben sein kann, wenn der Haupt­mi­eter mit der Weit­er­ver­mi­etung der Woh­nung selb­st keinen Gewinn zu erzie­len beab­sichtigt, son­dern sie als Arbeit­ge­ber seinen Arbeit­nehmern als Werkswoh­nung zur Ver­fü­gung stellt und hier­durch eigene wirtschaftliche Inter­essen ver­fol­gt.
Die Bes­tim­mung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mieter nach dem Mietver­trag den gemieteten Wohn­raum gewerblich einem Drit­ten zu Wohnzweck­en weit­er­ver­mi­eten soll. Sie ord­net insoweit an, dass der Ver­mi­eter bei Beendi­gung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwis­chen dem Mieter und dem Drit­ten abgeschlosse­nen Mietver­trag ein­tritt. Hier­mit soll sichergestellt wer­den, dass bei ein­er Weit­er­ver­mi­etung aus lediglich wirtschaftlichen Inter­essen dem End­mi­eter bei Beendi­gung des Haupt­mi­etver­trages der­selbe soziale Kündi­gungss­chutz zur Ver­fü­gung ste­ht, den er bei direk­ter Anmi­etung gehabt hätte. Eine “gewerbliche” Weit­er­ver­mi­etung im Sinne von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB set­zt dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewin­nerzielung oder im eige­nen wirtschaftlichen Inter­esse aus­geübte Ver­mi­etungstätigkeit des Zwis­chen­mi­eters voraus.
Diese Voraus­set­zun­gen sind im Stre­it­fall durch die Weit­er­ver­mi­etung der in großem Umfang angemieteten Woh­nun­gen als Werkswoh­nun­gen an die Arbeit­nehmer der M‑AG erfüllt. Zwar hat­te die M‑AG sein­erzeit die von ihr angemieteten Woh­nun­gen — anders als bei der gewerblichen Zwis­chen­ver­mi­etung im klas­sis­chen Sinne — nicht mit der Absicht der Gewin­nerzielung (unmit­tel­bar aus der Weit­er­ver­mi­etung selb­st) an ihre Arbeit­nehmer weit­er­ver­mi­etet. Aber auch ein Arbeit­ge­ber, der Woh­nun­gen an seine Arbeit­nehmer weit­er­ver­mi­etet, ver­fol­gt hier­mit (zumin­d­est auch) eigene wirtschaftliche Inter­essen. Diese sind in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeit­nehmer an sich zu binden und sich Wet­tbe­werb­svorteile gegenüber anderen Unternehmen zu ver­schaf­fen, die ihren Arbeit­nehmern keine entsprechen­den Werkswoh­nun­gen anbi­eten kön­nen. Dies gilt umso mehr, wenn Wohn­raum zu trag­baren Bedin­gun­gen für Mieter in einem Bal­lungs­ge­bi­et — wie hier Frank­furt am Main — nicht ohne weit­eres zu find­en ist. Dieses Ver­ständ­nis ein­er “gewerblichen” Weit­er­ver­mi­etung ste­ht auch im Ein­klang mit der ver­fas­sungsrechtlichen Gewährleis­tung des Eigen­tums (Art. 14 Abs. 1 GG).
Im Ergeb­nis hat der Bun­des­gericht­shof in diesem Fall eine direk­te Anwend­barkeit des § 565 BGB bejaht, so dass es auf die vom Ober­lan­des­gericht angenommene Analo­gie nicht ankam. Die Revi­sion blieb somit ohne Erfolg.

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