(Kiel) Der Bun­des­gericht­shof hat sich in ein­er Entschei­dung mit der Frage befasst, ob der Ver­mi­eter ein­er Eigen­tumswoh­nung, auch noch nach Ablauf der Jahres­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrech­nung über die Betrieb­skosten eine Nach­forderung gel­tend machen kann, wenn der WEG-Ver­wal­ter ver­spätet abgerech­net hat.

Darauf ver­weist der Kiel­er Recht­san­walt Jens Klar­mann, Lan­desre­gion­alleit­er „Schleswig-Hol­stein“ der DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­teilung des Bun­des­gericht­shofs (BGH) vom 25.01.2017 zu seinem Urteil vom sel­ben Tage,  Az. VIII ZR 249/15.

  • Sachver­halt und Prozessver­lauf:

Die Beklagte war Mieterin ein­er in ein­er Woh­nung­seigen­tum­san­lage gele­ge­nen Woh­nung des Klägers, für die sie neben der Net­tomi­ete monatliche Betrieb­skosten­vo­rauszahlun­gen zu entricht­en hat­te. Der Mietver­trag enthielt eine hand­schriftliche Ergänzung, wonach die Betrieb­skosten jährlich nach Genehmi­gung der Abrech­nung in der Eigen­tümerver­samm­lung mit dem Mieter abgerech­net wer­den. Die Betrieb­skosten für die Jahre 2010 und 2011 rech­nete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezem­ber 2013 ab, nach­dem die Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrech­nun­gen der Woh­nung­seigen­tümer nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst hat­te.

Mit sein­er Klage hat der Kläger für die jew­eili­gen Abrech­nungszeiträume Nach­forderun­gen gel­tend gemacht. Die Klage ist in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben. Mit sein­er vom Beru­fungs­gericht zuge­lasse­nen Revi­sion ver­fol­gt der Kläger sein Klage­begehren weit­er.

  • Die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs:

Der unter anderem für das Mietrecht zuständi­ge VIII. Zivilse­n­at des Bun­des­gericht­shofs hat entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter ein­er Eigen­tumswoh­nung grund­sät­zlich auch dann inner­halb der Jahres­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betrieb­skosten abzurech­nen hat, wenn der Beschluss der Woh­nung­seigen­tümer über die Jahresabrech­nung noch nicht vor­liegt. Nur wenn der Ver­mi­eter die Ver­spä­tung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er dar­legungs- und beweis­be­lastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nach­forderung gel­tend machen. Eine hier­von abwe­ichende Vere­in­barung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirk­sam.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlun­gen für Betrieb­skosten jährlich abzurech­nen. Diese Abrech­nungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Ver­mi­eter ein­er Eigen­tumswoh­nung bere­its der Beschluss über die Jahresabrech­nung der Woh­nung­seigen­tums­ge­mein­schaft vor­liegt, die regelmäßig als Grund­lage für die Betrieb­skostenabrech­nung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraus­set­zung ist der Vorschrift nicht zu ent­nehmen, ergibt sich auch nicht aus den Geset­zes­ma­te­ri­alien oder der Geset­zessys­tem­atik und wäre ins­beson­dere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrech­nungssicher­heit für den Mieter und — durch eine zeit­na­he Abrech­nung der Betrieb­skosten — rasche Klarheit und Rechtssicher­heit über die gegen­seit­i­gen Forderun­gen der Mietver­tragsparteien zu schaf­fen, nicht vere­in­bar. Zudem würde hier­durch der Mieter ein­er Eigen­tumswoh­nung in ein­er aus Sach­grün­den nicht zu recht­fer­ti­gen­den Weise gegenüber dem Mieter ein­er son­sti­gen Woh­nung benachteiligt, da er durch das zusät­zliche Erforder­nis eines Beschlusses der Woh­nung­seigen­tümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöht­en Risiko aus­ge­set­zt wäre, die Betrieb­skostenabrech­nung nicht inner­halb der geset­zlich vorge­se­henen Jahres­frist zu erhal­ten.

Die Verpflich­tung des einzel­nen Woh­nung­seigen­tümers, die Las­ten des gemein­schaftlichen Eigen­tums sowie die Kosten der Instand­hal­tung, Instand­set­zung, son­sti­gen Ver­wal­tung und eines gemein­schaftlichen Gebrauchs des gemein­schaftlichen Eigen­tums nach dem Ver­hält­nis seines Anteils zu tra­gen (§ 16 Abs. 2 WEG), entste­ht zwar gegenüber den anderen Eigen­tümern im Innen­ver­hält­nis nicht bere­its durch die Entste­hung der Kosten und Las­ten, son­dern erst durch den Beschluss der Woh­nung­seigen­tümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Dieser Beschluss ent­fal­tet jedoch gegenüber einem Drit­ten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufend­en Entste­hens und des Anfal­l­ens der Betrieb­skosten für die ver­mi­etete Eigen­tumswoh­nung ist damit unab­hängig hier­von nach den Grund­sätzen des Wohn­raum­mi­etrechts und dem Inhalt des konkreten Mietver­hält­niss­es zu beurteilen.

Damit kann ein Ver­mi­eter ein­er Eigen­tumswoh­nung, wenn die Hausver­wal­tung die WEG-Abrech­nung ver­spätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahres­frist nur dann noch eine Nach­forderung gel­tend machen, wenn er die ver­spätete Abrech­nung über die Vorauszahlun­gen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzule­gen hat.

Hier­an fehlte es. Zwar muss sich der Kläger ein Ver­schulden des (früheren) Ver­wal­ters der Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft nicht zurech­nen lassen, weil dieser, wie der Sen­at nun­mehr entsch­ieden hat, grund­sät­zlich — und so auch hier — nicht Erfül­lungs­ge­hil­fe des Ver­mi­eters der Eigen­tumswoh­nung hin­sichtlich der Erstel­lung der mietrechtlichen Betrieb­skostenabrech­nung ist. Der Kläger hat jedoch lediglich gel­tend gemacht, die bis zum 31. Dezem­ber 2012 tätige Hausver­wal­tung habe die Wohn­geldabrech­nung der Hau­seigen­tümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ord­nungs­gemäß erstellt und sei wegen dieser Ver­säum­nisse von der Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft zum 31. Dezem­ber 2012 abberufen wor­den. Die neue, ab 1. Jan­u­ar 2013 tätige Hausver­wal­tung sei mit Beschluss der Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft vom 20. August 2013 zur Abrech­nung der Wohn­gelder für die Jahre 2010 und 2011 beauf­tragt wor­den und habe diese im Novem­ber 2013 fer­tiggestellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jed­er Vor­trag dazu, was der Kläger selb­st ver­an­lasst hat, nach­dem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bish­erige Hausver­wal­tung die Wohn­geldabrech­nung, die er als Grund­lage für die von ihm selb­st erstellte Betrieb­skostenabrech­nung benötigte, nicht rechtzeit­ig vor­legen würde oder die schließlich erstellte Abrech­nung so fehler­haft war, dass sie sich nicht als Grund­lage für die Betrieb­skostenabrech­nung eignete.

Klar­mann emp­fahl daher, dies zu beacht­en und bei Fra­gen auf jeden Fall Recht­srat einzu­holen, wobei er in diesem Zusam­men­hang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuer­ber­ater­vere­ini­gung für die mit­tel­ständis­che Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  — ver­wies.

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