(Kiel) Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit zwei grund­le­gen­den und für die Pra­xis bedeut­sa­men Fra­gen im Zusam­men­hang mit Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen im Wohn­raum­miet­recht beschäf­tigt.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Rechts­an­walt Jens Klar­mann, Lan­des­re­gio­nal­lei­ter „Schles­wig-Hol­stein“ der DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) vom 14.12.2016 zu sei­nem Urteil vom sel­ben Tage,  Az. VIII ZR 232/15.

  • Sach­ver­halt:

Die Beklag­ten haben im Jahr 1985 vom Rechts­vor­gän­ger der Klä­ge­rin eine 5‑Zim­mer-Woh­nung in Mün­chen gemie­tet; die Mie­te für die 166 qm gro­ße Woh­nung beläuft sich inzwi­schen auf 1.374,52 € monat­lich.

Die Klä­ge­rin ist eine im Jahr 1991 gegrün­de­te, aus vier Gesell­schaf­tern bestehen­de Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts, die das Anwe­sen, in dem die strei­ti­ge Woh­nung liegt, im Grün­dungs­jahr erwor­ben hat. Nach dem Gesell­schafts­ver­trag besteht der Zweck der Gesell­schaft in der “Instand­set­zung, Moder­ni­sie­rung und dem Aus­bau des Anwe­sens, des­sen Ver­mie­tung sowie nach Mög­lich­keit der Auf­tei­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum”. Im Jahr 1994 begann die Klä­ge­rin mit der Sanie­rung des Anwe­sens und der Auf­tei­lung der Woh­nun­gen, wobei eini­ge inzwi­schen ver­kauft wur­den. Die Woh­nung der Beklag­ten ist die letz­te Woh­nung, die noch nicht saniert ist.

Im Sep­tem­ber 2013 kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis und begrün­de­te dies mit Eigen­be­darf der Toch­ter eines der Gesell­schaf­ter. Die Beklag­ten sind der Kün­di­gung ent­ge­gen­ge­tre­ten.

  • Bis­he­ri­ger Pro­zess­ver­lauf:

Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der strei­ti­gen Woh­nung abge­wie­sen. Auf Grund­la­ge der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sei die Kün­di­gung der Klä­ge­rin wegen Rechts­miss­brauchs unwirk­sam, weil die Klä­ge­rin treu­wid­rig ver­säumt habe, den Beklag­ten eine seit April 2014 leer­ste­hen­de 76 qm gro­ße 2‑Zim­mer-Woh­nung im Erd­ge­schoss anzu­bie­ten.

Auch die Beru­fung der Klä­ge­rin ist ohne Erfolg geblie­ben. Das Beru­fungs­ge­richt hat aller­dings — unter bewuss­ter Abwei­chung von der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs — die Auf­fas­sung ver­tre­ten, mit Rück­sicht auf den unter ande­rem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* vor­ge­se­he­nen Bestands- und Ver­drän­gungs­schutz des Mie­ters dür­fe eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts einen Wohn­raum­miet­ver­trag bereits von vorn­her­ein nicht wegen Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen kün­di­gen.

Mit ihrer vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt die Klä­ge­rin ihr Räu­mungs- und Her­aus­ga­be­be­geh­ren wei­ter.

  • Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Mit bei­den von den Instanz­ge­rich­ten auf­ge­wor­fe­nen Rechts­fra­gen hat sich der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs in sei­ner heu­ti­gen Ent­schei­dung beschäf­tigt.

  1. Zunächst hat er ent­schie­den, dass der — sei­nem Wort­laut nach auf natür­li­che Per­so­nen zuge­schnit­te­ne — Kün­di­gungs­tat­be­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in den Fäl­len ent­spre­chend anzu­wen­den ist, in denen als Ver­mie­te­rin eine teil­rechts­fä­hi­ge (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts auf­tritt. Der Senat hat damit sei­ne bis­he­ri­ge Recht­spre­chung, wonach einer Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts ein Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters oder deren Ange­hö­ri­gen “zuzu­rech­nen” ist, im Ergeb­nis bestä­tigt.

