(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat entsch­ieden, dass die Kap­pungs­gren­zen-Verord­nung des Lan­des Berlin vom 7. Mai 2013 recht­mäßig und daher im gesamten Stadt­ge­bi­et von Berlin die in Wohn­raum­mi­etver­hält­nis­sen für die Erhöhung von Bestandsmi­eten gel­tende all­ge­meine Kap­pungs­gren­ze von 20 % für die Dauer von fünf Jahren auf 15 % her­abge­set­zt ist.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 4.11.2015 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage, Az. VIII ZR 217/14.

Der Beklagte ist seit 2007 Mieter ein­er Woh­nung des Klägers in Berlin-Wed­ding. Mit Schreiben vom 1. Sep­tem­ber 2013 forderte der Kläger vom Beklagten die Zus­tim­mung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 20 %. Er hält die Berlin­er Kap­pungs­gren­zen-Verord­nung ins­beson­dere deswe­gen für unwirk­sam, weil diese die Kap­pungs­gren­ze für das gesamte Stadt­ge­bi­et Berlins her­ab­set­ze, obwohl nicht in allen Stadt­teilen die aus­re­ichende Ver­sorgung der Bevölkerung mit Miet­woh­nun­gen zu angemesse­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefährdet sei. Der Beklagte hat nur ein­er Erhöhung um 15 % zuges­timmt. Die weit­erge­hende Klage hat­te in allen Instanzen keinen Erfolg.

Der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass die Kap­pungs­gren­zen-Verord­nung des Lan­des Berlin recht­mäßig ist, so dass der Kläger im Hin­blick auf § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vom Beklagten nicht die Zus­tim­mung zu ein­er 15 % über­steigen­den Mieter­höhung ver­lan­gen kann.

Der Sen­at hat — in Übere­in­stim­mung mit dem Beru­fungs­gericht — im Rah­men eines Rechtsstre­its über ein Mieter­höhungsver­lan­gen eine Verpflich­tung der Zivil­gerichte bejaht, zu prüfen ob eine von der Lan­desregierung erlassene Kap­pungs­gren­zen-Verord­nung den Anforderun­gen an die geset­zliche Ermäch­ti­gung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übri­gen mit höher­rangigem Recht in Ein­klang ste­ht. Nach Durch­führung der gebote­nen Prü­fung ist der Sen­at zu der Überzeu­gung gelangt, dass die Kap­pungs­gren­zen-Verord­nung auf ein­er ver­fas­sungsmäßi­gen Ermäch­ti­gungs­grund­lage beruht, den geset­zlichen Rah­men nicht über­schre­it­et und ihrer­seits den ver­fas­sungsrechtlichen Anforderun­gen genügt.

Die Ermäch­ti­gungs­grund­lage für die Kap­pungs­gren­zen-Verord­nung (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB*) begeg­net keinen ver­fas­sungsrechtlichen Bedenken. Ins­beson­dere ver­stößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG ver­bürgte Eigen­tums­garantie, son­dern erweist sich als zuläs­sige Inhalts- und Schrankenbes­tim­mung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Die genan­nte Bes­tim­mung ver­fol­gt ein legit­imes, dem öffentlichen Inter­esse dienen­des Regelungsziel, näm­lich in Gebi­eten mit beson­der­er Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete zu dämpfen. Sie stellt einen angemesse­nen, auch die Belange der Ver­mi­eter hin­re­ichend berück­sichti­gen­den und damit ver­hält­nis­mäßi­gen Inter­esse­naus­gle­ich her. Ins­beson­dere ist zur Erre­ichung des Regelungszwecks ein weniger ein­schnei­den­des, aber gle­ich wirk­sames Mit­tel nicht ein­deutig fest­stell­bar. Denn der Geset­zge­ber hat sich bei § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB für eine geringe Ein­griff­s­in­ten­sität entsch­ieden. Er hat – anders als bei früheren Geset­zesän­derun­gen — keine flächen­deck­ende und zeitlich unbe­fris­tete Absenkung der Kap­pungs­gren­ze vorge­se­hen. Die geset­zliche Maß­nahme ist auch nicht unzu­mut­bar, denn der Kern­bere­ich des Eigen­tums (Bestands­garantie) wird hier­durch nicht berührt. Es ist wed­er gel­tend gemacht noch erkennbar, dass die Wirtschaftlichkeit der Ver­mi­etung hier­durch ern­sthaft in Frage gestellt ist.

