(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit zwei grundle­gen­den und für die Prax­is bedeut­samen Fra­gen im Zusam­men­hang mit Eigenbe­darf­skündi­gun­gen im Wohn­raum­mi­etrecht beschäftigt.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 14.12.2016 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage,  Az. VIII ZR 232/15.

  • Sachver­halt:

Die Beklagten haben im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine 5‑Z­im­mer-Woh­nung in München gemietet; die Miete für die 166 qm große Woh­nung beläuft sich inzwis­chen auf 1.374,52 € monatlich.

Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegrün­dete, aus vier Gesellschaftern beste­hende Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts, die das Anwe­sen, in dem die stre­it­ige Woh­nung liegt, im Grün­dungs­jahr erwor­ben hat. Nach dem Gesellschaftsver­trag beste­ht der Zweck der Gesellschaft in der “Instand­set­zung, Mod­ernisierung und dem Aus­bau des Anwe­sens, dessen Ver­mi­etung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Woh­nung­seigen­tum”. Im Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwe­sens und der Aufteilung der Woh­nun­gen, wobei einige inzwis­chen verkauft wur­den. Die Woh­nung der Beklagten ist die let­zte Woh­nung, die noch nicht saniert ist.

Im Sep­tem­ber 2013 kündigte die Klägerin das Mietver­hält­nis und begrün­dete dies mit Eigenbe­darf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündi­gung ent­ge­genge­treten.

  • Bish­eriger Prozessver­lauf:

Das Amts­gericht hat die Klage auf Räu­mung und Her­aus­gabe der stre­it­i­gen Woh­nung abgewiesen. Auf Grund­lage der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs sei die Kündi­gung der Klägerin wegen Rechtsmiss­brauchs unwirk­sam, weil die Klägerin treuwidrig ver­säumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leer­ste­hende 76 qm große 2‑Z­im­mer-Woh­nung im Erdgeschoss anzu­bi­eten.

Auch die Beru­fung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Das Beru­fungs­gericht hat allerd­ings — unter bewusster Abwe­ichung von der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs — die Auf­fas­sung vertreten, mit Rück­sicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* vorge­se­henen Bestands- und Ver­drän­gungss­chutz des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts einen Wohn­raum­mi­etver­trag bere­its von vorn­here­in nicht wegen Eigenbe­darfs eines Gesellschafters oder dessen Ange­höri­gen kündi­gen.

Mit ihrer vom Beru­fungs­gericht zuge­lasse­nen Revi­sion ver­fol­gt die Klägerin ihr Räu­mungs- und Her­aus­gabebegehren weit­er.

  • Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Mit bei­den von den Instanzgericht­en aufge­wor­fe­nen Rechts­fra­gen hat sich der unter anderem für das Wohn­raum­mi­etrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs in sein­er heuti­gen Entschei­dung beschäftigt.

  1. Zunächst hat er entsch­ieden, dass der — seinem Wort­laut nach auf natür­liche Per­so­n­en zugeschnit­tene — Kündi­gungstatbe­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in den Fällen entsprechend anzuwen­den ist, in denen als Ver­mi­eterin eine teil­rechts­fähige (Außen-)Gesellschaft des bürg­er­lichen Rechts auftritt. Der Sen­at hat damit seine bish­erige Recht­sprechung, wonach ein­er Gesellschaft des bürg­er­lichen Rechts ein Eigenbe­darf eines Gesellschafters oder deren Ange­höri­gen “zuzurech­nen” ist, im Ergeb­nis bestätigt.