Die vom Beru­fungs­ge­richt ange­stell­ten Schutz­zweck­über­le­gun­gen ste­hen einer ent­spre­chen­den Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht ent­ge­gen. Unzu­tref­fend ist bereits die vom Beru­fungs­ge­richt als Aus­gangs­punkt sei­ner Über­le­gun­gen gewähl­te Prä­mis­se, der Kün­di­gungs­tat­be­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sol­le den Mie­ter vor einem Ver­drän­gungs­ri­si­ko durch eine unüber­schau­ba­re Anzahl von Per­so­nen auf Ver­mie­ter­sei­te schüt­zen. Die­ser Zweck kommt allein der Kün­di­gungs­sper­re in § 577a BGB zu. Der Zweck der Kün­di­gungs­re­ge­lun­gen in § 573 BGB besteht dage­gen dar­in, einer­seits den ver­trags­treu­en Mie­ter, für den die Woh­nung einen Lebens­mit­tel­punkt dar­stellt, vor will­kür­li­chen Kün­di­gun­gen zu schüt­zen, ande­rer­seits aber auch dem Ver­mie­ter die Befug­nis ein­zu­räu­men, sich bei Vor­lie­gen eines trif­ti­gen Grun­des aus dem Miet­ver­hält­nis lösen zu kön­nen. Durch die Aus­ge­stal­tung der ein­zel­nen Kün­di­gungs­tat­be­stän­de sol­len kei­nes­wegs nur (berech­tig­te) Mie­ter­in­ter­es­sen geschützt wer­den. Viel­mehr soll hier­durch ein gerech­ter Inter­es­sen­aus­gleich zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en ermög­licht wer­den. Dem­entspre­chend wur­de den Mit­glie­dern einer (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts vor deren im Jahr 2001 durch den Bun­des­ge­richts­hof erfolg­ten Aner­ken­nung ihrer Teil­rechts­fä­hig­keit — unab­hän­gig von der Über­schau­bar­keit ihrer Gesell­schaf­ter­ver­hält­nis­se — die Befug­nis zuge­bil­ligt, sich als Ver­mie­ter­mehr­heit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen zu beru­fen.

Durch die Aner­ken­nung einer Teil­rechts­fä­hig­keit einer (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesell­schaf­ter als natür­li­che Per­so­nen Ver­mie­ter, son­dern die Gesell­schaft ist selbst Ver­mie­te­rin gewor­den, so dass der auf natür­li­che Per­so­nen zuge­schnit­te­ne Kün­di­gungs­tat­be­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwend­bar ist. Die Inter­es­sen­la­ge hat sich aber – was das Beru­fungs­ge­richt nicht hin­rei­chend in den Blick genom­men hat — nicht ver­än­dert. Ins­be­son­de­re hat­te die Aner­ken­nung der Teil­rechts­fä­hig­keit einer (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukom­men­de Rechts­po­si­ti­on zu beschnei­den. Auch haben sich Anzahl und Iden­ti­tät der Mit­glie­der einer Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts hier­durch nicht ver­än­dert.

Aller­dings ist durch die­se rein auf gesell­schafts­recht­li­chen Erwä­gun­gen beru­hen­de Recht­spre­chungs­än­de­rung im Miet­recht eine – auch vom Gesetz­ge­ber im Rah­men der Miet­rechts­re­form nicht erkann­te und damit unge­plan­te — Rege­lungs­lü­cke ent­stan­den. Den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zum Miet­rechts­re­form­ge­setz (in Kraft seit 1. Sep­tem­ber 2001) ist zu ent­neh­men, dass eine Ände­rung der bis­he­ri­gen Rechts­la­ge nicht beab­sich­tigt war. Mit der im Jahr 2013 erfolg­ten Ergän­zung der Kün­di­gungs­sper­re des § 577a BGB auf bestimm­te Fäl­le der Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses wegen Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters einer Per­so­nen­ge­sell­schaft hat der Gesetz­ge­ber (erneut) bestä­tigt, dass er einer Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts nicht die Befug­nis zur Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen abspre­chen will, son­dern ledig­lich in bestimm­ten Fall­kon­stel­la­tio­nen die Ver­län­ge­rung der Kün­di­gungs­frist für gebo­ten hält.

Die durch die Aner­ken­nung der Teil­rechts­fä­hig­keit einer (Außen-)Gesellschaft des bür­ger­li­chen Rechts ent­stan­de­ne Rege­lungs­lü­cke lässt sich nicht allein durch einen Rück­griff auf die Gene­ral­klau­sel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schlie­ßen, denn ein berech­tig­tes Inter­es­se im Sin­ne die­ser Vor­schrift erfor­dert eine umfas­sen­de Wür­di­gung aller Ein­zel­fall­um­stän­de, wäh­rend es sich bei den in § 573 Abs. 2 BGB auf­ge­führ­ten Kün­di­gungs­tat­be­stän­den um gesetz­lich typi­sier­te Fäl­le eines die Belan­ge des Mie­ters über­wie­gen­den berech­tig­ten Inter­es­ses des Ver­mie­ters han­delt.