Die Kap­pungs­gren­zen-Verord­nung des Lan­des Berlin vom 7. Mai 2013 ist von der Ermäch­ti­gungs­grund­lage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt. Es ist nicht zu bean­standen, dass der Berlin­er Sen­at die gesamte Stadt Berlin als Gebi­et aus­gewiesen hat, in dem die aus­re­ichende Ver­sorgung der Bevölkerung mit Miet­woh­nun­gen zu angemesse­nen Bedin­gun­gen beson­ders gefährdet und daher die Mieter­höhungsmöglichkeit auf eine Steigerung um höch­stens 15 % begren­zt ist (vgl. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Der Geset­zge­ber hat dem Verord­nungs­ge­ber als sein­er­seits demokratisch legit­imiertes Rechts­set­zung­sor­gan bei der Beurteilung und Ermit­tlung der für den Erlass der Verord­nung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB maßge­blichen Umstände einen weit­en woh­nungs­markt- und sozialpoli­tis­chen Beurteilungs- und Ein­schätzungsspiel­raum eingeräumt, der anhand der örtlichen Gegeben­heit­en aus­ge­füllt wer­den muss. Dies gilt zunächst für die Fes­tle­gung der rel­e­van­ten Gebi­ete neb­st der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hier­von), aber auch für den zeitlichen Gel­tungs­bere­ich der Verord­nung und für die Auswahl geeigneter method­is­ch­er Ansätze. Diese Spiel­räume über­schre­it­et der Verord­nungs­ge­ber erst dann, wenn sich seine Erwä­gun­gen nicht mehr inner­halb der Zweck­bindung der Ermäch­ti­gungs­grund­lage bewe­gen und offen­sichtlich ver­fehlt sind.

Das ist hier nicht der Fall. Denn es ist nicht fest­stell­bar, dass etwa allein die Beschränkung der Gebi­ets­bes­tim­mung auf bes­timmte Teile von Berlin sachgerecht gewe­sen wäre oder dass der Verord­nungs­ge­ber ungeeignete Indika­toren herange­zo­gen hätte. Zutr­e­f­fend ist der Berlin­er Sen­at bei Erlass der Verord­nung davon aus­ge­gan­gen, dass in Anbe­tra­cht des mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ver­bun­de­nen Regelungszwecks vom Geset­zge­ber bei der Beurteilung der Man­gel­lage eine Dif­feren­zierung nach Gemein­de­teilen nicht zwin­gend vorgeschrieben wird. Es spricht auch nichts dafür, dass die zur Bes­tim­mung der Woh­nungs­mark­t­si­t­u­a­tion vom Berlin­er Sen­at herange­zo­ge­nen Indika­toren ungeeignet gewe­sen wären. Soweit der Kläger abwe­ichen­des Daten­ma­te­r­i­al her­anzieht, lässt er zum einen außer Acht, dass dieses im Zusam­men­hang mit einem anderen Geset­zesvorhaben erhoben wor­den ist, und lässt zum anderen unberück­sichtigt, dass Gerichte nicht ihre eigene Bew­er­tung an die Stelle des weitre­ichen­den Beurteilungs- und Ein­schätzungsspiel­raums des Verord­nungs­ge­bers set­zen dür­fen und daher nur über­prüfen kön­nen, ob das method­is­che Konzept des Verord­nungs­ge­bers — so wie hier — tragfähig ist.

Die Kap­pungs­gren­zen-Verord­nung des Lan­des Berlin ver­let­zt auch keine Grun­drechte des Ver­mi­eters. Ins­beson­dere ver­stößt sie nicht gegen das Eigen­tums­grun­drecht (Art. 14 Abs. 1 GG). Die getrof­fene Maß­nahme stellt einen ver­hält­nis­mäßi­gen Ein­griff dar. Der Sen­at von Berlin war vor allem nicht gehal­ten, als mildere Maß­nahme den Gel­tungs­bere­ich der Verord­nung nur auf einen Teil des Stadt­ge­bi­ets zu erstreck­en. Das wäre nur dann der Fall gewe­sen, wenn ein­deutig fest­stünde, dass eine beschränk­te Gebi­et­sausweisung den mit der Verord­nung angestrebten Zweck sach­lich gle­ich­w­er­tig erre­ichen würde. Dabei ist zu berück­sichti­gen, dass dem Verord­nungs­ge­ber hin­sichtlich der Ein­schätzung der Erforder­lichkeit ein­er Maß­nahme ein Beurteilungs- und Prog­nosespiel­raum zukommt. Dieser Spiel­raum ist hier nicht über­schrit­ten, denn mit ein­er stärk­eren räum­lichen Begren­zung der Verord­nung wäre nicht in gle­ich­er Weise rasch und wirk­sam eine Ver­langsamung des Anstieges der Bestandsmi­eten zu erre­ichen. Die beson­dere Gefährdung ein­er aus­re­ichen­den Ver­sorgung der Bevölkerung mit Miet­woh­nun­gen zu angemesse­nen Bedin­gun­gen ist auf­grund der vor allem in Bal­lungsräu­men, Indus­trie- und Uni­ver­sitätsstädten sowie in Städten mit her­aus­ge­hoben­er zen­traler Lage oder Funk­tion wirk­enden vielfälti­gen Impulse und der hier­durch aus­gelösten spez­i­fis­chen Labil­ität des Woh­nungs­mark­tes grund­sät­zlich räum­lich nicht exakt ein­grenzbar.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de — ver­wies.

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