Die vom Beru­fungs­gericht angestell­ten Schutzz­weck­über­legun­gen ste­hen ein­er entsprechen­den Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht ent­ge­gen. Unzutr­e­f­fend ist bere­its die vom Beru­fungs­gericht als Aus­gangspunkt sein­er Über­legun­gen gewählte Prämisse, der Kündi­gungstatbe­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB solle den Mieter vor einem Ver­drän­gungsrisiko durch eine unüber­schaubare Anzahl von Per­so­n­en auf Ver­mi­eter­seite schützen. Dieser Zweck kommt allein der Kündi­gungssperre in § 577a BGB zu. Der Zweck der Kündi­gungsregelun­gen in § 573 BGB beste­ht dage­gen darin, ein­er­seits den ver­tragstreuen Mieter, für den die Woh­nung einen Lebens­mit­telpunkt darstellt, vor willkür­lichen Kündi­gun­gen zu schützen, ander­er­seits aber auch dem Ver­mi­eter die Befug­nis einzuräu­men, sich bei Vor­liegen eines trifti­gen Grun­des aus dem Mietver­hält­nis lösen zu kön­nen. Durch die Aus­gestal­tung der einzel­nen Kündi­gungstatbestände sollen keineswegs nur (berechtigte) Mieter­in­ter­essen geschützt wer­den. Vielmehr soll hier­durch ein gerechter Inter­esse­naus­gle­ich zwis­chen den Mietver­tragsparteien ermöglicht wer­den. Dementsprechend wurde den Mit­gliedern ein­er (Außen-)Gesellschaft des bürg­er­lichen Rechts vor deren im Jahr 2001 durch den Bun­des­gericht­shof erfol­gten Anerken­nung ihrer Teil­rechts­fähigkeit — unab­hängig von der Über­schaubarkeit ihrer Gesellschafter­ver­hält­nisse — die Befug­nis zuge­bil­ligt, sich als Ver­mi­eter­mehrheit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbe­darf eines Gesellschafters oder dessen Ange­höri­gen zu berufen.

Durch die Anerken­nung ein­er Teil­rechts­fähigkeit ein­er (Außen-)Gesellschaft des bürg­er­lichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natür­liche Per­so­n­en Ver­mi­eter, son­dern die Gesellschaft ist selb­st Ver­mi­eterin gewor­den, so dass der auf natür­liche Per­so­n­en zugeschnit­tene Kündi­gungstatbe­stand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwend­bar ist. Die Inter­essen­lage hat sich aber – was das Beru­fungs­gericht nicht hin­re­ichend in den Blick genom­men hat — nicht verän­dert. Ins­beson­dere hat­te die Anerken­nung der Teil­rechts­fähigkeit ein­er (Außen-)Gesellschaft des bürg­er­lichen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zuk­om­mende Recht­spo­si­tion zu beschnei­den. Auch haben sich Anzahl und Iden­tität der Mit­glieder ein­er Gesellschaft des bürg­er­lichen Rechts hier­durch nicht verän­dert.

Allerd­ings ist durch diese rein auf gesellschaft­srechtlichen Erwä­gun­gen beruhende Recht­sprechungsän­derung im Mietrecht eine – auch vom Geset­zge­ber im Rah­men der Mietrecht­sre­form nicht erkan­nte und damit unge­plante — Regelungslücke ent­standen. Den Geset­zes­ma­te­ri­alien zum Mietrecht­sre­for­mge­setz (in Kraft seit 1. Sep­tem­ber 2001) ist zu ent­nehmen, dass eine Änderung der bish­eri­gen Recht­slage nicht beab­sichtigt war. Mit der im Jahr 2013 erfol­gten Ergänzung der Kündi­gungssperre des § 577a BGB auf bes­timmte Fälle der Kündi­gung eines Mietver­hält­niss­es wegen Eigenbe­darfs eines Gesellschafters ein­er Per­so­n­enge­sellschaft hat der Geset­zge­ber (erneut) bestätigt, dass er ein­er Gesellschaft des bürg­er­lichen Rechts nicht die Befug­nis zur Kündi­gung wegen Eigenbe­darfs eines Gesellschafters oder dessen Ange­höri­gen absprechen will, son­dern lediglich in bes­timmten Fal­lkon­stel­la­tio­nen die Ver­längerung der Kündi­gungs­frist für geboten hält.

Die durch die Anerken­nung der Teil­rechts­fähigkeit ein­er (Außen-)Gesellschaft des bürg­er­lichen Rechts ent­standene Regelungslücke lässt sich nicht allein durch einen Rück­griff auf die Gen­er­alk­lausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen, denn ein berechtigtes Inter­esse im Sinne dieser Vorschrift erfordert eine umfassende Würdi­gung aller Einzelfal­lum­stände, während es sich bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufge­führten Kündi­gungstatbestän­den um geset­zlich typ­isierte Fälle eines die Belange des Mieters über­wiegen­den berechtigten Inter­ess­es des Ver­mi­eters han­delt.