Viel­mehr ist die Lücke im Wege der ana­lo­gen Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schlie­ßen, dass sich auch eine teil­rechts­fä­hi­ge (Außen-) Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts auf einen Eigen­be­darf ihrer Gesell­schaf­ter oder deren Ange­hö­ri­gen beru­fen darf. Die Gel­tend­ma­chung des Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters oder des­sen Ange­hö­ri­gen ist in allen wesent­li­chen Punk­ten einer Mit­ei­gen­tü­mer- oder Erben­ge­mein­schaft ver­gleich­bar, die sich als recht­lich nicht ver­selb­stän­dig­te Zusam­men­schlüs­se natür­li­cher Per­so­nen unmit­tel­bar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beru­fen kön­nen. Auch bei sol­chen Ver­mie­ter­mehr­hei­ten gibt es — eben­so wie bei Gesell­schaf­ten des bür­ger­li­chen Rechts – eine gro­ße Band­brei­te unter­schied­li­cher Struk­tu­ren. Neben klei­nen und kom­pak­ten Mit­ei­gen­tü­mer- und Erben­ge­mein­schaf­ten gibt es auch sol­che, die eine gro­ße Mit­glie­der­zahl oder ver­floch­te­ne Struk­tu­ren auf­wei­sen, was etwa bei über meh­re­re Genera­tio­nen fort­ge­setz­ten Erben­ge­mein­schaf­ten der Fall ist. Folg­lich ist die vom Beru­fungs­ge­richt ange­führ­te “Unüber­schau­bar­keit” des Mit­glie­der­be­stands bestimm­ter Gesell­schaf­ten des bür­ger­li­chen Rechts in Anbe­tracht des Norm­zwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kri­te­ri­um, das es erlau­ben wür­de, eine Gesell­schaft des bür­ger­li­chen Rechts schlech­ter zu stel­len als eine Mit­ei­gen­tü­mer- oder Erben­ge­mein­schaft. Auf Miss­brauchs­fäl­le kön­nen die Gerich­te wei­ter­hin mit der Anwen­dung der Vor­schrift des § 242 BGB ange­mes­sen reagie­ren.

Der Senat hat daher das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen, damit es die not­wen­di­gen Fest­stel­lun­gen zum Vor­lie­gen des gel­tend gemach­ten Eigen­be­darfs und zu mög­li­chen Här­te­grün­den tref­fen kann.

  1. Bezüg­lich der vom Amts­ge­richt bejah­ten und vom Beru­fungs­ge­richt offen gelas­se­nen Fra­ge, ob die Eigen­be­darfs­kün­di­gung der Ver­mie­te­rin durch die unter­las­se­ne Anbie­tung einer im sel­ben Anwe­sen gele­ge­nen Zwei­zim­mer­woh­nung rechts­miss­bräuch­lich und damit unwirk­sam gewor­den ist, hat der Senat in Abän­de­rung sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung aus­ge­spro­chen, dass dies nicht die Unwirk­sam­keit einer berech­tigt aus­ge­spro­che­nen Eigen­be­darfs­kün­di­gung zur Fol­ge hat.

Zwar ist ein Ver­mie­ter ver­pflich­tet, die Fol­gen einer auf Eigen­be­darf gestütz­ten Kün­di­gung für den Mie­ter so gering wie mög­lich zu hal­ten, da der Woh­nung als Mit­tel­punkt der per­sön­li­chen Exis­tenz eines Men­schen beson­de­re Bedeu­tung von Ver­fas­sungs­rang zukommt. Der Ver­mie­ter hat dem betrof­fe­nen Mie­ter des­halb eine ande­re, ihm wäh­rend der Kün­di­gungs­frist zur Ver­fü­gung ste­hen­de Woh­nung zur Anmie­tung anzu­bie­ten, sofern die­se sich im sel­ben Haus oder der­sel­ben Wohn­an­la­ge befin­det.

Aller­dings hält der Senat nicht län­ger dar­an fest, dass die Ver­let­zung einer sol­chen Anbiet­pflicht durch den Ver­mie­ter die Unwirk­sam­keit der Eigen­be­darfs­kün­di­gung zur Fol­ge hat. Denn hier­durch stellt sich eine — rechts­wirk­sam — aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung nicht nach­träg­lich als unzu­läs­si­ge Rechts­aus­übung (§ 242 BGB) dar. Viel­mehr zieht eine Ver­let­zung der miet­ver­trag­li­chen Rück­sicht­nah­me­pflich­ten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Ver­mie­ters – wie auch bei sons­ti­gen Ver­stö­ßen gegen Neben­pflich­ten – ledig­lich Scha­dens­er­satz­an­sprü­che nach sich. Dem Mie­ter kön­nen daher allen­falls Ersatz­an­sprü­che in Geld für hier­durch ent­stan­de­ne Schä­den (etwa Umzugs- und Mak­ler­kos­ten) zuste­hen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beach­ten und bei Fra­gen auf jeden Fall Rechts­rat ein­zu­ho­len, wobei er in die­sem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deut­sche Anwalts- und Steu­er­be­ra­ter­ver­ei­ni­gung für die mit­tel­stän­di­sche Wirt­schaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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