Vielmehr ist die Lücke im Wege der analo­gen Anwen­dung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teil­rechts­fähige (Außen-) Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts auf einen Eigenbe­darf ihrer Gesellschafter oder deren Ange­höri­gen berufen darf. Die Gel­tend­machung des Eigenbe­darfs eines Gesellschafters oder dessen Ange­höri­gen ist in allen wesentlichen Punk­ten ein­er Miteigen­tümer- oder Erbenge­mein­schaft ver­gle­ich­bar, die sich als rechtlich nicht verselb­ständigte Zusam­men­schlüsse natür­lich­er Per­so­n­en unmit­tel­bar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kön­nen. Auch bei solchen Ver­mi­eter­mehrheit­en gibt es — eben­so wie bei Gesellschaften des bürg­er­lichen Rechts – eine große Band­bre­ite unter­schiedlich­er Struk­turen. Neben kleinen und kom­pak­ten Miteigen­tümer- und Erbenge­mein­schaften gibt es auch solche, die eine große Mit­gliederzahl oder ver­flocht­ene Struk­turen aufweisen, was etwa bei über mehrere Gen­er­a­tio­nen fort­ge­set­zten Erbenge­mein­schaften der Fall ist. Fol­glich ist die vom Beru­fungs­gericht ange­führte “Unüber­schaubarkeit” des Mit­gliederbe­stands bes­timmter Gesellschaften des bürg­er­lichen Rechts in Anbe­tra­cht des Nor­mzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kri­teri­um, das es erlauben würde, eine Gesellschaft des bürg­er­lichen Rechts schlechter zu stellen als eine Miteigen­tümer- oder Erbenge­mein­schaft. Auf Miss­brauchs­fälle kön­nen die Gerichte weit­er­hin mit der Anwen­dung der Vorschrift des § 242 BGB angemessen reagieren.

Der Sen­at hat daher das Beru­fung­surteil aufge­hoben und an das Landgericht zurück­ver­wiesen, damit es die notwendi­gen Fest­stel­lun­gen zum Vor­liegen des gel­tend gemacht­en Eigenbe­darfs und zu möglichen Härte­grün­den tre­f­fen kann.

  1. Bezüglich der vom Amts­gericht bejaht­en und vom Beru­fungs­gericht offen gelasse­nen Frage, ob die Eigenbe­darf­skündi­gung der Ver­mi­eterin durch die unter­lassene Anbi­etung ein­er im sel­ben Anwe­sen gele­ge­nen Zweiz­im­mer­woh­nung rechtsmiss­bräuch­lich und damit unwirk­sam gewor­den ist, hat der Sen­at in Abän­derung sein­er bish­eri­gen Recht­sprechung aus­ge­sprochen, dass dies nicht die Unwirk­samkeit ein­er berechtigt aus­ge­sproch­enen Eigenbe­darf­skündi­gung zur Folge hat.

Zwar ist ein Ver­mi­eter verpflichtet, die Fol­gen ein­er auf Eigenbe­darf gestützten Kündi­gung für den Mieter so ger­ing wie möglich zu hal­ten, da der Woh­nung als Mit­telpunkt der per­sön­lichen Exis­tenz eines Men­schen beson­dere Bedeu­tung von Ver­fas­sungsrang zukommt. Der Ver­mi­eter hat dem betrof­fe­nen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündi­gungs­frist zur Ver­fü­gung ste­hende Woh­nung zur Anmi­etung anzu­bi­eten, sofern diese sich im sel­ben Haus oder der­sel­ben Wohnan­lage befind­et.

Allerd­ings hält der Sen­at nicht länger daran fest, dass die Ver­let­zung ein­er solchen Anbi­etpflicht durch den Ver­mi­eter die Unwirk­samkeit der Eigenbe­darf­skündi­gung zur Folge hat. Denn hier­durch stellt sich eine — rechtswirk­sam — aus­ge­sproch­ene Kündi­gung nicht nachträglich als unzuläs­sige Recht­sausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr zieht eine Ver­let­zung der mietver­traglichen Rück­sicht­nah­mepflicht­en (§ 241 Abs. 2 BGB) des Ver­mi­eters – wie auch bei son­sti­gen Ver­stößen gegen Nebenpflicht­en – lediglich Schadenser­satzansprüche nach sich. Dem Mieter kön­nen daher allen­falls Ersatzansprüche in Geld für hier­durch ent­standene Schä­den (etwa Umzugs- und Mak­lerkosten) zuste­hen.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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